Как взыскать неустойку с застройщика по договору долевого участия


Как взыскать неустойку с застройщика по договору долевого участия

Источник: Метрпрайсе

Хотите стать «потребительским террористом»? Так застройщики называют потребителей, которые умеют читать договоры, знают свои права и умеют «раскручивать» застройщиков на деньги. Есть люди, увеличивающие свой капитал на таком обороте: они продают построенные квартиры, отсуживают компенсацию, вкладывают деньги в новостройку. В статье расскажем, как рассчитать неустойку по ДДУ, в каких случаях ее можно потребовать и как получить.

ЧТО ТАКОЕ НЕУСТОЙКА ПО ДДУ

Получение неустойки с застройщика — это взыскание штрафной суммы за просрочку по выполнению обязательств, описанных в договоре долевого участия.

Чаще всего квартиры на стадии котлована скупаются инвесторами, а затем продаются всем желающим уже от своего имени. Сам клиент также может оказаться инвестором. Более половины застройщиков задерживают сроки сдачи объекта и подписание акта приема-передачи. Из-за этого участник ДДУ может не получить обещанную квартиру к определенному сроку.

Для решения конфликтной ситуации законодательство предусматривает выплату неустойки по ДДУ за каждый день просрочки. Регламентирует права и обязанности застройщиков и участников ДДУ Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Размер неустойки может быть различным. Как правило, оговаривается выплата суммы не более 20% от стоимости жилья. Согласно действующему законодательству, неустойка составляет 1/150 ставки рефинансирования Центробанка России от суммы договора за каждый день просрочки.

Важно! При срыве сроков сдачи объекта можно требовать выплаты неустойки уже на следующий день. Процедура взыскания занимает 2-3 месяца. За это время сумма выплаты возрастет.

КОГДА ЕЕ ТРЕБОВАТЬ

Когда можно требовать получения неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия? Для этого есть несколько оснований, в зависимости от которых неустойку можно взыскивать по-разному и в различных размерах. Размер пени также будет меняться.

Просрочка

Нарушение сроков сдачи жилья — наиболее частое нарушение застройщика, за которое положена компенсация. Основания для взыскания неустойки с застройщика регулируются п. 2 ст. 6 и п. 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ:

1. Нарушение сроков сдачи квартиры по ДДУ, если их изменение не было согласовано с дольщиком и это не внесено в договор. Застройщик обязан уведомить дольщика об изменении срока сдачи объекта не позднее двух месяцев до его окончания. Информация должна быть внесена в договор в качестве дополнительного соглашения.

2. Нарушение сроков устранения дефектов, недостатков жилья, если они были обнаружены в течение гарантийного периода. Гарантия устанавливается законом и составляет не менее пяти лет с момента сдачи объекта в эксплуатацию.

3. Банкротство застройщика.

Важно! Застройщик не может быть освобожден от ответственности. Любые условия, даже записанные в ДДУ, об освобождении от ответственности не являются законными.

Другие причины

Кроме нарушений, связанных с задержкой сдачи дома при долевом строительстве, есть и другие неустойки (гарантийные обязательства по устранению недостатков жилья, иные выплаты):

1. Гарантийный срок на инженерное, технологическое оборудование устанавливается ДДУ и составляет по закону три года.

2. Компенсация морального вреда. Согласно закону «О защите прав потребителей», такая выплата возможна при предъявлении доказательств причиненного вреда исполнителем вследствие нарушения прав потребителей. Размер определяется судом и не зависит от имущественных компенсаций. При отказе застройщика от добровольной выплаты суд обязан присудить штраф в пользу потребителя в размере 50% от суммы морального вреда.

3. Выплата за понесенные убытки потребителем. В случае задержки сдачи объекта можно потребовать возместить стоимость снимаемой на это время жилплощади.

4. Выигравшей стороне оплачиваются все судебные издержки, понесенные в связи с конкретным делом.

ПРАВА ДОЛЬЩИКА И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА

При нарушениях в долевом строительстве застройщик может отправлять дольщика к подрядчикам, а те — обратно к застройщику. Важно разобраться, кто все же должен нести ответственность по договору.

Договор долевого участия заключается между застройщиком и дольщиком. Застройщик, в свою очередь, договаривается с подрядчиками. Отношения между застройщиком и подрядчиками не должны касаться потребителя. В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ, именно застройщик несет ответственность за завершение строительства, соответствие объекта первоначальным параметрам.

По закону потребитель может потребовать от него:

1. Устранения недостатков за его счет в разумные сроки.
2. Возмещения расходов на устранение недоделок другим подрядчиком.
3. Уменьшения оплаты на стоимость недоделок.

Обращаться к застройщику можно на стадии сдачи объекта и в гарантийный срок, равный пяти годам на строительный объект, трем годам — на инженерные и технологические коммуникации. Ответственность перед дольщиком регулируется не только Федеральным законом № 214-ФЗ, но и Гражданским кодексом РФ.

Подрядчик отвечает лишь за качество установленного оборудования и использованных материалов.

Таким образом, все требования по исполнению ДДУ дольщик должен предъявлять заказчику.

КАК ВЗЫСКАТЬ

На практике существует несколько вариантов взыскания неустойки с застройщика по ДДУ: претензионный, судебный, досудебный. В Федеральном законе № 214-ФЗ досудебное урегулирование не определено, но оно может быть прописано в ДДУ. Если не хочется сразу обращаться в суд, можно оформить претензию. В таком случае судебные инстанции не привлекаются.

Претензионный порядок

В претензии прописываются:

- обстоятельства сложившегося требования: номер и дата ДДУ, сроки сдачи, требования договора;
- суть претензии — срок неисполнения обязательств и требование уплаты пени;
- требуемая сумма, порядок расчета неустойки;
- срок ожидания недоделок, в течение которого дольщик не будет обращаться в иные инстанции, ожидая действий застройщика;
- намерения судебного разбирательства при отсутствии реакции со стороны застройщика.

Важно! Девелопер обязан погасить иные расходы, связанные с нарушением ДДУ: аренда жилья, услуги юриста. Сведения о них необходимо указать в претензии.

В суде

При отсутствии реакции на претензию единственный способ решения проблемы — обращение в суд. Иск должен соответствовать требованиям статьи 131 Гражданского процессуального кодекса РФ. Образец есть в каждом суде.

В иске прописываются те же обстоятельства, что и в претензии, но с указанием убытков, моральной компенсации и стоимости юридического сопровождения. Он рассматривается в суде по месту расположения застройщика, в редких случаях — по месту проживания истца. Если общая сумма иска не превышает 50 000 рублей, подача осуществляется в мировой суд.

Важно! Российские суды часто принимают решение о несоответствии суммы иска нанесенному ущербу. На этом основании размер компенсации уменьшают.

Досудебный порядок

Мировое урегулирование возможно. В таком случае стороны договариваются через юристов или на личной встрече. Это самый простой вариант.

Наиболее часто рассматриваются вопросы недоделок, просрочки по ДДУ, возврата платежей, разрыва договора. Грамотно составленный документ уже содержит большинство ответов, но не всегда застройщик принимает аргументы другой стороны, даже четко прописанные в договоре.

Порядок досудебного урегулирования подразумевает написание претензии застройщику. В ней подробно указываются все нарушенные пункты ДДУ, формы ответственности по договору, ссылки на основополагающие документы: Федеральный закон № 214-ФЗ и закон «О защите прав потребителей».

Если устные переговоры не дают нужного результата, претензию направляют заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. С момента получения у контрагента есть десять суток для реагирования на запрос.

При неполучении ответа на претензию разбирательство переносится в суд. В исковом заявлении указываются сумма неустойки, накладные, юридические расходы, штрафы за просрочку, прикладывается копия претензии как факт попытки досудебного урегулирования с указанием почтовых документов об отправке и вручении корреспонденту.

КАК РАССЧИТАТЬ РАЗМЕР НЕУСТОЙКИ

Размер иска рассчитывается разными способами. Формула расчета для физических лиц, являющихся дольщиками: неустойка равна произведению 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ и дней просрочки. Для юридических лиц сумма долга в два раза ниже, обращаться они обязаны в арбитражный суд.

При расторжении ДДУ застройщик выплачивает всю сумму с предоплатой по договору и 100% неустойки.

Калькуляторы расчета неустойки есть на многих юридических сайтах в интернете.

В случае неустранения всех недостатков в течение двух месяцев согласия застройщика на расторжение ДДУ не требуется. Неустойка за несвоевременную сдачу квартиры по договору долевого участия должна быть выплачена в течение 20 дней.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В случае нарушения сроков сдачи объекта, гарантийных обязательств на ремонт, технологическое или инженерное оборудование дольщику стоит побороться. Сумма штрафа и пени в данном вопросе высока. Не следует ждать долго, поддавшись на уговоры юристов компании. Если досудебное разбирательство не помогло — надо обращаться в суд.