Весна обещает быть жаркой: эксперты ожидают стремительный рост продаж


Весна обещает быть жаркой: эксперты ожидают стремительный рост продаж

Источник: Realty.dmir.ru

В Москве, по прогнозу столичных властей, продажи жилой недвижимости в 2017 году могут вырасти на 30%. Аналитики также с нетерпением ждут весну, которая, как предполагается, принесет оживление на рынке недвижимости. Итак, каковы прогнозы на ближайшие три месяца?

В этом году объем продаж жилья составит 350–400 млрд рублей, рассказал в ходе финансового форума по недвижимости глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

По предположениям аналитиков, по сравнению с зимними месяцами весна, безусловно, внесет свои коррективы в рынок в виде повышения спроса по всем сегментам. Кто-то считает, что это происходит каждый год, так как после новогодних праздников, которые серьезно «бьют» по кошелькам граждан, потенциальные покупатели «отходят» только к марту. Следовательно, именно к этому времени накапливается отложенный спрос, который и реализуется в весенние месяцы.

Однако долгосрочные и подробные прогнозы эксперты давать опасаются, связывая это с непредсказуемостью рынка в ряде аспектов. И действительно, если просмотреть комментарии специалистов только за последние несколько месяцев в разных источниках, можно увидеть разночтения в прогнозах по каждому сегменту.

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик Группы компаний «ФИНАМ»:

– Зимой рынок недвижимости находился под давлением. На фоне падения «вторички» примерно на 5% «первичка» стагнировала, что было связано с господдержкой ипотеки. В 2017 году на фоне улучшения макроэкономической конъюнктуры я ожидаю небольшого роста в рублевом выражении в сфере первичной и вторичной недвижимости примерно на 5-7%, так как больше домохозяйств сможет позволить себе ипотеку вместо съемного жилья. Соответственно, отсюда и прогноз по ипотечному рынку – рост на 30% по сравнению с этим же периодом 2016 года на фоне снижения ставок до 8,5% к концу года. А рост реальных доходов населения приведет к росту арендных ставок порядка 2-4% после длительной стагнации.

Новостройки

Первичный рынок недвижимости, который всегда являлся генератором цен на квартиры, в последнее время чувствует себя гораздо хуже по сравнению со «вторичкой». А после окончания программы господдержки ипотеки весной может еще больше «проиграть» по уровню спроса. К тому же, по заверениям участников рынка, накануне завершения программы, в последние месяцы ушедшего года, наблюдалось резкое увеличение спроса на объекты до 50%. Как отмечают специалисты компании «Азбука Жилья», в этот период выделилась тенденция спроса: особый интерес для покупателей представляют проекты, расположенные около МКАД, особенно на ранней стадии строительства. Добавили «очков» сегменту и новогодние акции от застройщиков, некоторые из которых были продлены до конца января.

Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья»:

– Январь считается месяцем низкой активности, так как на полмесяца приходятся праздники, а другую половину месяца все «просыпаются». В то же время с начала года мы наблюдаем стабильный уровень спроса по сравнению с началом прошлого года. Анализ потенциального спроса в январе 2017 года показал, что количество звонков по первичному рынку жилья за первый месяц не уменьшилось по сравнению с декабрем. Также в январе 2017 года был зафиксирован рост количества сделок, заключенных на первичном рынке (Москва и область), по сравнению с январем 2016 года на 34%, что говорит о положительной динамике.

Получается, что большинство покупателей, запланировавших покупку недвижимости, уже решили свои жилищные проблемы. И чтобы спрос снова сформировался, должно пройти время. К тому же аналитики РЭУ им. Г. В. Плеханова убеждены, что о положительной динамике не может быть и речи – снижение спроса и реального количества сделок, сокращение объема предложения и еще большее замедление строительства.

Юлия Иванова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость»:

– Первый квартал 2017 года может оказаться непростым для рынка, поскольку изменилась ситуация с ипотечными ставками, прекращена программа господдержки. Покупатели по-прежнему будут проявлять интерес к ипотеке, но несколько меньший, чем в прошлом году, если банки не снизят ставки.

Банки не стоят в стороне, здраво оценивая ситуацию. Многие уже стали снижать ставки по ипотеке, чтобы спрос «не остыл». На данный момент, средняя ипотечная ставка находится в диапазоне 11-13% годовых. Ожидается еще большее ее снижение. Однако, по прогнозам группы компаний «ФИНАМ», нижняя граница будет достигнута весной. Так, в январе по этому показателю наиболее привлекательным был Банк ЖилФинанс со ставкой на новостройки в 11,25% годовых. В данных условиях у первичного рынка есть все шансы на планомерное, но совершенно не быстрое восстановление, как и прогнозировал руководитель Сбербанка Герман Греф. Да, застройщикам сейчас нелегко, так как есть ряд недостроенных объектов, ввод новых сильно замедлился, но они не увязли в долгах и остались «на плаву». А благодаря тому, что цены больше не двигаются вниз и даже наметилась динамика к их повышению, можно говорить о достижении адекватного и реалистичного уровня цен на рынке. При этом, по данным группы компаний «ФИНАМ», раньше застройщикам мешали сильно «просевшие» цены на «вторичку» – до 30%, а сейчас строители снова начинают диктовать свои условия.

Владимир Каширцев:

– Можно ожидать умеренного роста цен. В настоящее время застройщики предпочитают поддерживать стабильный уровень спроса за счет сдерживания цен и проведения регулярных акций. За 2016 год средневзвешенная стоимость на первичном рынке Москвы (без учета элитной недвижимости) незначительно уменьшилась на 0,9% – до 209 тысяч рублей за квадратный метр, однако за последние два месяца прошедшего года наблюдалась тенденция повышения. Таким образом, есть предпосылки того, что в 2017 году в Москве средневзвешенная стоимость может увеличиться на 3-4%.

Вторичный рынок

Этот сегмент в данных реалиях можно по праву назвать ведущим по уровню активности с начала года. Если 2016 год знаменовался оттоком покупателей со вторичного рынка и проходил под влиянием серьезной поддержки первичного рынка со стороны государства, то с началом 2017 года ориентиры резко изменились. Продавцы подержанных квартир на фоне окончания программы субсидирования ипотеки даже стали демпинговать, чтобы перетянуть на свою сторону покупателя. Но цены приблизились к психологическому дну, и сегмент вошел в стадию затишья. Средняя цена на квартиру «с рук» составляет порядка 170 тысяч рублей за квадратный метр. Зафиксированный минимум – 106 тысяч рублей, максимум – 385 тысяч рублей.

Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья»:

– После новогодних праздников рынок оживает к началу марта. В период с марта по май наблюдается некий всплеск продаж. Думаю, 2017 год не будет исключением. Но рынок недвижимости стал более сложным и непредсказуемым. Падение цен на вторичном рынке продолжается, хотя темп падения немного снизился по отношению к концу 2016 года. Отсюда очень большое количество отказов от продажи квартир. Люди просто не хотят продавать свои квартиры по таким ценам, опасаясь, что ничего не смогут подобрать взамен. Многие хотели приобрести новостройки, но цены на них не падают и даже растут, хоть и незначительно. Анализируя все факты, можно смело сказать, что на рынке недвижимости наблюдается некий хаос в умах продавцов. Продавать хотим, а нужно ли? Такой вопрос себе сейчас задает каждый второй продавец недвижимости. И при этом все ждут, что будет дальше. Если продавцу попадается хороший риэлтор, который успел адаптироваться за столь короткий период к новым условиям рынка и сможет подсказать продавцу, как себя вести далее, чтобы не ошибиться, у этих продавцов все получается. Они продают квартиру по рыночной цене и покупают по привлекательной стоимости.

Однако омрачает картину низких цен качество предлагаемых к продаже объектов. Эксперты отмечают, что на рынке скопилось много проблемных квартир с точки зрения коммуналки, которые составляют примерно треть от уровня предложения. Ранее их было не более 10%. И еще один подвох – среди объектов сплошь и рядом квартиры с обременением в виде ипотеки или большой задолженности по коммунальным платежам.

Эксперты ожидают, что падение цен остановится весной, и рынок войдет в состояние стабильности. Опять же – при условии отсутствия кризисных событий в политике и экономике. Если страну опять начнет лихорадить, по прогнозам, цены на «вторичке» продолжат падение на 5-7% в год. При благоприятном развитии сценария рост цен может начаться не ранее 2018-2019 года. При этом в ближайшие месяцы существенного увеличения активности не ожидается, так как покупатели ограничены в средствах и не ощущают стабильности в материальном положении. Вся надежда снова на ипотеку. Тем более что банки стали более лояльны к выдаче займа для вторичного рынка. Средняя ипотечная ставка для этого сегмента в январе 2017 года составила 12,3%, хотя ровно год назад этот показатель равнялся 14,1%. Все больше банков проводят акции, предлагая ипотеку на определенных условиях по сниженной ставке, что позволяет привлекать клиентов, не снижая ставку насовсем. Ожидается, что данная маркетинговая политика станет основной чертой ипотечной политики на ближайшее время. Эксперты считают, что треть потенциальных покупателей ждут наиболее выгодных условий кредитования. И, вероятнее всего, они их дождутся.

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

– Мы выделили ряд тенденций в банковском секторе, которые могут положительно повлиять на спрос жилья. Все больше становится предложений о выдаче кредита без подтверждения доходов, но размер первоначального взноса в таких программах чаще всего более 50% от стоимости жилья. Больше банков стали принимать в качестве первоначального взноса материнский капитал, а некоторые даже снизили первоначальный взнос или вовсе отменили его, но такие случаи единичны. Еще одно смягчение со стороны кредитных организаций – снижение требований к жилью. Например, стало возможным получить одобрение на покупку в ипотеку квартиры с неузаконенной перепланировкой.

Аренда

Если развитие первичного и вторичного рынков имеет вертикальную плоскость, то рынок аренды последние несколько лет видоизменяется в горизонтальной плоскости. Все дело в том, что уровень цен, по данным аналитиков из «ИНКОМ-Недвижимости», практически не менялся. И в 2017 году не ожидается каких-либо серьезных изменений в этом плане. Так, однокомнатные квартиры эконом-класса в 2016 году стоили примерно 29 тысяч рублей, что всего на тысячу меньше предыдущих трех лет. «Двушки» сегодня сдаются за 36 тысяч рублей, что тоже отличает цену от прошлых лет всего парой тысяч. Трехкомнатное жилье в 2016 году «уходило» примерно по 45 тысяч рублей. Динамика за несколько лет аналогична.

Изобилие предлагаемых объектов для аренды тоже осталось неизменным, по информации единой базы данных объектов жилой недвижимости, в Москве сейчас сдается порядка 33 тысяч квартир и комнат. Меняются только причины, по которым люди решили ступить на тропу аренды, а также контингент арендодателей. Чаще всего выставляют для сдачи квартиры, приобретенные в конце 2014 года для перепродажи и «зависшие» в руках покупателей. К тому же стали выставлять и квартиры, которые покупались для себя, но пустой кошелек заставил пересмотреть планы: новое жилье стали сдавать, параллельно снимая более бюджетную квартиру или переехав жить к родственникам.

Что касается спроса, то весной ожидается небольшой всплеск: как и в других сегментах, люди после новогодних каникул традиционно переходят к решению более насущных вопросов. Далее, не менее традиционно, специалисты прогнозируют снижение активности в мае, что связано с планированием отпусков. А к середине июля все вернется на круги своя. Причем интересуются арендаторы не только эконом-классом, элитное жилье тоже неплохо сдается.

Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость»:

– Сегмент аренды, как и другие области рынка, зависит от экономической и политической ситуации в стране. Пока все спокойно, поэтому нет причин ожидать значительных перемен. Это касается и уровня цен, и спроса, и качества предложения, и количества выставляемых объектов. Единственное потенциально возможное изменение, которое может произойти, – увеличение в столице числа иностранных арендаторов. Это произойдет только в том случае, если все же будут отменены санкции в отношении России. Но когда это произойдет – не известно.