Есть ли риски стать обманутым дольщиком сегодня, или эта история ушла в прошлое?
Источник: Обзор рынка новостроек
Такое понятие как «обманутый дольщик» появилось в России порядка двадцати лет назад – тогда оно означало, что девелопер скрылся с деньгами покупателя, оставив того без квартиры и с туманным будущим. В «нулевых» такие случаи не были редкостью, но с приходом закона «О долевом строительстве» и эскроу-счетов ситуация несколько стабилизировалась. Однако у многих остался вопрос – а есть ли риск попасть в прохладную историю в настоящие дни?
Кто такой «обманутый дольщик»?
Юридически термина «обманутый дольщик» не существует. Такое словосочетание активно тиражировалось СМИ, а потому устоялось, и сегодня большая часть людей прекрасно понимает, сколько боли стоит за этими словами: остаться без денег и без квартиры – такого не пожелаешь и врагу. Вместе с тем, нужно понимать, что обманутый дольщик – это не только тот, кто лишился квартиры и печально наблюдает заброшенную стройку. Это гораздо более широкое понятие – обманутыми можно считать и тех дольщиков, которые столкнулись с серьезными нарушениями сроков сдачи (от года и более), с невыполненными обещаниями застройщика. Возможно, кто-то приобретал квартиру в удаленном от города объекте с расчетом на то, что в скором времени здесь появится нарисованная в проекте школа, вырастет торговый центр или спортивный комплекс. И если застройщик не реализовал запланированного, дольщика тоже можно назвать обманутым – ведь он не получил того, что застройщик ему пообещал.
Конечно, отсутствие рядом с жилым комплексом школы или салона красоты нельзя назвать трагедией, и наибольшего внимания требуют те дольщики, которые столкнулись с крупными проблемами – заморозкой стройки, переносом сроков сдачи на несколько лет. И все же, говорить надо обо всех проблемах – если одна затмевает другую, это не значит, что этой второй не существует.
Реально ли стать обманутым дольщиком сегодня?
В последние годы количество долгостроев заметно сократилось – способствует этому и программа, согласно которой правительство Петербурга находит девелоперов, которые согласны завершить тот или иной проект, и появление Федерального закона №214 «О долевом строительстве». Закон не защитит от банкротства компании (тому подтверждение истории с «Норманном» и ГК «Город»), но поможет получить возмещение от нерадивого застройщика, не успевшего уложиться в сроки. Добиться компенсации не всегда бывает просто, однако судебная практика показывает, что в большинстве случаев дольщик получает денежные средства. В какой-то степени это подстегивает и самих девелоперов – не желая попадать в денежную кабалу, они стремятся вовремя сдать свои объекты.
Серьезным стимулом вести бизнес по-честному стало и повсеместное распространение интернета, появление строительных порталов, форумов по недвижимости. Ни один застройщик не хочет попасть в анти-рейтинги и получить плохой балл по отзывам в соцсетях и на картах города. Поэтому компании стараются своевременно сдавать объекты, а также зарабатывают репутацию, обеспечивая свои объекты дополнительными опциями, создавая комфортную среду, уникальную красивую архитектуру.
И, однако же, обманутым дольщиком в самом прямом смысле этого словосочетания реально стать и сегодня. Банкротство компании может стать причиной недостроя здания как это было и раньше – защитой в этом случае выступит покупка недвижимости по эскроу-счетам. Если фирма не сможет завершить проект, вы получите свои деньги обратно. Именно так работает эскроу – после подписания ДДУ вы переводите средства на счет, где они хранятся до сдачи ЖК – только после этого застройщик получает к ним доступ. Если факта ввода в эксплуатацию нет, то деньги возвращаются покупателю. Конечно, они за это время не индексируются и не преумножаются, но все же их возврат – это лучше, чем ничего.
Отсутствие эскроу – повышенные риски
Если компания реализует квартиры не по эскроу-счетам, риски дольщика значительным образом возрастают. При незавершении проекта он не получит деньги назад – ему потребуется вступать в армию обманутых дольщиков, выходить на митинги, обивать пороги правительственных организаций, чтобы на него обратили внимание и взялись за достройку объекта. Такая процедура может занять несколько лет, а результат может оказаться не столь впечатляющим, как хотелось бы. В связи с этим наилучшим решением будет отказаться от покупки квартиры, если она продается без применения эскроу. Сегодня таких объектов немного – в основном, речь идет о запустившихся давно, до вступления в силу законопроекта об эскроу.
Нет ДДУ – это нормально?
Сегодня почти нереально найти застройщика, который бы вел бизнес без договоров долевого участия. Однако в последний год в Петербурге появилось немало проектов реконструкции исторических зданий – ведутся они, ясное дело, по совсем другим требованиям, и регулируются другими законами. Строительные компании предлагают приобрести жилье в таких объектах по договорам бронирования или предварительным договорам купли-продажи, и только после завершения реконструкции появляется возможность подписать основной договор купли-продажи и оформить квартиру или апартаменты в собственность. Покупка в таком объекте сопряжена с довольно высокими рисками – и это обязательно нужно учитывать. Вместе с тем, ничего противозаконного в таком формате взаимодействия нет, и такие сделки имеют место, а большая часть таких проектов успешно завершается.
Как понять, что покупка безопасна?
В условиях современных реалий нельзя создать формулу, которая бы позволила выбрать стопроцентно безопасный вариант покупки строящегося жилья – даже самый крупный и надежный застройщик может задержать сдачу, может начать строить на спорных территориях и долгие годы судиться за возможность продолжить строительство. Конечно, риски при покупке квартиры у крупного девелопера в миллионы раз ниже, чем при взаимодействии с мелкой компанией, которая только появилась на рынке недвижимости, однако они тоже имеются. Вряд ли акулы рынка заморозят объект, однако подвинуть дату ввода в эксплуатацию на пару месяцев – вполне.
Чтобы быть уверенным в получении ключей, своевременной сдаче и получении всех обещанных опций, следует обратить внимание на надежных девелоперов. Сегодня в Петербурге их порядка десяти – среди них такие как «Эталон ЛенСпецСМУ», ЛСР, ЦДС, Setl City, РСТИ, «Арсенал», «ЮИТ Санкт-Петербург», RBI, Bonava и другие. Необходимо внимательно изучить историю компании за последние годы – сколько она запустила проектов, сколько завершила, были ли просрочки, есть ли проблемы с оснащением зданий, сколько арбитражных дел на фирму было заведено, как они завершились. Стоит оценить и размер уставного капитала, прибыль и убытки компании за последние налоговые периоды – вся эта информация есть в открытом доступе в интернете. Обязательно стоит почитать и отзывы покупателей, ознакомиться с рейтингами застройщиков, посмотреть, на каком месте находится интересующий вас.
Однако, важно понимать, что рискованные вложения в итоге могут хорошо окупиться – новички рынка предлагают более низкие цены, чем их известные конкуренты, чтобы привлечь покупателей. Со временем, если фирма окажется благонадежной и достроит объект, вы получите гораздо большие дивиденды. Такая история вряд ли подойдет, если вы в поисках квартиры для жизни, но инвесторы вполне могут рассмотреть варианты покупки у небольших компаний.
