Модернизируем бабушкину квартиру


Модернизируем бабушкину квартиру

Источник:Бюллетень Недвижимости

Почти две трети петербуржцев живут в типовых домах и время от времени делают косметический ремонт. Но наступает момент, когда квартира начинает требовать глубокой модернизации. С чего начать капремонт в типовой хрущевке или брежневке?

Косметический ремонт хороший хозяин делает раз в несколько лет. Но сами дома, их стены и инженерные системы, к сожалению, не молодеют: трубы затягиваются отложениями, под паркетом копится пыль, а в местах протечек поселяется грибковая плесень. Поэтому рано или поздно приходит момент, когда новые обои уже не освежают жилище.

Мы расскажем вам, с чего начинать капитальный ремонт в типовой хрущевской или брежневской квартире и можно ли делать его поэтапно.

Справка БН

Основные конструктивные особенности хрущевок и брежневок

Панельки первых поколений имеют ряд конструктивных особенностей. Во-первых, они комплектовались газовыми плитами (электроплиты начали появляться только в середине 1970-х годов), а нередко – газовыми водонагревательными колонками, которые устанавливали в ванной комнате. Сейчас так не делают, поэтому при ремонте водогрей, скорее всего, придется переносить на кухню.

Во-вторых, у большинства типовых домов первых массовых серий – так называемые шатровые перекрытия. Это тонкие, но прочные железобетонные плиты с ребрами жесткости. Из-за такой конструкции по периметру помещений выступают балки (это те самые ребра жесткости), которые подъедают и без того небольшую высоту помещений (2,5 м) и не позволяют расположить высокие предметы обстановки вплотную к стенке. Но есть и плюс: потолки в домах с шатровыми перекрытиями не имеют «гуляющих» швов и не трескаются.

Третья конструктивная особенность большинства хрущевок и брежневок – специфическая конструкция черного пола. Он являет собой «гуляющий» дощатый настил, просыпанный песком под полом и выполняет функцию междуэтажной тепло- и звукоизоляции. Когда-то такая конструкция неплохо справлялась с обозначенными задачами. Но за долгие годы эксплуатации (в особенности на нижних этажах, где выше влажность воздуха) содержимое «подполья» впитывает все пролитые на пол жидкости, подгнивает, и начинает наполнять помещения неистребимыми ароматами.

С коммуникациями в хрущевках и брежневках также все непросто. Радиаторы отопления, а также внутриквартирные трубы водоснабжения и канализации, как правило, требуют замены. Старинный пятиамперный электросчетчик (таковыми обычно комплектовались квартиры обозначенного периода) и распределительный щит также придется поменять. В то же время внутриквартирная электропроводка, как правило, обычно вполне «живая».

Начинаем с плана

Изучив расценки на работы и пообщавшись с представителями компаний, специализирующихся на квартирных ремонтах, вы обнаружите, что бюджет полной модернизации малогабаритной квартиры может дойти до трети рыночной цены объекта. Подавляющее большинство современных собственников не готовы на такой подвиг, требующий мобилизации немалых финансовых ресурсов, поэтому делают ремонтные работы поэтапно, растягивая их на годы. Вот и получается: только отремонтировали последний угол, и уже пора начинать все сначала.

О том, почему ремонт даже самой демократичной квартиры имеет смысл начинать с проекта, и о том, для чего нужна проектная документация, мы уже писали. Поэтому сегодня повторяться не будем, отметим лишь, что работа в соответствии с проектом – это всегда экономия денег и времени по сравнению со спонтанным ремонтом.

ВАЖНО

Если вы сделаете эскизный проект, составите график и сметную ведомость ремонта, то сможете планировать затраты и распределять их по времени

Обновляем коммуникации

Вопросы согласования перепланировок сегодня мы подробно рассматривать не будем, а также отошлем вас к предыдущей публикации. В типовой квартире, где каждый квадратный метр на счету, едва ли имеет смысл двигать стены. Но перемещение инженерных сетей называется переустройством, и в ряде случаев оно требует согласований.

Например, на замену сантехприборов в границах исходного помещения (разумеется, если они привязываются к существующим магистралям), получать разрешение не нужно. Зато почти любые модернизации газового хозяйства должны выполняться в соответствии с регламентами и в обязательном порядке требуют согласований.

Поэтому если ремонт предполагает перенос газовых приборов, например, газовой колонки из ванной комнаты на кухню, без вызова газовщиков не обойтись. Они проверят тягу дымоходов и вынесут предписание установить аварийный клапан, перекрывающий выход газа при пожаре. Но если вы самостоятельно переместили свою газовую плиту на метр-другой в сторону от штатного места, обозначенного в плане квартиры – могут возникнуть претензии.

ВАЖНО

Перенос газового оборудования – это модернизация, которая в обязательном порядке требует согласований. Причем временами газовщики начинают жестко отслеживать нарушения

Подружиться с электричеством

Начинать модернизацию электропроводки имеет смысл только тогда, когда у вас есть дизайн-проект или, как минимум, план расстановки мебели. Только он позволит определиться с расположением розеток и выключателей (вы ведь наверняка захотите их подвинуть), а также предусмотреть возможности устройства кабельных теплых полов.

Перенос электророзетки на метр левее или правее – задача несложная. Но если вы решите штробить стены самостоятельно – бытовым перфоратором – помните о технике безопасности.

Основной потребитель электроэнергии – кухня, укомплектованная линейкой современной бытовой техники. Поэтому если вы намерены ее обновить, придется провести дополнительную силовую линию от распределительного щита – с отдельным автоматом, устройством защитного отключения (УЗО) и заземлением. Но эту работу крайне желательно доверить профессиональному электрику. Проводка может быть как скрытой, так и открытой (в плинтусах и кабель-каналах), но ее обязательно нужно производить трехжильным проводом, а розетки для подключения стиральной и посудомоечной машины должны иметь заземляющий контакт.

ВАЖНО

Если вы не дружите с электричеством, доверьте электротехнические работы профессионалам

Смена пола – лучшее начало

Самая трудоемкая и затратная составляющая модернизации в хрущевках и брежневках – ремонт пола. Правда, справедливости ради отметим, что хлопот здесь больше, чем в современном монолите, но меньше, чем в старом фонде. Приступая к разборке горбатого паркета и дощатого черного пола, щедро приправленного грязным песком, вам придется позаботиться о вывозе строительного мусора, а его будет немало.

Некоторые «умельцы» умудряются, ликвидировав настил с залежами строительного мусора, увеличить высоту помещения до 10 см. Но особого смысла в этом нет, так как это затратно – потом придется переустанавливать все двери и некоторые перегородки.

В хрущевках и брежневках плиты перекрытий способны выдержать керамзитобетонную стяжку, но нагружать их следует с великой осторожностью. Если в процессе ремонта предусматривается модернизация электропроводки, имеет смысл проложить вдоль стен кабель-каналы – гофрированные пвх трубы, через которые потом можно будет пропустить необходимые в быту кабели (интернет, антенну, провода к аудиосистемам). При устройстве бетонных стяжек в кухнях и санузлах есть смысл подумать о кабельных теплых полах.

Самый экономичный вариант нового черного пола – лаги из брусков и настил из фанеры. Однако вне зависимости от того, какой вариант вы выберете, во избежание конфликтов с соседями снизу, необходимо позаботиться о звукоизолирующих подложках, а если помещение расположено на первом этаже, о надежной изоляции от подвальных испарений.

ВАЖНО

Если планируется ремонт черного пола, помещение необходимо освобождать полностью

Выравниваем стены

Стены в хрущевках и брежневках – в отличие от некоторых неорыночных монолитов, довольно ровные. Но отклонения от вертикали в 3-4 см здесь все же встречаются. Есть ли смысл полностью восстанавливать геометрию помещения при ремонте? На наш взгляд, здесь имеет смысл действовать избирательно, руководствуясь предполагаемой расстановкой мебели. В обязательном порядке придется выравнивать стены, на которых имеются дверные проемы, а также те, которые предполагается облицовывать плиткой.

Особого внимания требуют наружные углы, они могут «раскрываться» до бесконечности. Своевременная герметизация межпанельных стыков и трещин снаружи – обязанность обслуживающих организаций, но их представители к вам, скорее всего, без приглашения не придут – придется проявлять инициативу.

При заделке глубоких трещин и продуваемых стыков изнутри придется использовать монтажные пены, пластичные шпаклевки и штукатурки.

Этапы большого пути

Теперь возвращаемся к тому, с чего, собственно, начинали. Как распределять временные и финансовые затраты, если ремонтировать квартиру приходится поэтапно? Например, начать с того, чтобы по случаю заменить окна и двери. Монтировать металлопластиковые окна со стеклопакетами можно на любой стадии ремонтных работ, но непременно – до завершения финишной отделки. Что касается дверей, то их лучше приобретать и менять сразу во всей квартире (потом нужной вам модели в продаже может не оказаться).

Электротехнические и сантехнические работы можно сделать за несколько дней – выезжать из квартиры для этого не понадобится. Но если речь идет о полном ремонте полов и выравнивании стен в однокомнатной квартире, переезда на период обозначенных работ не избежать. Модернизировать «двушку» или «трешку», переезжая из комнаты в комнату, – сложно, но можно.