Флиппинг недвижимости: что это и сколько на нем можно заработать в 2024 году


Флиппинг недвижимости: что это и сколько на нем можно заработать в 2024 году

Источник: Российская газета

Что такое флиппинг недвижимости

Флиппинг - это стратегия инвестирования, при которой частное лицо или компания покупает недвижимость, вкладывает средства в ремонт и перепродает ее с целью получения прибыли. По сути человек приобретает жилье по заниженной стоимости на вторичном рынке (как правило, в плохом состоянии), затем на собственные или заемные средства делает там ремонт, обставляет и перепродает. Успешным считается проект с доходом в среднем от 30%.

Как же заработать на перепродаже недвижимости? Главное здесь - купить дешево и как можно быстрее продать дорого. Важно максимально сократить время, в течение которого ваши инвестиции находятся под угрозой. Кроме того, каждый день владения недвижимостью - это дополнительные расходы на ипотеку и содержание жилья.

Что говорит статистика

По данным Business Insider, количество поисковых запросов по теме "перепродажа недвижимости" в 2023 году увеличилось на 29% по сравнению с 2022 годом. В последние годы флиппинг становится все популярнее на фоне быстрого роста цен на жилье. Например, в США почти каждый десятый дом, проданный в первом квартале 2022 года, был перепродан за короткий срок. Это самый высокий показатель с 2000 года. В России флиппинг, в основном, ориентирован на квартиры и чаще всего - в столице и в других мегаполисах.

Флиппинг в Москве и регионах России

В России флиппинг не так развит, как в странах Запада. Тем не менее, в нашей стране есть сообщество флипперов, многие из которых - бывшие или действующие риелторы. Число участников Telegram-канала "Клуб флипперов" превышает 8 тысяч человек. Кроме того, работают компании, которые предлагают инвестировать во флиппинг и зарабатывать до 40% годовых в срок до полугода.

Флиппинг в Москве

Российские флипперы рассказывают, что при полном погружении на один проект в Москве уходит четыре-пять месяцев. В этот срок входит покупка жилья, его ремонт и продажа. В столице при таких темпах флиппинга за год некоторым удается удваивать вложенные средства.

Особенности московского флиппинга:

- Флипперы выбирают студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Чем меньше площадь жилья, тем быстрее оно продается.

- Нужно выбирать квартиру, которую после затрат на ремонт и расходов на сделки можно будет перепродать на 30-40% дороже.

- Предпочтение отдают квартирам, расположенным в 10-20 минутах ходьбы от метро. В Подмосковье важна близость железнодорожной станции.

В Москве квартиру перед продажей нужно упаковать "под ключ" или хотя бы минимальным набором необходимой техники и мебели. Большинство покупателей приобретают жилье в ипотеку, используя все накопления на первый взнос. И, естественно, они предпочитают квартиры, уже оборудованные всем необходимым, чтобы не тратиться дополнительно.

В среднем с привлечением бригады рабочих из нескольких человек на ремонт жилья в 30 кв.м в столице уходит до полутора месяцев и около 1,2-1,5 млн рублей.

Флиппинг в регионах РФ

В других регионах ситуация отличается. Здесь число сделок купли-продажи значительно меньше, и темпы оборачиваемости проекта гораздо ниже.

Но есть и свои плюсы для флипперов.

- Конкуренция на рынке вторичного жилья с качественным ремонтом ниже, чем в столице.

- Можно не тратить время и средства на то, чтобы полностью обставить квартиру перед продажей - достаточно ограничиться необходимым минимумом типа кухни и бытовой техники.

Как правильно выбрать квартиру для флиппинга

Выбор локации

Для успешного флиппинга нужно искать объект сравнительно низкой стоимости в районе с высоким спросом на жилье.

Чтобы понять потенциал района или города, если речь идет о регионах, важно провести небольшое исследование:

- изучить предложения на сайтах продажи недвижимости;

- побеседовать с риелторами и узнать цены на аналогичные квартиры, продающиеся на территории;

- выбирая район, составить примерное представление о том, какова здесь перспектива сдачи квартир. Ведь некоторые потенциальные покупатели приобретают жилье, чтобы сдавать его в аренду.

Выбор объекта недвижимости

Поняв общую ситуацию на рынке недвижимости в конкретном районе, можно начать выбирать саму квартиру:

1. Выясните историю объекта. Воспользуйтесь услугами юриста, чтобы перепроверить все документы. Важно, чтобы на квартире не было даже потенциальных обременений. Побеседуйте с владельцами, узнайте причину продажи. Если жилье продается из-за смерти хозяина квартиры, узнайте о наличии возможных наследников - это может избавить вас от судебных исков и признания сделки недействительной.

2. Изучите состояние квартиры - от водопроводных коммуникаций и электропроводки до фундамента дома и кровли. Последнее критично, если жилье находится на верхнем этаже. Часто квартиры продаются по заниженной цене именно из-за глобальных, но на первый взгляд незаметных проблем. Например, из-за текущих потолков или трещин в стенах, которые можно скрыть косметическим ремонтом. От таких вариантов лучше сразу отказаться, так как они повлекут значительные траты на устранение дефектов. В идеале жилье должно быть в таком состоянии, чтобы его можно было отремонтировать относительно легко и получить максимальную отдачу от затраченных средств.

3. Выбирайте универсальные варианты. Слишком большие квартиры или жилье со сложной перепланировкой будут продаваться дольше небольших стандартных квартир.

4. Избегайте объектов на первом этаже - многие покупатели их не рассматривают вообще.

5. Российские флипперы советуют не покупать квартиры в домах, где есть мусоропровод, а также в подъездах, где давно не делали ремонт или стоит неприятный запах.

6. Важно, чтобы рядом с домом были магазины. Если выбирать между близостью к школе или к торговому центру, лучше предпочесть второе, так как среди покупателей небольших квартир много людей без детей, а в магазины ходят все.

7. Исключите варианты возле автомагистралей и аэропортов. Но близость остановок общественного транспорта и метро - необходимый при выборе квартиры фактор.

8. Ищите жилье с хорошим видом из окна, либо видом на двор - особенно, если дом стоит у дороги.

В России не распространен флиппинг частных домов, но, если вы решите попробовать этот вариант, стоит учесть, что объект должен фундаментально соответствовать или быть лучше других вариантов, продающихся в этом районе. Например, если все дома по соседству имеют площадь 120 квадратных метров и участок в шесть соток, то будет сложно перепродать жилье площадью 40 квадратных метров с участком в три сотки. И обратная ситуация - слишком большой дом в этом районе продать будет тоже непросто из-за высокой цены.

Флиппинг: этапы

1. Установите бюджет. Подсчитайте, сколько вы готовы вложить в покупку объекта и в ремонт. Будьте готовы, что в процессе реализации проекта всплывут дополнительные затраты. Изучите ипотечные предложения, целевые кредиты и заранее заложите в бюджет траты на проведение сделок и расходы на коммунальные услуги минимум на полгода.

2. Найдите подходящий район и недвижимость. Не стесняйтесь обращаться к риелторам - часто это может сэкономить вам время и быстро выяснить ситуацию на рынке недвижимости.

3. Проведите сделку по покупке жилья, учитывая сроки одобрения ипотеки и оформления всех документов.

4. Наймите проверенных подрядчиков для ремонта квартиры и закупите стройматериалы. Лучше, если работы будут проводить сразу несколько человек. Так вы сократите сроки подготовки квартиры к продаже и будете уверены, что все сделано комплексно. Мелкий ремонт ради экономии средств можно делать самостоятельно.

5. Выставляйте недвижимость на продажу. Используйте соответствующие сайты, соцсети или услуги агентов.

Налоги

Поскольку основная идея флиппинга - быстрая продажа недвижимости, то при завершении проекта придется заплатить налог. Это 13% дохода от продажи жилья, которое на момент сделки находится в собственности менее пяти лет. Например, если вы купили квартиру за 5 миллионов рублей и смогли продать ее за 9 миллионов, то придется заплатить 520 тысяч рублей налога.

У продавца может возникнуть естественное желание снизить сумму налога и договориться с покупателем указать в документах заниженную сумму. Этого делать не следует, поскольку налоговые службы расценивают такой подход как неуплату налогов со всеми неприятными вытекающими последствиями юридического характера.

Чтобы легально уменьшить налог, можно:

- при покупке квартиры оформить ее на индивидуального предпринимателя. Тогда придется заплатить 6% по упрощенной схеме налогообложения и можно получить налоговый вычет, если есть доход, с которого уплачивается 13% НДФЛ. Налоговый вычет положен только один раз, при этом его сумма не превысит 260 тысяч рублей.

- воспользоваться налоговым вычетом в 1 миллион рублей, положенным при продаже недвижимости, и за счет этого снизить на эту сумму размер налогооблагаемой базы. Так можно делать не чаще одного раза в год.

Сколько можно заработать на флиппинге в 2024 году, и каковы риски

Флиппинг - это высокорискованные инвестиции, и точные прогнозы в этой сфере не дают даже профессионалы в сфере недвижимости. Непредсказуемость ситуации обусловлена:

- частыми изменениями на рынке недвижимости;

- рисками введения изменений в налоговом законодательстве;

- нестабильностью цен на стройматериалы: увеличение затрат на ремонт может свести на нет прибыль или даже повлечь убытки;

- риском задержки в ремонтных работах, которые приводят к увеличению срока владения недвижимостью, то есть к росту затрат на ее содержание (коммунальные и ипотечные платежи).

Эти факторы сказываются на размере итоговой прибыли.

По статистике:

- в западных странах в 2023 году валовая прибыль (разница между средней ценой покупки объекта и средней ценой перепродажи) от флип-транзакций в среднем составляла 27,5%;

- в России при очень оптимистичных раскладах можно достичь доходности в 60% после вычета налогов и расходов.

Советы и комментарии экспертов

1. Во флиппинге есть "правило 10 процентов": общие расходы на ремонт и сделку следует удерживать в пределах 10% от стоимости покупки квартиры. Если при покупке недвижимости за 8 млн рублей стоимость ремонта и юридического сопровождения сделки окажется в пределах 800 тысяч рублей, такая инвестиция удержит риск в приемлемых рамках.

2. Эксперты подчеркивают: все обязательно будет дольше и дороже, чем изначально планировалось. В процессе ремонта могут быть обнаружены скрытые дефекты, а в процессе сделки - новые юридические нюансы. Жилье может продаваться дольше, чем вы ожидали. На все эти случаи стоит иметь финансовые резервы.

3. Важно учесть возможные проблемы юридического характера. Не стоит рассматривать для покупки недвижимость с проблемными документами, пусть и со стоимостью значительно ниже рыночной. Это может затянуть сроки сделки и даже привести к потере собственности по решению суда. Либо самостоятельно вникайте в тонкости документов, либо привлекайте юриста.

4. Перед покупкой жилья узнайте побольше о соседях, в идеале - пообщайтесь с ними. Если среди них окажутся асоциальные или криминальные элементы, неадекватные лица, от сделки лучше отказаться.

5. При прочих равных условиях лучше отдавать предпочтение квартирам со свободной планировкой.

6. Если вы хотите максимизировать прибыль от флиппинга, лучше заниматься этим полный день, иногда необходимо тратить на это шесть дней в неделю. При полной занятости на основной работе вы не сможете контролировать весь процесс - от "разведки территории" и сделок до работы ремонтной бригады.

7. Флиппинг лучше всего работает там, где покупателей много, продавцов меньше, а цены на недвижимость растут.