В плюсе только самое дорогое и самое дешевое жилье. Обзор рынка недвижимости по итогам мая 2018 года


В плюсе только самое дорогое и самое дешевое жилье. Обзор рынка недвижимости по итогам мая 2018 года

Источник: IRN.RU

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Май 18 Апр 18

Индекс стоимости жилья, Р/м2 166 753 +0,4%
Индекс стоимости жилья, $/м2 2 690 -4,5%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 234 -2,2%

В мае наилучшую ценовую динамику продемонстрировали «края» вторичного рынка недвижимости Москвы – самые дорогие квартиры и самые дешевые. Первые – по причине привязки к подорожавшему доллару, вторые – потому, что при нынешнем уровне доходов населения большинство покупателей могут позволить себе только самые доступные варианты. А в целом рынок становится все более волатильным и чувствительным к внешним факторам.

По данным аналитического центра www.irn.ru, долларовый индекс стоимости жилья за май потерял 4,5%, опустившись чуть ниже $2 690 за кв. м, а рублевый, наоборот, прибавил символические 0,4% и в итоге составил около 166 750 руб. за метр. Причина такой динамики – та же, что и в апреле, а именно скачки валютных курсов – см. «Обзор рынка недвижимости по итогам апреля 2018 года». Владельцы дорогой недвижимости по-прежнему привязывают или, по крайней мере, стремятся корректировать цену своей собственности по курсу доллара, несмотря на то, что такой подход уже давно не находит понимания у потенциальных покупателей. В результате в периоды ослабления рубля автоматически растет и рублевая стоимость предложения высокобюджетных лотов. В мае индекс стоимости дорогого жилья, рассчитываемый www.irn.ru, увеличился на 2%. Почти симметрично – на 2,2% - подорожал и самый дорогой тип жилья, современный монолит-кирпич.

При этом динамика стоимости большинства более дешевых типов жилья в мае оказалась хуже рынка. Больше всего потеряли кирпичные пятиэтажки, сильно переоцененные на старте программы реновации в надежде на ажиотажный спрос. Надежды эти не оправдались, поэтому продавцы вынуждены теперь корректировать цены.

Несмотря на активизацию вторичного рынка в последние месяцы, среди «демократичных» типов жилья положительную динамику продемонстрировал только самый дешевый сегмент - панельные пятиэтажки, что свидетельствует об ограниченности платежеспособного спроса. При этом в разрезе комнатности в мае на уровне или лучше рынка были двух- и трехкомнатные квартиры. То есть получается, что людям нужны достаточно просторные, «семейные» квартиры, но из-за дефицита средств они могут позволить себе только жилье в пятиэтажках.

Динамика цен по географии в целом отражает вышеописанные тенденции. В лидерах рынка – Восточный округ, где сосредоточено больше всего пятиэтажных домов. Сразу за ВАО расположились округа с большим количеством высокобюджетного жилья – Центральный, Западный и Юго-Западный. А замыкает майский рейтинг застроенный типовым жильем Северный округ - не самый дорогой, но и не самый дешевый.

Цены на квартиры по типам домов (www.irn.ru) РУБ USD EUR Май 18 Апр 18

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 134 580 +0,6%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 141 709 -0,8%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 153 797 0,0%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 152 991 -1,2%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 188 202 -0,4%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 205 683 +2,2%

Все панельные и блочные дома 143 362 0,0%
Все монолитные и кирпичные дома 182 292 +0,3%

Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ USD EUR Май 18 Апр 18

Однокомнатные квартиры 155 905 -0,4%
Двухкомнатные квартиры 162 910 +0,4%
Трехкомнатные квартиры 162 538 +1,1%
Многокомнатные квартиры 194 649 -0,1%

Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ USD EUR Май 18 Апр 18

Центральный округ 300 899 +0,9%
Северный округ 159 314 -1,3%
Северо-Восточный округ 145 243 -0,1%
Восточный округ 149 768 +2,0%
Юго-Восточный округ 132 659 +0,2%
Южный округ 140 593 +0,5%
Юго-Западный округ 199 360 +0,7%
Западный округ 181 693 +0,9%
Северо-Западный округ 167 869 -0,5%
Все районы за МКАД 122 368 0,0%

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ USD EUR Май 18 Апр 18

Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир 282 178 +2,0%
Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир 112 450 -0,3%
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" 2,51 +2,3%

Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Май 18 Апр 18

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье -0,9 %/мес. +2,5%
Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом -0,6 б.деп. -2,0 б.д.
Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Вторичный рынок недвижимости остается достаточно активным, однако стабильного увеличения спроса, которое в дальнейшем могло бы привести к росту цен, нет. Внешние факторы – усиление геополитической напряженности, ослабление рубля, приостановка снижения ключевой ставки ЦБ – приводят к кратковременным всплескам или спадам покупательской активности. То есть рынок становится все более волатильным. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье в апреле-мае 2018 года: опасения за судьбу ипотеки подстегнули спрос», «Сирия и ослабление рубля подпортили спрос на квартиры в апреле».)

В ближайшем будущем эта волатильность, скорее всего, усилится. Во-первых, из-за геополитики, которая вновь стала оказывать существенное влияние на российскую экономику, а значит, и на рынок недвижимости.

Напомним, введение новых американских санкций привело к обвалу рубля, даже несмотря на рекордный для последних лет уровень цен на нефть. В каком ключе будут развиваться события дальше, скорее всего, станет ясно только к осени. Во-вторых, 1 июля, с вступлением в силу 218-ФЗ, серьезно изменятся правила игры в строительной отрасли, и всем участникам рынка понадобится по крайней мере несколько месяцев, чтобы приспособиться к новому положению дел. Оба эти фактора вряд ли приведут к перелому глобального тренда на рынке недвижимости, однако будут способствовать росту неопределенности и кратковременным колебаниям рынка в ближайшие два-три месяца.