Апартаменты — все еще отличный вариант для инвестиций и пассивного дохода
Источник: Magenta.Today
Гостем подкаста pro.жильё стал директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов. Он рассказал о том, как отреагировал рынок апартаментов на февральские события, как восстановился, и что происходит сейчас.
— Для начала короткий ликбез. Какие бывают апартаменты и чем они отличаются от жилой недвижимости?
— Апартаменты — это разновидность коммерческой недвижимости. Можно выделить два сегмента. Первый — это псевдожилье. Они выглядят как обычные квартиры. Но построены такие дома на участках, не предназначенных под жилое строительство. Из-за этого люди в них не могут прописаться, платят дороже за коммунальные услуги, не обеспечены социальной инфраструктурой. Бывает, что подобные проекты возникают из-за ограничений у застройщика. Так что это некий компромисс между девелопером и покупателем, который такое жилье приобретает.
Второй тип — сервисные апартаменты. Это проекты, которые создаются по всем гостиничным нормам. После ввода в эксплуатацию они проходят квалификацию, и им присваивается звездность три или четыре звезды. После этого в проект приходит управляющая компания, которая обеспечивает гостиничный сервис. Но в отличие от классических отелей, апартаменты или номера распродаются частным инвесторам. Они приобретают их не для того, чтобы жить, а для получения пассивного дохода.
Как обеспечивается пассивный доход. После ввода в эксплуатацию, собственник приходит в управляющую компанию и подписывает договор на управление. Так она берет на себя поиск арендатора, поддержание технического состояния апартамента. Собственник раз в месяц получает отчет и деньги с аренды своего апартамента. Есть разные программы доходности, собственник выбирает для себя подходящую.
— Есть ли разница для арендатора, в гостиничном номере он живет или в апартаменте?
— В апартаменте присутствует кухонная зона, которой нет в обычном гостиничном номере. Плюс 70% наших апартаментов сдаются в длительную аренду от одного месяца и более, и лишь 30% — в посуточную. Это дает гибкость формата. В высокий сезон апартаменты активнее сдаются посуточно, в более низкий — мы делаем ставку на длительную аренду. Это дает стабильный доход для наших собственников.
— В прошлом году апартаменты были интересным предложением для инвесторов, они активно в них вкладывались. Что изменилось после 24 февраля 2022 года?
— Есть два сегмента в структуре апартаментов. Первый — двелоперский. Это этап строительства и продаж самих апартаментов. Второй — эксплуатационный, который обеспечивает загрузку номеров и доходность собственников. В первом сегменте сразу после 24 февраля был приток людей, которые хотели инвестировать деньги в недвижимость. Рынок апартаментов испытал взлет, а потом с конца апреля пошла стагнация и падение спроса. Но подобная ситуация наблюдалась во всех сегментах недвижимости. Люди ждали снижения ключевой ставки, которая взлетела до 20%. Сейчас рынок апартаментов медленно, но верно восстанавливается.
— Насколько меньше стало продаваться апартаментов и что происходит сейчас?
— По сравнению с прошлым годом сегмент провалился процентов на 20–30. Но сейчас снижение ключевой ставки и возможность приобрести апартаменты в ипотеку восстанавливает рынок. Плюс застройщики активно работают со скидками — кто-то субсидирует ипотеку, кто-то предоставляет рассрочки.
Мы запустили на строящемся проекте YE’S leader программу гарантированной доходности, как спецпредложение в текущих условиях. По ней после сдачи апарт-отеля в эксплуатацию собственник в течение трех лет получает фиксированную сумму в 36 000 рублей ежемесячно в независимости от наличия арендаторов.
— Кому подходят апартаменты для инвестиций?
— Всем, кто хочет грамотно вложить свои деньги и получать стабильный доход с минимумом усилий. Предположим, человек хочет вложить 5 миллионов рублей. В нынешней нестабильной ситуации финансовые рынки доверия не внушают, поэтому он приходит в недвижимость. Дальше стоит выбор между жилой недвижимостью и апарт-отелями. Жилая недвижимость в текущей ситуации получает доходность в среднем в размере 2–3%. Плюс собственнику приходится брать на себя все усилия, связанные с поиском арендаторов, ремонтом и прочим.
У сервисных апартаментов в текущих реалиях средняя доходность 6–8%. При этом доход полностью пассивный. Собственник не тратит ни время, ни силы на решение всех вопросов, это берет на себя управляющая компания. Причем вы можете владеть хоть одним, хоть десятью апартаментами, изменятся только цифры в вашем отчете. Сдавать же самостоятельно десять квартир настолько трудозатратно, что скорее всего придется бросить работу и заниматься только этим.
— От какой суммы сегодня инвестор может войти в проект апарт-отеля?
— Целесообразнее всего покупать апартаменты на начальном этапе строительства, так как они серьезно растут в цене, и собственник так заработает больше на капитализации. В строящемся проекте YE’S leader стоимость апартаментов начинается от 4,5 млн рублей с отделкой без меблировки.
У нас есть кейсы, когда инвестор купил апартамент на котловане, потом продал его в два раза дороже после сдачи, купил уже два апартамента на котловане, затем снова продал и еще увеличил свой пул номеров. Так он зарабатывает все больше, не вкладывая дополнительно никаких средств.
