Весна не принесла значимых трендов. Обзор рынка недвижимости по итогам апреля 2017 года


Весна не принесла значимых трендов. Обзор рынка недвижимости по итогам апреля 2017 года

Источник: IRN.RU

Недвижимость в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Апрель 17 К мар 17

Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) 2 949 пункт. +2,3%
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) +1,0 %/мес. -0,3%
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) 3,4 б.деп. +0,8 б.д.

Московский рынок вторичного жилья заканчивает весенний деловой сезон в безыдейном состоянии. Никаких значимых трендов весна не принесла, а динамика цен по типам жилья и по географии является бессистемной. По сути, происходит вялая адаптация рынка к новым экономическим реалиям и ценовым уровням, и лишь пятиэтажки с некоторым запозданием пытаются прыгнуть выше «головы».

По данным аналитического центра www.irn.ru, за апрель цены на квартиры в Москве в отечественной валюте почти не изменились. Рублевый индекс стоимости жилья снизился на символические 0,2% и составил 167,7 тысяч рублей за квадратный метр. Таким образом, небольшой прирост марта откатился назад в апреле и не перерос в восходящий тренд.

В долларовом выражении цены, разумеется, подросли по причине укрепления рубля и снижения курса доллара. Однако к майским праздникам долларовый индекс так и не смог достичь «круглой» отметки в 3.000$ за метр. Примечательно, что в прежние годы именно «круглые» долларовые отметки выступали уровнями стабилизации цен, однако в разные годы такую роль сыграли уровни в 1.000$, 2.000$, 4.000$ и 5.000$, но не 3.000$. (Смотрите, например, статью «Круглые числа стабилизируют рынок недвижимости», а также график цен на недвижимость в Москве с 2000 года).

Апрельская динамика цен по типам жилья и по географии не отражает какой-либо системы, являясь во многом хаотичной. Так, лучше рынка показало себя как самое дорогое, так и самое дешевое жилье. Аналогичная картина и по комнатности – лучше рынка оказались большие многокомнатные квартиры, а также однушки, в то время как двушки и трешки – хуже рынка в целом.

В разрезе типов домов лучше всего в апреле показали себя пятиэтажки, причем кирпичные в большей мере, чем панельные. Очевидно, что это реакция продавцов такого жилья на масштабную программу сноса, однако не факт, что желание повысить цены в этом сегменте увенчается успехом и сможет продлиться долго. Лучшие перспективы, конечно, у стоимости кирпичных пятиэтажек, так как они зачастую представляют собой более комфортное жилье, нежели пятиэтажная панель, о чем уже говорилось ранее в обзоре рынка недвижимости за март.

Изменение цен на жилье по географии в апреле также очень неоднородно. Так, в верхней половине рейтинга по динамике стоимости метра оказались многие радиальные районы и округа со значительным числом пятиэтажек, в частности, лидер по данному параметру – Восточный округ. Но на первой строчке рейтинга оказались районы за МКАД, где пятиэтажек вообще нет, а представлено, как правило, недорогое современное панельное жилье, отчасти монолит-кирпич.

Дорогие и престижные округа, в частности центр Москвы и Западный округ, оказались чуть ниже среднего, в то время как Юго-Западный округ расположился ближе к верхней части рейтинга. А самый непрестижный округ в пределах МКАД – Юго-Восточный ушел в конец, несмотря на то, что в нем тоже хватает пятиэтажек, но эти территории в хвосте в плане жилищных предпочтений москвичей. Таким образом, рынок демонстрирует не какое-то четкое движение в согласии с установившимися трендами, а адаптацию старых ценовых желаний продавцов к новым реалиям, а также хаотичную и порой иррациональную реакцию на планы властей по сносу и расселению ветхого жилья.

Недвижимость в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Апр17 Мар17

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 2 392 +2,4%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 2 524 +1,7%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 2 762 +2,0%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 2 733 +3,0%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 3 338 +0,8%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 3 759 +1,8%

Все панельные и блочные дома 2 559 +2,0%
Все монолитные и кирпичные дома 3 277 +1,8%

Квартиры в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Апр17 Мар17

Однокомнатные квартиры 2 791 +2,5%
Двухкомнатные квартиры 2 811 +1,6%
Трехкомнатные квартиры 2 843 +2,2%
Многокомнатные квартиры 3 589 +3,0%

Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru) Апр17 Мар17

Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир), $/кв.м. 5 210 +3,7%
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир), $/кв.м. 2 027 +2,9%
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") 2.57 +0,8%

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

То обстоятельство, что московская вторичка продолжает оставаться сильно переоцененной и продать квартиру без существенного дисконта к желаемой цене сейчас практически нереально, давно и открыто отмечают уже все участники рынка. Аналитический центр IRN.RU недавно даже составил рейтинг переоцененности московских районов. В качестве критерия переоцененности выступает доля квартир в районе, стоимость которых очень сильно отличается от цен основной массы жилья в данной локации. Лидерами рейтинга оказались не только дорогие районы центра столицы, а почти все локации, в том числе расположенные вблизи МКАД, с претензией на престижность и своеобразную «элитность», которые в нынешних условиях оказались под вопросом.