2024 год успешен пока для рынка новостроек, а не для «вторички»
Источник: ЦИАН
Благодаря высокому спросу на «первичку» в мае и июне количество ДДУ стало почти рекордным. На вторичном и загородном рынках наблюдается обратная ситуация: количество ДКП снизилось.
Эксперты Циан.Аналитики оценили, как изменилось количество ДДУ (договоров долевого участия) и ДКП (договоров купли-продажи) в I полугодии 2024 года относительно аналогичных периодов предыдущих лет. И подсчитали, как в российских регионах соотносится количество сделок на первичном и вторичном рынках.
Методика расчета
С начала 2024 года Росреестр в свободном доступе раз в квартал публикует статистику по количеству зарегистрированных ДКП (договоров купли-продажи) с детализацией по регионам. Статистика по количеству ДДУ (договоров долевого участия) по регионам РФ также выходит раз в три месяца.
При анализе использовались открытые данные по количеству ДКП из информационной системы Росреестра, опубликованные 6 августа 2024 года.
ДКП — это не сделки, а количество зарегистрированных прав собственности физических лиц на жилые помещения на основании договора купли-продажи на рынке вторичной и загородной недвижимости. Реальное количество сделок, по оценкам Росстата, примерно в полтора раза меньше количества ДКП. При сравнении с количеством ДДУ используется показатель «ДКП/1,5».
Данные по количеству ДДУ или сделок на первичном рынке, которые публикует Росреестр, немного отличаются от данных специализированных аналитических центров: они основаны на обработке выписок ЕГРН.
Количество ДКП на вторичном рынке ожидаемо просело
В I полугодии 2024 года было зарегистрировано 1,5 млн ДКП. По сравнению с аналогичным показателем за прошлый год спрос просел на 22%, относительно II полугодия 2023 года — на 34%.
Снижение спроса на треть относительно рекордных продаж в период ажиотажного спроса второй половины 2023 года было предсказуемым: сказался эффект высокой базы.
К этому добавился фактор заградительно высоких ипотечных ставок. В результате количество ДКП меньше прошлогоднего показателя.
Результат I полугодия 2024 года по ДКП — один из самых низких за последние годы (данные Росреестра доступны с 2018 года. — Прим. Циан.Аналитики).
Меньше договоров купли-продажи за первые шесть месяцев года было заключено только в 2020-м. Тогда активность ограничивала пандемия коронавируса. В целом количество ДКП на длительном промежутке времени меняется незначительно.
Показатель ДДУ — почти рекордный из-за отмены льготной ипотеки
На рынке новостроек в I полугодии 2024 года было заключено 440 тыс. ДДУ. Это один из самых успешных показателей для первых шести месяцев года — больше было лишь в 2019-м. Результат на 18% выше, чем в I полугодии 2023-го, и на 31% ниже, чем во II полугодии 2023-го.
Столь высокое для первой половины года значение объясняется динамикой двух месяцев. Во второй половине мая и в июне на рынке новостроек фиксировался высокий спрос из-за грядущего окончания льготной ипотеки. Покупатели спешили купить квартиру до того, как программа будет завершена.
Еще одна причина роста количества ДДУ — увеличение количества сделок с нежилыми помещениями (в данных по ДДУ учтены все регистрации — от квартир до кладовых. — Прим. Циан.Аналитики).
Какие регионы лидируют
Топ-10 регионов по количеству ДКП и ДДУ в I полугодии 2024 года очень похожи. Различие лишь в двух регионах: вместо Башкортостана и Самарской области (5-е и 8-е места в рейтинге по ДКП) в топе по ДДУ оказались Тюменская и Ленинградская области.
Больше всего ДКП заключается обычно в регионах с наибольшей численностью населения. Список лидеров почти идентичен топ-10 регионов РФ по этому показателю.
Различие лишь в двух строках: вместо Челябинской области и Дагестана (9-е и 10-е места по численности жителей) в перечне регионов по количеству ДКП оказались Самарская и Новосибирская области (11-е и 15-е места соответственно по численности населения).
Именно для вторичного рынка характерна высокая доля сделок, связанных с естественным и миграционным движением населения.
Количество ДДУ во многом зависит не только от численности населения, но и от девелоперской активности в регионе.
Именно поэтому в лидерах оказались Тюменская, Новосибирская и Ленинградская области, которые по численности населения занимают 29-е, 15-е и 23-е места, при этом в них идет активное жилищное строительство.
На топ-10 регионов по количеству ДКП приходится около 37% всех договоров купли-продажи в стране. А на десятку лидеров по количеству ДДУ — 61%. То есть в 10 регионах-лидерах был зарегистрирован один из трех ДКП и два из трех ДДУ.
Регионы — лидеры по количеству ДДУ и ДКП в 2024 году
На одну сделку в новостройке приходится две сделки на «вторичке» и «загородке»
Рынок новостроек продемонстрировал нестандартно высокие для I полугодия результаты, а рынок «вторички» и «загородки», наоборот, низкие. Поэтому изменилось соотношение этих сегментов, которое длительное время было удивительно стабильным.
В I полугодии 2019–2023 годов на одну сделку в новостройке приходилось 2,5−3 сделки на вторичном и загородном рынках. За период с января по июнь 2024 года разрыв сократился до одной сделки к двум сделкам.
Наибольший разрыв — в регионах, где на рынке новостроек очень мало объектов: Мурманская область, Чечня, Ингушетия, Камчатский край, Карачаево-Черкесия, Калмыкия, Алтай и другие.
Есть регионы, где с января по июнь 2024 года совсем не было сделок с новостройками — это Магаданская область, Ненецкий АО, Чукотский АО и Еврейская АО.
В Москве, Санкт-Петербурге, Московской области доля новостроек в общем количестве сделок больше, чем в целом по стране. То же касается и регионов с миллионными агломерациями и развитыми рынками жилья (Новосибирская и Тюменская области).
В ближайшие месяцы количество льготных программ сократят, а их условия будут ужесточены. Это приведет к частичному смещению спроса на “вторичку” за счет более низкого уровня цен — соотношение сегментов вернется к норме
Елена Лапшина,эксперт Циан.Аналитик
