Новая вторичка - что за формат?
Источник: Magenta.today
Этот формат квартир условно выделяется на рынке и набирает популярность. Готовое жилье в новом доме привлекает покупателей, несмотря на цены. Мы попросили экспертов подробнее рассказать о новой вторичке, о ее плюсах и минусах в нынешних реалиях.
Андрей Лихачев, руководитель юридической компании Хелп Консалтинг
«Новая вторичка» — обозначение квартир, которые расположены в домах, введенных в эксплуатацию не более 3–5 лет назад.
Стоит отметить, что в последние годы спрос на такие квартиры на рынке недвижимости устойчиво растет. На это есть ряд вполне обоснованных причин.
Чем привлекательны квартиры в «новой вторичке»?
Это многообразие планировок квартир, новый и современный ремонт, благоустроенные дворы, наличие оборудованных парковочных мест, нередко детских садов и школ прямо на территории нового ЖК.
Также на квартиру, переданную застройщиком, распространяется гарантийный срок (1 год — на отделочные работы, 3 года — на инженерные коммуникации, 5 лет — на сам объект долевого строительства). Гарантийный срок — это период времени, в течение которого можно обратиться к застройщику с требованиями:
— об устранении недостатков;
— об уплате стоимости ремонта в счёт уменьшения цены договора;
— о выплате своих расходов на устранение дефектов квартиры.
Минусом «новой вторички» можно считать стоимость квартир. Она значительно выше, чем в строящемся доме или же в обычной вторичке. Это обусловлено всеми вышеназванными преимуществами.
В чем отличие в приобретении квартир в новостройке по договору уступки и по обычному договору купли-продажи
Здесь всё просто. Выбор, какой договор заключить, зависит от того, введён ли многоквартирных дом в эксплуатацию и подписан ли акт приема-передачи квартиры. До подписания передаточного акта по договору долевого участия и регистрации своего права собственности на квартиру участник долевого строительства может реализовать свои права другому лицу только по договору уступки. Данный договор подразумевает замену первоначального дольщика в соглашении с застройщиком. Заключая договор уступки, вы попросту становитесь новым участником долевого строительства, на вас распространяется действие закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», и ответственным лицом перед вами будет застройщик.
Заключение же договора купли-продажи квартиры возможно лишь в отношении того объекта недвижимости, право собственности на который уже зарегистрировано конкретным лицом. В этом случае ответственным лицом перед покупателем является только продавец. Именно он должен передать квартиру в состоянии, обусловленном договором, и сообщить покупателю всю необходимую информацию об объекте недвижимости.
Покупка квартиры в «новой вторичке» подойдет тому, кто желает приобрести недвижимость в новостройке, но при этом не готов нести риски, характерные для сферы долевого строительства.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»
Законодательно закрепленного определения, какую недвижимость можно причислять к «новой вторичке», не существует. Юридически жилье переходит в этот статус сразу после регистрации права собственности, даже если там никто не жил. Как только у квартиры появляется собственник, физическое лицо или застройщик, ее уже можно приобрести по договору купли-продажи, а не долевого участия. Для покупателей такая сделка менее рискованная, поэтому «новая вторичка» обычно дороже строящегося жилья или квадратных метров в «старом фонде».
Мнения о том, после какого срока новая недвижимость переходит в разряд старой очень противоречивы. Обычно называют от трех до десяти лет. На самом деле, этот период зависит от прогрессивности проекта. Дальновидные застройщики создают объекты, которые не устаревают и через 15 лет.
В качестве примера успешного проекта долгосрочной реализации без ложной скромности назову наш микрорайон «Балтийская жемчужина». Пространство повышенного комфорта на южном побережье Финского залива разрабатывалось еще в 2005 году, когда доступная жилая недвижимость с подземными паркингами со спуском с жилого этажа, открытыми террасами, кухнями-гостиными, окнами в ванных комнатах и другими атрибутами высокого комфорта в удаленных от центра локациях еще не строилась. Тогда наш проект предвосхитил повышенные требования современных покупателей, поэтому сегодня с каждым годом популярность микрорайона только растет.
Обычно у проектов комплексного освоения период высокой ликвидности более долгий, чем у точечных объектов в развитых локациях. КОТы дают толчок для открытия новых территорий. По мере того, как в некогда депрессивных районах появляется деловая, социальная и транспортная инфраструктура, цены на недвижимость растут, в то время как обычные объекты ветшают и дешевеют. Экономичные и маржинальные на первичном рынке стандартные жилые комплексы гораздо быстрее переходят в категорию устаревшего вторичного жилья.
Юлия Беззабарова, коммерческий директор PLG
Новая вторичка — это продажа недвижимости в комплексе, недавно введённом в эксплуатацию. В наших проектах к такому формату прибегают те инвесторы, которые планируют заработать на перепродаже своего номера в инвест-отеле: купить на начальном этапе строительства дешевле, продать дороже. С введением эскроу-счетов этот способ инвестирования исчезает, но на рынке ещё есть проекты, на которых можно заработать.
Плюсы
Максимальную цену можно получить за недвижимость как раз после ввода в эксплуатацию, так как в этом случае дом уже полностью готов либо к заселению, либо к полноценной сдаче номера или квартиры в аренду. К примеру, после ввода в эксплуатацию инвест- или апарт-отеля инвестор получает в собственность готовый отельный бизнес.
Отличие от переуступок
При продаже «новой вторички» меняется форма договора. После получения права собственности продажа производится по договору купли-продажи недвижимости. «Переуступкой» называют покупку недвижимости в ещё не построенном комплексе по договору цессии.
Кому подойдет
Продажа после оформления права собственности подойдёт инвесторам, которые хотят заработать на росте цены квадратного метра. Чем раньше инвестор вошёл в проект, тем больше он заработал. К примеру, в апреле 2021-го года мы ввели в эксплуатацию I очередь нашего инвест-отеля IN2IT. В сентябре 2018-го года мы продавали студии категории «Компакт» по цене 1,8 млн рублей. После ввода цена номера была уже 4,2 млн рублей, в два раза выше изначальной.
