Обзор рынка недвижимости по итогам октября 2018 года Повышенным спросом по-прежнему пользуется только недорогое жилье


Обзор рынка недвижимости по итогам октября 2018 года. Повышенным спросом по-прежнему пользуется только недорогое жилье

Источник: IRN.RU

Ситуация на рынке недвижимости Москвы в последние месяцы почти не меняется. С одной стороны, продолжается вымывание наиболее доступных вариантов, что приводит к росту средней стоимости метра; с другой – цены на квартиры бизнес-класса и «квазиэлитное» жилье постепенно ползут вниз.

Цены на недвижимость в Москве

Окт 18

Сен 18

Индекс стоимости жилья, Р/м2 169 554 +0,1%
Индекс стоимости жилья, $/м2 2 569 +2,7%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 218 +3,2%

 

В октябре, по данным аналитического центра www.irn.ru, на фоне укрепления рубля долларовый индекс стоимости жилья вырос на 2,7%, или чуть выше $2 500 за кв. м. Рублевый за тот же период прибавил символические 0,1%, слегка не дотянув до 170 000 руб. за метр. Как и в предыдущие месяцы, рост цен обеспечили дешевые сегменты, где сейчас сосредоточен основной спрос. При этом дорогие типы жилья – современный монолит-кирпич и сталинки – ушли в минус.

Единственным исключением стали старые кирпичные пятиэтажки, цены на которые вернулись к августовским значениям. Небольшая коррекция связана с достаточно активным ростом цен в этом сегменте в предыдущие месяцы. Напомним, именно квартиры в кирпичных хрущевках оказались главными бенефициарами программы реновации.

Динамика цен в разрезе комнатности подтверждает вышеописанную тенденцию. Наибольший плюс продемонстрировали однушки, на втором месте по темпам роста цен – двухкомнатные квартиры. А просторное и, значит, дорогое жилье – трешки и многокомнатные квартиры – по итогам октября ушло в минус.

Аналогично и с географией: в лидерах рынка в основном демократичные округа, а в аутсайдерах – западные. Как неоднократно отмечал IRN.RU, недвижимость бизнес-класса и «квазиэлита», которой много именно на западе Москвы, - наиболее переоценённый, а значит, и самый уязвимый сегмент московского рынка. При этом действительно уникальная элитная недвижимость менее подвержена ценовой коррекции. Поэтому и Центральный округ, где сосредоточено такое жилье, в октябре оказался в средине рейтинга.

Цены на квартиры по типам домов

Окт 18

Сен 18

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 142 758 +0,5%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 146 124 +0,7%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 157 608 +0,6%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 157 542 -0,6%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 181 698 -0,7%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 195 294 -1,5%
Все панельные и блочные дома 148 830 +0,6%
Все монолитные и кирпичные дома 178 178 -1,0%

 

Цены на жильё по комнатности

Окт 18

Сен 18

Однокомнатные квартиры 164 736 +0,3%
Двухкомнатные квартиры 164 340 +0,2%
Трехкомнатные квартиры 160 050 -1,1%
Многокомнатные квартиры 182 424 -1,2%

 

Цены на жильё по округам

Окт 18

Сен 18

Центральный округ 296 736 +0,2%
Северный округ 165 594 +0,2%
Северо-Восточный округ 149 292 +2,0%
Восточный округ 157 674 +1,2%
Юго-Восточный округ 137 346 +0,3%
Южный округ 146 124 +0,2%
Юго-Западный округ 199 320 +0,1%
Западный округ 182 490 -0,7%
Северо-Западный округ 170 082 -0,7%
Все районы за МКАД 126 918 +0,6%

 

"Дорогое" и "дешёвое" жильё

Окт 18

Сен 18

Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир
280 368 +0,5%
Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир
119 196 +0,9%
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"
2,35 -0,4%

 

Индексы ожидания и доходности

Окт 18

Сен 18

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье
+1,1 %/мес. +1,6%
Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом
-1,9 б.деп. +0,4 б.д.

 

Оживление спроса в последние месяцы привело к вымыванию с рынка наиболее дешевых лотов и небольшому росту средних цен. О пропорциональном повышении стоимости всех квартир, как это бывало в докризисные годы в периоды активизации покупателей, речи не идет – меняются средние показатели в связи с изменением структуры предложения. При этом в разрезе отдельных лотов если и есть рост цен, то куда более умеренный.

Спрос простимулировало несколько факторов. Разговоры о запрете хождения долларов на территории РФ и угроза введения американских санкций в отношении российских госбанков напугали граждан с долларовыми накоплениями, в результате чего валютные депозиты в упомянутых банках сократились на несколько миллиардов долларов. Часть из этих средств по традиции пришла на московский рынок недвижимости. Активизации «долларового» спроса поспособствовало и ослабление рубля, благодаря которому владельцы иностранной валюты почти на четверть увеличили рублёвую стоимость своих сбережений (доллар в 2018 г. подорожал с 55-56 руб. до 70 руб. на пике). Начавшийся рост ипотечных ставок, о котором IRN.RU предупреждал еще летом, также заставил покупателей поспешить со сделками.

Примечательно, однако, что рост спроса не привел к существенному подорожанию всех сегментов вторичного рынка жилья. Более того, спрос сосредоточен почти исключительно в дешевых сегментах, что свидетельствует об ограниченной платежеспособности покупателей. Поэтому, скорее всего, оживление рынка будет кратковременным – при отсутствии устойчивого роста доходов населения искусственная активизация потребительской активности всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов.