Что ждет рынок недвижимости после закручивания гаек?


Что ждет рынок недвижимости после закручивания гаек?

Источник: Бюллетень недвижимости

Меньше всего рынок недвижимости похож на посудную лавку. Здесь речь идет о вещах фундаментальных: бетон, кирпич, кубы, квадратные метры… Однако и в этой сфере много тонких балансов и сложных взаимодействий. И вот по этим связям топчется государство, со свойственной ему грацией и аккуратностью. Разумеется, усилия регулятора направлены исключительно ко благу.

РЕФОРМА ДОЛЕВКИ

Например, решили защитить обманутых дольщиков. Напомним: именно с этой целью в ноябре 2017 года президент заявил, что через два года долевки больше не будет. Известие оказалось неожиданным не только для участников рынка, но и для чиновников, включая министра строительства и ЖКХ.

Прошло два года, приняты все необходимые акты, процесс прошел; можно подвести предварительные итоги.

Во-первых, внезапная реформа породила волну дополнительного спроса: почему-то у нас граждане не верят в благие намерения начальства и при известиях о предстоящих переменах бросаются покупать: кто – гречку, кто – квартиры… Это способствовало росту цен на жилье.

Во-вторых, примерно 30% компаний (по оценкам самого Минстроя) не впишутся в новые правила и не смогут завершить проекты по старым. Проще говоря, долевые договоры им заключать нельзя, а банковский кредит для завершения стройки им не дадут. Что будет с этими проектами – непонятно. Участники рынка считают, что потерпевших дольщиков (особенно в регионах) еще прибавится.

В-третьих, себестоимость жилья в проектах, реализуемых через эскроу-счета и под контролем банков, неизбежно вырастет. Как минимум на стоимость банковского кредита. Сначала чиновники это отрицали, потом сквозь зубы признали: да, плюс 10-15% – это неизбежное следствие реформы.

В-четвертых, на этом замечательном фоне стоит особенно подчеркнуть главное обстоятельство: доходы граждан почему-то не растут. А по прогнозу Минфина – и не будут расти. Как отметили в свежем отчете аналитики Центробанка, «за прошедшее десятилетие соотношение между стоимостью жилья и доходами практически не изменилось». То есть сколько квадратов среднестатистический гражданин мог купить при своей зарплате в 2009-м – столько может и сейчас. Весь рост жилищного строительства обеспечен только ипотекой. В начале 2015-го ипотечный кредит был у 3-4% российских семей, к середине 2019-го эта доля возросла до 10-12%. Квартир и вправду покупают больше, но за счет роста долговой нагрузки. Сейчас средняя российская семья отдает на погашение банковских кредитов около 28% годового дохода. (Плюс 5% за год.)

И кстати насчет обманутых дольщиков. Последние два года федеральный бюджет (через «Дом.рф») и региональные бюджеты тратят десятки миллиардов, финансируя достройку проблемных объектов («СУ-155», Urban Group и другие). Собственно, это можно было делать и без всех предшествующих телодвижений…

РИКОШЕТОМ ПО АПАРТАМ

Преобразования в сфере долевого строительства нечаянно привели к коллапсу на рынке апартаментов.

До вмешательства регулятора этот сегмент рынка не просто выглядел благополучным, но и динамично развивался. За последний год в Петербурге предложение юнитов в апартамент-комплексах удвоилось: с 5,5 тыс. до 11,7 тыс. Кстати, это больше, чем в Москве! А в ближайшие несколько лет аналитики ожидают ежегодную прибавку еще на 5-6 тыс. номеров. Строятся все новые комплексы, и юниты идут нарасхват.

Однако в августе петербургское управление Росреестра прекратило регистрацию долевых договоров, если в них были указаны не квартиры, а апартаменты. Основание: девелоперы не перечисляют взносы в Фонд защиты прав дольщиков (1,2% от стоимости договора).

Застройщики бросились атаковать фонд. Оттуда ответили: за кладовки и машиноместа в многоквартирных домах – пожалуйста, возьмем. Но апартаменты – не по нашей части. Полетели запросы в Минстрой. Там возмутились: как это – не регистрируют? Да что они себе позволяют?

А Росреестр стоял на своем: по закону, с 1 июля – либо через эскроу-счета, либо со справкой от фонда об уплате взносов. (Причем в тексте закона именно так и написано.) Кстати: заморозка сделок случилась только в Петербурге. Московский Росреестр никаких приостановок не выписывал.

В СМИ разразился локальный скандал. В начале октября петербургский Росреестр переменил мнение. (Заметим, в тексте закона ни буквы не изменилось.) Как пояснил Сергей Никитин, замруководителя управления Росреестра, регистрация была возобновлена «в связи с поступившими разъяснительными письмами Минстроя, а также с учетом социальной значимости вопроса» (цитируем по публикации на РБК).

Ну ладно, обошлось. Но хочется понять: что это было? Кто компенсирует девелоперам многомиллионные убытки? И кто гарантирует от повторения таких казусов в будущем?

Как поясняет юрист Дмитрий Некрестьянов, партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры», «даже уполномоченные госорганы имеют разное мнение по такому важному вопросу, как уплата взносов в компенсационный фонд. Очевидно, что об эффективной защите прав дольщиков говорить не приходится. Потому что стало больше хаоса и меньше порядка».

Не успел утихнуть скандал с регистрацией, как начался новый раунд, и опять с подачи чиновников. Теперь речь зашла о рекламе.

С 1 октября запрещено оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях («закон Хованской»). Минэкономразвития потребовало, чтобы сервисы онлайн-бронирования перестали называть квартиры и комнаты – апартаментами. (Физлицо может сдавать жилье в аренду, а вот для сдачи апартаментов нужно иметь соответствующие документы и «звезды».)

Однако юридически корректную границу между сдачей жилья в краткосрочную аренду и оказанием гостиничных услуг провести сложно. Еще сложнее предположить, как именно МЭР и Роспотребнадзор будут воздействовать на глобальные онлайн-сервисы – Booking, Airbnb и т. п.

Но, конечно, у контролеров теперь появляются новые возможности, чтобы учинить неприятности и владельцам квартир, и собственникам доходных апартаментов…

ДАЧНЫЙ РЕБУС

В августе этого года вступил в силу закон о продлении «дачной амнистии».

Цель документа – помочь гражданам оформить права на участки и постройки в «упрощенном порядке» – на основе техплана и прав на участок. Причем это касается только садоводов: для владельцев ИЖС действует «уведомительный порядок».

Упрощение процедуры – дело хорошее.

Вот только оно никак не решает проблему, с которой садоводы регулярно сталкиваются уже несколько лет. В 2013 году Верховный суд выпустил «Обзор практики», в котором указал: на сельхозугодьях дома строить нельзя (исключение – «фермерский дом», на участке не меньше гектара). И размещать садоводства на угодьях тоже не положено. Это принятые позднее поправки в Земельный кодекс. Мнение ВС, конечно, еще не закон. Однако – руководство к действию. И государственные структуры время от времени об этом запрете вспоминают.

Серьезные сложности возникли у садоводов в Лужском районе: после долгой переписки с «инстанциями» им пришлось добиваться включения своих участков в черту населенного пункта. Незаконными объявили (по иску прокуратуры) половину построек поселка Ладожский Маяк. Суд запретил строить садовые дома на собственном участке компании «Терра-Низино». Землевладелец в Лаголово долго судился с властями: налог ему насчитали за садоводство, а Росреестр изменение вида использования не согласовал…

Причем это не сплошной запрет, а выборочный: кому-то повезло, кому-то – нет.

При этом в Ленинградской области садоводства занимают 38 тыс. га из состава именно сельхозугодий (бывшие пашни, луга и т. п.). Один из руководителей областного Росреестра объяснял мне: «старые» садоводства никто трогать не будет, но и новые регистрировать на сельхозке уже не получится.

А теперь – внимание: сюрприз! Как отличить, где ценные угодья, а где просто сельхозка? Может, у чиновников есть какая-то специальная карта? – Нет. Никакой карты. Есть некое распоряжение областного правительства, выпущенное в 2015 году. В нем перечислены угодья в нескольких районах (земли бывших племсовхозов), с примерным указанием места и площади, но без координат… Еще – есть мнение: если «ценность» участка (определенная в баллах) выше средней по району, значит, его можно использовать только под сельхозпроизводство…

В общем – очередной ребус. На этом мутном фоне оживились аферисты, которые очень недорого предлагают земельные массивы вместе с обещанием когда-нибудь потом изменить вид использования.

А если подходить строго по закону, то сотни садоводств в регионе – не вполне законные, а построенные на них дома (при желании) могут быть определены как самовольные постройки.

Складывается впечатление, что в голове у законодателей и чиновников сложился какой-то виртуальный «идеальный порядок». И когда они обнаруживают, что этот образ расходится с реальностью, то сначала удивляются, потом огорчаются, потом начинают резво «приводить в соответствие».