Осмотр квартиры на вторичке: что не упустить из виду


Рынок новостроек в регионах: итоги III квартала

Источник: Бюллетень недвижимости

Выбираете квартиру на вторичном рынке? Подготовьтесь к просмотру заранее. Во-первых, сэкономите время – свое и потенциальных контрагентов по сделке. Во-вторых, меньше вероятность, что упустите из виду что-либо важное.

О том, с чего начать, когда вы твердо решились покупать квартиру на вторичном рынке, мы недавно писали. Теперь переходим к следующему шагу – осмотру приглянувшегося «на бумаге» варианта.

Разумеется, и продавец, и представляющие его интересы агенты заинтересованы в сделке. Они будут нахваливать свой товар и с неохотой рассказывать о его недостатках. Но это не всегда обман. Например, они покажут вам сквер за окнами и свободную в дневное время парковочную площадку, но «забудут» сообщить, что этот самый сквер – популярное место встречи любителей выпить, а вечером парковка забита машинами, как бочка селедками.

Поэтому подготовьтесь к встрече загодя. Номер дома уже знаете? Программа-минимум – изучить местность вокруг вашего будущего дома по «гуглокартам» и приехать на место часом раньше, прогуляться по окрестностям, оценить состояние двора и подъезда.

ПРИЕЗЖАЙТЕ НА ОБЩЕСТВЕННОМ ТРАНСПОРТЕ

Если вы передвигаетесь на машине, то, конечно, сразу поймете, насколько удобен квартал для автовладельцев. Но не поленитесь пройти пешком хотя бы пару сотен метров – до ближайших автобусных остановок, станции метро, заглянуть в окрестные магазины, кафе, торговые зоны. Словом, примерьте на себя окрестности и оцените, насколько они для вас комфортны.

Если доступность общественным транспортом для вас главный критерий, то и на просмотр приезжайте на нем. Это тоже одна из важных составляющих «примерки».

ОСМАТРИВАЕМ ДВОР. ЧТО ДОЛЖНО НАСТОРОЖИТЬ

Мелкоформатные торговые зоны и заведения общепита в шаговой доступности – это удобно. Но питейные заведения и разгрузочные зоны магазинов, расположенные ближе 50 метров от подъезда, дают повод для более внимательного осмотра.

Если во дворе школа и детский сад – рассмотрите, как организованы въезды во дворы, когда встречаются потоки с родителями, привозящими своих чад, и теми, кто спешит на работу. В любом случае будьте готовы к оживленному движению и сложным разъездам в утренние часы.

Неухоженные зеленые зоны, скамейки в зарослях кустарника во дворах – все эти объекты притягивают людей, которых вы вряд ли желаете каждый день видеть (и особенно слышать).

Пустыри, депрессивные промзоны, полузаброшенные автостоянки, гаражные кооперативы, линии электропередач и зоны отчуждения железных дорог – тоже не лучшее соседство.

ЗАХОДИМ В ПОДЪЕЗД, ВКЛЮЧАЕМ ВСЕ РЕЦЕПТОРЫ

Итак, вы звоните в домофон либо агент встречает вас у парадной. Состояние мест общего пользования многое расскажет вам и о возможных соседях, и о качестве работы управляющей компании.

Не хотим терять время, поэтому отправляемся прямо к лифту, нажимаем на кнопку и поднимаемся на нужный этаж. Да, нас ждут. Но осмотр будет неполным, если мы не пройдемся пешком по лестнице (лучше, конечно, вниз, с последнего этажа на первый).

Здесь нам нужно не только присматриваться, но также прислушиваться и принюхиваться. Но не будем торопить события, все это можно сделать на обратном пути. Пока просто возьмите на заметку.

Важно! На первом просмотре обязательно пройдитесь по всем этажам, а на втором – постарайтесь познакомиться с соседями сверху

Что должно насторожить

– Давно не знавший ремонта подъезд с занимательными граффити и следами плесени на стенах

– Характерные для старого жилья запахи затхлости, плесени, сырости и т. п. Даже если в подъезде недавно был ремонт, они сигнализируют о неблагополучии

– Старые ободранные входные двери в квартирах – в первую очередь этажом ниже и выше той, что вы осматриваете: коммуналка над головой – это, что называется, на любителя. Конечно, когда речь зайдет о сделке, с будущими соседями желательно познакомиться. Но всему свое время

ЗДРАВСТВУЙТЕ, МЫ ПРИШЛИ: С ЧЕГО НАЧАТЬ ОСМОТР

Мы у цели, звоним в дверь. К нашему визиту, скорее всего, готовились. Квартиру привели в товарный вид, прибрали и проветрили, вывезли все лишнее, сделали освежающий ремонт – как минимум вкрутили лампочки, починили выключатели, заменили подтекающие краны на кухне и в санузлах. Именно такую предпродажную подготовку риэлторы рекомендуют продавцам, чтобы не спугнуть покупателя. Естественно, планировку квартиры мы оценили как подходящую, еще когда изучали объявления. А сейчас нам хотят показать, что все лампочки зажигаются, а сантехника исправна.

Да, состояние квартиры мы, конечно, оценим, но чуть позже. Ведь отсутствие ремонта и необходимость его делать – это не самая большая проблема. Начнем осмотр с того, что мы сами изменить не можем, – с окон, точнее, с видов из окон: потом в суматохе просто забудем. Один мой хороший знакомый погорел именно на этом: снял (хорошо, что не купил!) квартиру с видом на кладбище.

На что обратить внимание? Разумеется, на такие объекты, как ЛЭП, транспортные магистрали с напряженным трафиком, задворки торговых центров и автомастерских. Автобусная остановка и перекресток прямо за окном квартиры на первом или втором этаже – тоже не здорово. Школьный стадион и детская площадка во дворе под окнами – хорошо для тех, у кого дети, но это источник постоянного шума.

Выглядывая в окна, оцените также уровень пыли. Даже если, готовясь к вашему визиту, окна тщательно вымыли изнутри и снаружи, пыльные следы могут остаться на оконных откосах и отливах снаружи.

ТЕХНИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ

Ну вот, теперь можно оценивать техническое состояние. Если квартира давно не знала ремонта, это не значит, что она убитая. «Убитость» – это, прежде всего, неистребимые запахи плесени, сырости, застарелых кулинарных жиров. Чтобы избавиться от них, потребуется капитальный ремонт с заменой полов.

Поэтому осмотрите полы и фановые трубы на кухне и в мокрых зонах санузлов – под ванной, мойкой, унитазом. Все краны исправны? Это не главное, смотрите на трубы и стояки водоснабжения и канализации. Они старые и в ржавых потеках? Возьмите на заметку.

Запах плесени в ванной укажет, что с вентиляцией «что-то не так», даже если квартиру недавно ремонтировали.

В коридоре старинный пятиамперный счетчик и два или три автомата? Это значит, что проводка потребует модернизации.

Если вы осматриваете довоенную сталинку или дом старого фонда с деревянными перекрытиями, обращайте внимание на состояние потолков – на предмет потеков и трещин. Трещины в данном случае – плохой признак. Если старый потолок по всей квартире облицован плитками из пенопласта или скрыт за натяжным, то, вероятно, трещины и потеки просто пытались замаскировать.

Но неважное техническое состояние – это не повод отказаться от покупки (разумеется, если сама квартира нравится). Просто на следующий просмотр придется пригласить специалиста, который способен оценить масштабы предстоящего ремонта.

Еще один момент, который для нас важен, – это планировочные характеристики квартиры. Надо сверить то, что мы увидели, с планом в документах. Поэтому переходим к документам.

ИЗУЧАЕМ ДОКУМЕНТЫ

Кроме характеристик самой квартиры нам нужно узнать, кто ее собственник (собственники), сколько лет ей владел (владеют), а также кто и на каких основаниях ее продает (сам собственник либо агент). Поэтому мы просим показать документы.

Возможны разные варианты. Первый: продавец не может вам показать ничего, кроме личного паспорта и последних квитанций об оплате коммунальных услуг. Второй: вам предъявляют толстую папку, в которой могут быть и старинные, и относительно свежие договоры купли-продажи, техпаспорт старого образца, разноцветные устаревшие свидетельства о собственности.

Забегая вперед, скажем, что для сделки все это не потребуется (нужны только паспорта ее участников и свежая выписка из ЕГРН, в которой указаны собственники, кадастровый номер и основные характеристики объекта). Но все прочие документы могут понадобиться для юридической экспертизы и оценки (например, в том случае, если вы намерены оформить ипотеку).

Сейчас разобраться во всем этом вы не сможете. Поэтому фиксируем на камеру смартфона все, что нам представили.

Итак, что нам может пригодиться для принятия окончательного решения?

– Копия выписки из ЕГРН с характеристиками объекта (потребуется для предварительного одобрения заявки на ипотеку, а в дальнейшем – для оформления сделки). Если ее пока нет, то любой документ с планом квартиры (например, техпаспорт) – пригодится для обсуждения на семейном совете и сметы ремонта.

– Копия квитанции об оплате коммунальных услуг – по номеру лицевого счета сможете узнать о наличии задолженностей.

– Показания счетчиков (газ, электричество, вода).

Данный список не является исчерпывающим. В дальнейшем, при подготовке к сделке, нужны будут копии паспортов ее участников (если сделку ведет риэлтор, он обязательно проверит, действительны ли они), все доверенности на продажу (если продавец и собственник не одно и то же лицо), правоустанавливающие документы (договоры купли продажи разных лет, свидетельства о наследстве и т. п.), отказные письма и согласия супругов – для юридической экспертизы. Она будет весьма кстати, если у квартиры несколько собственников либо она в собственности меньше пяти лет. Но опять-таки это предмет отдельной публикации.

И последнее. Будьте вежливы и пунктуальны по отношению к контрагентам. Если результат просмотра вас разочаровал, позвоните им и сообщите о своем решении.