Эскроу? Нет, не слышали


Эскроу? Нет, не слышали

Источник: ЦИАН

Счета эскроу вошли в жизнь россиян в июле 2019 года. Риэлторы и застройщики начали обсуждать законодательные нововведения в прошлом году, но по факту оказалось, что «громкая» тема не такая уж и громкая. Мало кто из будущих покупателей знает про эту схему продаж.

Что это

ЦИАН.Журнал расспросил потенциальных покупателей недвижимости, что такое счета эскроу. Оказалось, что большинство, как говорится, не в теме.

Так, один из респондентов, изучивший досконально рынок новостроек Москвы, совершенно не был в курсе нововведений, а на заданный вопрос об эскроу просто округлил глаза.

Большинство других опрошенных не слышали даже слова «эскроу», а даже знающие термин, были удивлены.

«Слышу не первый раз, но особо не вникала, так как пока недостаточно готова к ипотеке. Я лишь поняла, что эта новая система, скорее всего, приведет к подорожанию квартир в новостройках. С другой стороны, мне вообще кажется, что рынок московской недвижимости перенасыщен, а в процессе реновации перенасытится еще больше...»

«Я думала, что счетами эскроу пользуются только юридические лица. Применительно к покупке квартиры не слышала».

За и против

«Мне сомнительно это мероприятие, какая разница, что рухнет — строительная компания или банк?»

Людей волнует принцип страхования таких вкладов (агентство по страхованию вкладов страхует до 10 млн рублей) и не все понимают, что изменится в ходе проведения сделки (в общем-то, ничего).

«Мне кажется, надежность застройщика это повышает. Но тут же возникает другой вопрос: а если банк накроется со всеми счетами, тогда как?»

«Падение рубля и политика ЦБ после 2014 года привели к банковскому кризису, практически убив сектор частных банков. В результате просаживается девелопмент, что становится поводом для ввода проектного финансирования. По факту же проектное финансирование является мерой поддержки банков (которые поддерживать уже поздно), но напрягает девелопмент, который, как ни странно, еще жив. В итоге происходит сжатие рынка, а сжатие всегда в конечном итоге приводит к монополизации и росту цен. То есть, напрягая девелопмент сегодня, мы напрягаем конечного потребителя в перспективе ближайших пяти лет».

«Долевое строительство изжило себя в нашей стране в текущем виде. Я искренне сочувствую всем влетевшим в истории с долгостроями, вокруг меня таких полно людей. И если нужно оплачивать безрисковость сделки для покупателя — лучше так, чем как есть. Мелких застройщиков мне не жалко, скажу честно. Это не та отрасль, где надо поддерживать малый бизнес. Слишком многое на счету».

Так в чем суть нововведения и зачем это нужно?

Деньги — банкам

Новшество связано с попыткой властей решить проблему обманутых дольщиков. Согласно концепции эскроу, строительство новостроек будет вестись за деньги застройщиков — взятых под процент в аккредитованных государством банках или за собственные. Купить квартиру по-прежнему можно будет и на ранних стадиях, ждать окончания строительства не обязательно, но теперь уплаченные покупателями деньги будут аккуратными стопочками лежать по банковским ячейкам — на так называемых счетах эскроу, и ждать передачи ключей покупателям. Только после сдачи квартир застройщик, наконец-то, сможет получить заработанное.

Система кажется надежной и разумной, хотя недостатки в ней, конечно, есть.

Среди наиболее острых проблем — рост цен на жилье. Застройщикам придется на кого-то переложить издержки, ведь банки дают деньги только под проценты.

Новшество также может обернуться уходом с рынка ряда застройщиков, неспособных в силу самых разных обстоятельств привлечь средства на строительство.

Стоит отметить, что по эскроу работают пока еще не все — это связано и с трудностями перехода, и с поблажками, предоставляемыми государством: власти решили позволить достраивать дома по старым правилам, если они соответствуют установленным критериям.

Наблюдения экспертов

Застройщики покрупнее могут позволить себе быстрый переход на новую схему. В частности, ГК ПИК, являющаяся системообразующим предприятием, уже реализует по эскроу квартиры в трех своих проектах. По словам Юрия Ильина, вице-президента по рынкам капитала и корпоративным финансам, клиенты компании уверены в надежности и безопасности совершаемых сделок, а переход на новую схему проектного финансирования никак не отразился на них.

Ольга Магилина, заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «Kaskad Недвижимость» утверждает: покупателям по большому счету вообще безразличны нюансы.

«Их интересует лишь то, защищены их интересы или нет, есть ли вероятность переноса сроков сдачи или других изменений, которые ухудшат положение. А удостоверившись, что реализация идет строго по закону, они теряют интерес к тонкостям схемы, эскроу», — говорит эксперт.

ЧАЩЕ ВСЕГО ПОКУПАТЕЛИ ОГРАНИЧИВАЮТСЯ МЫСЛЬЮ, ЧТО ЭСКРОУ — КАКАЯ-ТО СЛОЖНАЯ ВЕЩЬ, КОТОРАЯ КАСАЕТСЯ ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ЗАСТРОЙЩИКА, НО ТЕОРЕТИЧЕСКИ ДОЛЖНА ЛУЧШЕ ЗАЩИЩАТЬ СДЕЛКУ.

В первой половине июля был незначительный всплеск интереса к этому вопросу. Некоторые потенциальные покупатели в беседах с продавцами использовали такие слова, как «эскроу», «новая схема» и т. д. Обычно таким образом клиент хотел продемонстрировать свой кругозор и осведомленность о событиях рынка недвижимости. Однако уже через пару недель интерес к этой тематике упал до нуля, а потом об этом уже никто из покупателей не вспоминал.
Ольга Магилина
заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «Kaskad Недвижимость»

Руководитель отдела продаж Est-a-Tet Роман Соколов признал, что в компании ожидали гораздо большего ажиотажа, чем есть на самом деле. По его словам, был опубликован перечень проектов, которые продолжат реализацию по старым правилам, и многие клиенты заранее с ним знакомятся.

Опасений данные изменения не вызывают. Некоторые покупатели просят более подробно объяснять, как изменились правила игры в связи с изменениями в законодательстве, а также уточняют, как это поменяет сам процесс сделки. Однако гораздо более важными моментами для клиентов являются местоположение комплекса, цена предложения и степень готовности.
Роман Соколов
руководитель отдела продаж Est-a-Tet

Покупатели идут на принцип

Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту девелоперской группы «Сити-XXI век», наоборот, замечает озадаченность покупателей. По ее словам, новыми правилами покупки клиенты компании интересовались еще задолго до 1 июля, обращаясь к менеджерам по продажам за разъяснениями. Опасения в данных вопросах не чувствовалось, говорит Могилевцева-Головина: скорее, правильно говорить о желании досконально понять различия между двумя подходами к продаже недвижимости.

«В числе наших потенциальных клиентов есть как те, кто принципиально настроен на покупку квартиры по схеме эскроу (и готов к переплате), так и те, кого вполне устраивает стандартная схема продажи по ДДУ. Последние находятся в абсолютном большинстве», — говорит эксперт.

Обращаясь к конкретике, Могилевцева-Головина приводит в пример один из ЖК компании (первая очередь которого продается по ДДУ) — в июле план продаж там перевыполнен более чем на 30%, что свидетельствует о готовности покупателя работать по старой схеме: люди видят, что стройка идет активно, цена растет стремительно, и это подстегивает их к заключению сделок.

«Среди обращающихся к нам по поводу покупки недвижимости в этом ЖК единично присутствуют те, кто интересуется покупкой по схеме эскроу, для них этот момент является принципиальным. Таким клиентам мы предлагаем либо дождаться старта продаж второй очереди (который запланирован на сентябрь 2019 года), либо купить квартиру по эскроу в другом нашем ЖК. Так или иначе, ни одного отказа выходить на сделку по причине невозможности купить квартиру по схеме эскроу в практике «Сити-XXI век» не было», — продолжает эксперт.