Квартиры мельчают: покупатели по-прежнему экономят на квадратных метрах


Квартиры мельчают: покупатели по-прежнему экономят на квадратных метрах

Источник: Вести.Недвижимость

На фоне падающих доходов стратегия экономии по-прежнему остается актуальной, в том числе, при покупке жилья. Так, например, россияне все чаще экономят на квадратных метрах. Об этом свидетельствует сокращение средней площади продаваемых небольших квартир. По данным "Авито Недвижимость", застройщики урезали планировки студий в 15 из 23 крупнейших российских городов. Самое заметное сокращение аналитики заметили в Москве: здесь площадь студий на вторичке упала на 18% и на 7% на первичке. Средняя площадь продающейся квартиры в мае составила 55,2 кв м. В Ростове-на-Дону, Омске и Уфе метраж оказался меньше, чем в целом по России – площади не превысили 54 квадратных метров.

Стоимость кв м в студиях традиционно выше, чем в других форматах жилья. Но благодаря небольшим размерам они остаются наиболее доступным типом квартир, говорит управляющий директор "Авито Недвижимость" Иван Дубровин.

"Для их потенциальных владельцев цена важнее, чем для клиентов, приобретающих более просторные квартиры. На фоне роста стоимости недвижимости они пытаются сэкономить за счет уменьшения площади, в то время как более платежеспособные покупатели, если и заинтересованы в экономии, то, прежде всего, за счёт изменения локации и других параметров жилья", - поясняет Иван Дубровин.

Уменьшение средней площади продаваемых квартир отмечают и в "Бон Тон". С начала года средний метраж продаваемых квартир на рынке столичных новостроек снизился на 5% с 58,6 кв м до 55,6 кв м, что соответствует площади двухкомнатной квартиры, говорит генеральный директор "Бон Тон" Наталия Кузнецова.

При этом, ситуация с уменьшением средней площади также прослеживается по всем классам, продолжает эксперт. Самое сильное снижение отмечено в премиум-классе: продаваемые квартиры уменьшились в площади на 9%: с 97 до 89 кв м. Комфорт-класс продемонстрировал снижение на 7%: с 54 до 50 кв м, бизнес-класс – на 4% - с 64 до 61 кв м. Ранее в "Бон Тон" также указывали на то, что за последние два года обмельчали инвестиционное жилья (предназначенное для перепродажи или аренды). Площадь таких квартир в эконом-классе снизилась на 9,2% до 49 кв м, в комфорт-классе - на 16% до 58,5 кв м, а в бизнес-классе – на 18% до 74,9 кв м. Сами застройщики тоже сокращают метраж квартир, чтобы соответствовать запросам покупателей.

Сам тренд по снижению площадей наметился еще в 2014 году и сохраняется сейчас. Если в 2014 году средняя площадь квартиры составляла 70,2 кв м метра, то сегодня этот показатель на 13 кв м меньше. По мнению экспертов, изменение покупательских предпочтений (выбор более бюджетных вариантов) в первую очередь связан с падением доходов россиян. По данным Росстата, реальные доходы россиян в первом квартале 2019 года сократились на 2,3%. Само падение происходит с 2014 года, и предпосылок для их ростп пока нет, считают экономисты ВШЭ и РАНХиГС. А вот цены на квартиры продолжают расти. Так, по данным "Авито Недвижимость", за последний год средняя цена квадрата в российских новостройках выросла на 8%, а на вторичке еще сильнее - на 11%. Не последнюю роль играет и дорожающая ипотека. Если на фоне снижающихся ставок россияне могли позволить себе дополнительные квадратные метры, то теперь такой возможности нет.

В МИЭЛЬ-Новостройки в свою очередь не зафиксировали изменений в метраже выставленных на продажу квартир. В компании, напротив, наблюдают небольшой рост среднего метража квартир в старых границах Москвы: с 63,5-65,2 кв м в 2017 году до 64,1-67,9 кв м в 2019 году. Основной объем продаж приходится на квартиры площадью 36-42 кв м и квартиры площадью 57-70 кв м, отмечает управляющий директор "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина.

При этом, сами застройщики тоже отмечают снижение средней площади продаваемых квартир, правда не везде. Так, например, в подмосковных новостройках площадь продаваемых квартир с начала года выросла на 4% с до 53,3 кв м. В московских же, напротив, снизилась на 8% до 51 кв м, рассказывает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

"Отчасти это можно связать с перераспределением спроса из Подмосковья в Москву. Покупатели, планирующие приобрести квартиру стандартной или большой площади в области, переориентируются на квартиру более скромной площади, но расположенную в пределах Москвы", - объясняет эксперт.

По данным ФСК, сейчас до 40% продаж в московских и подмосковных новостройках приходится на квартиры до 40 кв м, что соответствует однушкам. Чуть больше четверти продаж занимают квартиры площадью 40-60 кв м.

В ГК "Гранель" говорят, что с начала года не заметили никаких изменений в площадях продаваемых квартир. На сегодняшний день, средняя площадь реализуемых квартир в проектах компании составляет 38 кв м. В сумме однушки (до 35 кв м) и студии (23-25 кв м) составляют половину всего спроса. Однако, если сравнивать площадь продаваемых квартир трех-пятилетней давности с тенденциями настоящего времени, то мы можем сказать, что квартиры действительно стали меньше по площади, отмечает директор по продажам ГК "Гранель" Рустам Арсланов.

"Все дело в том, что уровень доходов населения не повышается, следовательно, уменьшается сам чек покупки, а сделать это можно только за счет уменьшения метража квартиры", - поясняет он.

Также очень важно принимать во внимание локацию проекта – так, для жизни и улучшения своих жилищных условий, покупатели стараются приобретать квартиры большим метражом в окруженных зеленью проектах, а в качестве своего первого собственного жилья и в инвестиционных целях – квартиры-студии с минимальным бюджетом покупки.

Аналитики "Талан" между тем не видят серьезных изменений в спросе на одно- и двухкомнатные квартиры. На протяжении первых пяти месяцев средняя площадь продаваемых однокомнатных квартир стабильно составила 39,1 кв м, а двухкомнатных - 55,6 кв м, говорит директор по маркетингу федеральной компании "Талан" Наталья Гарифуллина.

"Это говорит о том, что российские покупатели выбирают комфортные просторные планировки, а компактные и сверхкомпактные квартиры заняли свою нишу в студенческой среде и в сегменте инвестиционных покупок", - говорит она.

Застройщик даже в последние два года скорректировал свою квартирографию в сторону увеличения функциональных площадей. Практически во всех двушках и трешках в нашем комфорт-классе по два санузла, есть спальни с собственным санузлом и гардеробной. Появились вспомогательные помещения: постирочные, гардеробные, кабинеты, библиотеки. Снизились метражи спален в пользу просторных гостиных, добавляет Наталья Гарифуллина.

В будущем, по мнению экспертов, если и будет прододолжаться снижение средней площади продаваемых квартир, то уже не так значительно. Самое сильное снижение площадей во всех классах жилья уже произошло за последние годы, и в последнее время мы наблюдаем развитие тренда к стабилизации показателей по среднему метражу квартир. Таким образом, колебания данного показатели, даже при его падении, уже не будут столь выраженными, как раньше, считает Наталия Кузнецова

Поскольку сейчас для застройщиков крайне важно сохранить доступный для покупателей бюджет, то одна из возможностей достичь этого, повысить эффективность планировочных решений, добавляет Наталья Шаталина. При таком развитии событий, вполне вероятно снижение средней площади квартир в предложении в ближайшей перспективе, не исключает она.