Как сократить расходы на капремонт?


Как сократить расходы на капремонт?

Источник: Cian.ru

Взносы на капремонт многоквартирного дома (МКД) часто становятся причиной скандалов, а однозначного отношения к этим поборам нет. Как, если уж не избавиться от этой графы в платежном документе, то хотя бы уменьшить размер платежа?

Плыть по течению или против?

Фонд капремонта – своего рода копилка, в которую складываются деньги на будущий капремонт. Для каждого отдельного дома этот фонд свой, индивидуальный. Он состоит, в частности, из взносов, которые платят владельцы помещений в МКД; при этом закон рассматривает в качестве плательщиков и граждан, и юридических лиц, владеющих жилыми и нежилыми помещениями. Увеличить сумму фонда могут доходы, которые товарищество собственников жилья может получать от передачи в пользование объектов общего имущества, прибыль, полученная от хозяйственной деятельности ТСЖ, а также проценты, начисленных банком по денежным средствам, находящимся на счете дома.

Создать фонд можно на счете регионального оператора программы капремонта: сюда отправляют всех «молчунов», не принявших иного решения. Активные сообщества жильцов имеют возможность сформировать фонд на специальном счете. Это происходит в том случае, если на общем собрании собственников помещений МКД было принято соответствующее решение с учетом голосов не менее двух третей собственников.

Резюмируем: пассивное сообщество жильцов автоматически входит в орбиту деятельности регионального оператора; активное – формирует спецсчет.

«Закон суров, но это закон»

Прежде чем говорить о снижении размеров взноса, разумно было бы разобраться в причинах появления самого закона, механизмах осуществления сборов, а также оценить пользу, которую он приносит.

Павел Качкаев
Депутат Госдумы, заместитель председателя комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ, один из авторов законопроекта о введении оплаты за капремонт собственниками

«Закон, к сожалению, запоздал. Надо было ввести его раньше, не доводя дело до того, что у нас половина жилищного фонда на момент введения закона требовала капремонта. По мере надобности закон совершенствуется, какие-то уточнения идут каждый год. И есть результат: в 2014 году было отремонтировано 36 млн квадратных метров жилья, в 2015-м – 66 млн, а в этом – 135 млн. И мы практически вышли на плановый объем ремонта. Возможность следить за ходом капремонта есть у каждого жителя страны – на сайте «Реформа ЖКХ» есть вся информация о каждом доме, о каждом субъекте. Примерно месяц назад запустили мобильное приложение для телефонов, которое тоже позволяет посмотреть – какой дом, на какое время, по каким видам ремонта по годам запланирован. Все расписано. И региональные операторы есть в каждом субъекте. Капремонт сейчас делается по шести видам, сейчас вводим седьмой – это пандусы, важный момент для маломобильных групп населения, для мам с колясками и так далее. Так что понятие ремонта учитывает виды конструктива и благоустройства. И собственники это понимают. На сегодня оплата собственниками взносов на капремонт составляет 87%, а начинали мы два года назад с 67%. Есть регионы, где выплачено около 90%. Это центральные регионы – хорошо платят Татарстан, Владимирская и Ивановская области. Визуально даже, заехав в город, можно понять, как работают региональные операторы и фонд капремонта. Есть регионы, где деньги собираются хорошо, а работу региональный оператор проводит плохо».

Дмитрий Катаев
Сопредседатель общественного движения «Жилищная солидарность»

«В законе о приватизации жилья 1991 года сказано совершенно четко: если приватизируемое жилье подлежит капремонту на момент приватизации, то эта обязанность остается за прежним собственником. То есть за государством. Это положение остается в силе, отменить его невозможно. Но абсолютно нигде в государственных документах о нем не вспоминают. Обязанности собственников новый закон о капремонте описывает очень подробно, а вот об обязанностях государства, которые не выполняются, – ни слова. Второе. Допустим, я живу в таком доме, которому государство ничего не должно. И мне пора подумать о капремонте. Объясните мне, что и сколько будет стоить именно в моем доме, а не в среднем по стране. Отсылать меня к решениям в рамках всего государства – это все равно, что измерять температуру в среднем по больнице. Очень мало информации. И третье. Сама идея вносить деньги в фонд будущего капитального ремонта – порочна в нынешних экономических условиях, при нынешней инфляции. Было бы правильнее, если бы государство подготовило программу капремонта, я получил бы льготный кредит, сделал капремонт и выплачивал его потом лет 20 – до следующего капремонта».

Ирина Ирбитская
Архитектор РАНХиГС

«Государство давно уже, 20 с лишним лет назад, когда шла приватизация, должно было выполнить свои обязательства по капремонту тех домов, которые в этом нуждались. Не выполнило. В результате недвижимость, за которой не следило государство, попало в разряд ветхого жилья, и почему-то государство ввело и получило вот этот сбор с людей на капитальный ремонт. Здесь есть некачественная договоренность. Либо вы берете деньги с людей на капремонт, но тогда вы должны признать, что не выполнили своих обязательств и объявить: «Больше не ждите от нас выполнения своих обязательств, начинайте чинить сами». И для этого государство должно было разработать финансово-управленческие модели, позволяющие людям самим аккумулировать средства на капитальный ремонт своей собственности».

Говорить о том, что могло бы сделать государство, но не сделало, можно. Но эти разговоры, чаще всего, не имеют отношения к реальности. На сегодняшний день жилищный кодекс обязывает собственников регулярно перечислять деньги на капремонт.

Льготы и освобождение от взносов

Существуют поблажки по взносам на капремонт для определенных категорий граждан.

Антон Любин
Коммерческий директор ГК «Премьер»

«Узаконенное право не платить в фонд за капитальный ремонт имеют собственники помещений в аварийных и подлежащих сносу домах, владельцы квартир в доме, земля которого официально изымается в пользу города или государства, а также граждане, занимающие квартиры на условиях социального найма. Собственникам жилья могут вернуть ранее перечисленные взносы, если дом признан аварийным или земля под ним отдается государству».

Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Юлия Семакина обращает внимание на льготы, которыми обладают определенные категории лиц: «Есть льготные категории граждан, которые вовсе не платят или оплачивают капитальный ремонт лишь частично. Льготниками являются: ветераны Великой Отечественной войны (100%); ветераны труда (50%); участники интернациональных войн (50 и 100%, в зависимости от возраста); пенсионеры при достижении ими возраста 70 или 80 лет (50 и 100%); инвалиды 1-й и 2-й групп, семьи, в которых дети имеют аналогичную группу инвалидности».

При этом Юлия Семакина упоминает об ответственности всех остальных собственников жилья: «Граждане, не относящиеся к льготной группе, обязаны в полной мере и своевременно вносить плату за капитальный ремонт. К тому же, с января 2016 года с собственника взимается пеня, исходя из количества просроченных дней». Антон Любин уточняет: «В случае неоплаты взносов на капитальный ремонт предусмотрена ответственность в виде наложения пени, взыскания в судебном порядке образовавшегося долга, приостановления выплаты льгот и субсидий, причитающихся собственникам».

Итак, платят взносы на капремонт не все, но тот, кто платит, обязан делать это регулярно и своевременно, иначе будет «наказан рублем».

Дифференцированный сбор

Нет похожих друг на друга домов. Поэтому возникла необходимость дифференцировать размер взносов на капремонт, считает Павел Качкаев. Вообще в целом плата на капремонт рассчитывается исходя из занимаемой собственником площади помещения. Но это вовсе не означает, что житель квартиры площадью в 70 квадратных метров в Липецке будет платить за квартиру столько же, сколько платит житель Находки, поскольку минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ.

Рассказывает Антон Толмачев, ТСН «ТСЖ Краснова»: «Взносы на капремонт регулируются как федеральным законодательством, а именно – Разделом IX Жилищного кодекса РФ, так и региональными нормативно-правовыми актами (НПА). Сумма взноса определяется именно региональными НПА, что, с одной стороны, справедливо – в разных регионах разная ситуация и со степенью запущенности жилого фонда, и со стоимостью работ. Но с другой стороны, возникает вопрос – а почему у нас дороже? – у жителей тех регионов, где взнос выше, чем в соседних».

Юлия Семакина обращает внимание на то, минимальный размер взносов на капремонт может отличаться в зависимости от района, в котором расположен дом, типа строения и этажности. Такой подход применяется не во всех городах и весях: москвичи, например, платят одинаково, в каком бы доме они ни жили – по 15 рублей за квадратный метр жилья. А вот для Санкт-Петербурга принято сразу восемь дифференцированных тарифов по типам многоквартирных домов. Все выплаты на капремонт для жителей Северной столицы лежат в диапазоне от 2 до 3 рублей: по два рубля с метра квадратного платят жители кирпичных МКД постройки 1970-1980 годов и обитатели деревянных домов, а максимальный трехрублевый взнос делают жители домов дореволюционной постройки в том случае, если региональная программа предусматривает замену лифтового оборудования в доме.

Несовершенство закона

Даже приняв как данность минимальный региональный тариф, можно столкнуться с разнообразными нюансами в отношении выплат. В частности, есть дома, где приватизированы не все квартиры – часть из них является собственностью муниципалитета. В этом случае, говорит Ирина Ирбитская, образуется не самый удачный формат: «Гибриды такого сорта, когда есть коллективные собственники-частники и есть муниципалитет. Получается, что муниципалитет – это один из собственников, и он участвует долей владения квадратными метрами в этом жилье. Если коллективные собственники решили, что они хотят выделить не минимальную плату на капремонт своего дома, скажем, 2,5 млн рублей, а сумму в размере 3 млн рублей, то муниципалитет обязан выдать им долю средств, пропорциональную своему владению жилой площадью в МКД».

Насколько реалистичны такие сценарии – покажет жизнь.

Что сделать, чтобы тратить меньше?

Мнения экспертов, к которым мы обратились с вопросом о взносах на капремонт, разделились: одни считают, что закон был нужен и дает положительный результат, другие – что он нарушил Конституцию и не имеет права на существование. С тем, что в настоящий момент нет возможности повлиять на размер минимального взноса на капремонт МКД, согласились все. И все же способы уменьшить платежи за капремонт существуют, и связаны они, чаще всего, с выбором механизма формирования Фонда капитального ремонта и с непременным контролем на всех этапах ремонтных работ.

Антон Толмачев:

«Легально уменьшить взнос на капремонт нельзя. Можно только увеличить. И не нужно стремиться уменьшить взнос. Я считаю, что работать надо в другом направлении: контроля за тем, как расходуются средства на капремонт. Направить свою энергию на то, чтобы ремонт делали за меньшие средства, чем это предусмотрено планом капремонта регионального оператора и, безусловно, самим следить за качеством выполняемых работ. Чиновникам, которые организовывают капремонт, некогда отслеживать все мелочи и нюансы, и здесь нужна помощь советов домов. Изучите техническую документацию на капремонт вашего дома: что вам хотят делать, в каком объеме и из каких материалов. Контролируйте качество завозимых материалов, их объемы, в случае нарушения – тут же сигнализируйте куратору из регионального оператора, причем в письменном виде. Только так вы сможете добиться того, чтобы ваши деньги расходовались разумно».

Дмитрий Катаев:

«Граждане фактически отстранены от участия в капремонте. Государство ничего не делает, чтобы привлечь граждан, а наоборот – затрудняет их участие. Что надо бы сделать? Потратить 1% от суммы денег, найденных на ремонт, специалисту, которого избрали сами жители, – возможно, из числа жителей дома. И он от их имени наблюдает за ходом капремонта – начиная с обследования состояния дома, потом проект, потом выбор подрядчика, затем производство работ, в том числе скрытых… Это была бы нормальная схема. Но чиновники не допустят жителей, поскольку тут идет речь о распределении денежных средств. Это самое вкусное, ради чего они работают».

Антон Любин:

«Есть вариант самим жильцам провести капремонт, без создания каких-либо фондов для сбора средств. Сумма средств в этом случае зависит от сметы, без затрат вы не обойдетесь, но сэкономить все же может и получиться, если подойти к делу основательно. Также жильцы могут предоставить фасад здания в качестве площадки для размещения рекламных объявлений и баннеров».

Ирина Ирбитская:

«Необходимо вводить систему, при которой сами граждане на общем собрании решают, что им нужно починить в первую очередь, составляют проект и далее копят деньги на специальных счетах под хорошие проценты. Государство может обеспечить эти хорошие проценты по специальным вкладам жителей на капремонт, отдельно для каждого дома, потому что государству это выгодно – оно снимает с себя ответственность за ремонт. И государству договориться с госбанками о хороших процентах на сформированные на каждый дом фонды капремонта не так трудно. Жители могли бы тогда приглашать профессиональных экспертов, которые помогли бы им сформировать качественные ТЗ на проведение программы капитального ремонта дома. Не просто с учетом пожелания жителей, но с конкретными решениями, принятыми, как минимум, тремя сторонами – это собственники, это эксперты и это муниципалитет или государство – в зависимости от того, к кому они обращаются за помощью. Далее, имея на руках четкое ТЗ, и понимая, что и сколько стоит, они могли бы претендовать на получение грантов – целевое выделение средств по запросу граждан. Ничто другое, никакая система иная не сработает.

Чтобы хоть как-то уменьшить взносы на капремонты, необходимо жителям выбирать своих представителей и добиваться, чтобы эти представители имели возможность участвовать в принятии решений местного и регионального уровней. Стейкхолдер – лицо, которое заинтересовано в проекте и на которое этот проект воздействует. Без стейкхолдеров в вопросах капремонта прогресса не будет».

Леонид Примак, директор центра энергосбережения, энергоэффективности, экологического и энергетического аудита Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС:

«Процедура сбора средств на капитальный ремонт: а) личное дело всех жильцов конкретного жилого дома и б) подчиняется всем законам финансовых операций. Проще всего, и так будет поступать абсолютное большинство ТСЖ, когда деньги перечисляются на счет управляющей компании, и УК будет нести всю полноту ответственности за выполняемые работы. Это самый спокойный, хотя и самый дорогой путь. А можно вспомнить, что самым главным действующим лицом современного жилого комплекса является собрание собственников жилья. Никто не запрещает им создать трастовый фонд, который будет определять, куда и как вкладывать средства, собираемые ежегодно на капитальный ремонт. Это могут быть вклады на депозитные счета банков: любой коммерческий банк с огромной охотой возьмет на обслуживание такой счет и даст на него хороший процент (как минимум, 3-5% и до 10%), поскольку целых 25 лет на него самым исправным образом будут поступать деньги. И целых 25 лет с него нельзя будет снять ни копейки. Это же мечта всех банкиров! Так что вариантов много. Все зависит от степени финансовой грамотности самих собственников и от их сплоченности и доверия друг к другу».

Закончить разговор о стоимости капремонта хотелось бы словами Ирины Ирбитской: «Собственность – ключевой сюжет для любой страны, для любого города. Если собственнику не комфортно, он не может быть ответственным собственником. И тогда начинается деградация зданий, деградация городской среды и, в конце концов, деградация экономики».