Почему власти отменят «дешёвую ипотеку» и к чему готовят покупателей?
Источник: РБК-Недвижимость
Заместитель министра строительства России Никита Стасишин заявил на форуме 100+ TechnoBuild, что «околонулевая» ипотека от застройщиков будет отменяться постепенно и по графику. «Наша позиция такова, что если такой продукт есть и он востребован со всех сторон, то он должен работать, но, конечно, постоянно ставка 0,1% быть не должна», — сказал чиновник (цитата по ТАСС). Отмена низких ставок приведет к снижению спроса на первичном рынке, уверены петербургские застройщики.
«Постепенно повышать ставку»
Как пояснил замминистра, в Минстрое договорились с основными застройщиками, что они «будут постепенно повышать эту ставку для того, чтобы через какое-то время дойти до рыночной либо льготной ставки».
Ранее выдачу ипотеки по «экстремально низким ставкам вплоть до 0,01%» резко критиковали в ЦБ. «Это чисто маркетинговый ход, он связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости, и потому уже за счет этой завышенной стоимости застройщик делится какой-то единоразовой компенсацией с банком», — заявляла глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Она обещала, что регулятор будет пресекать «манипуляции, вводящие в заблуждение многих неискушенных покупателей жилья и вынуждающих их в погоне за иллюзией низкой ставки по факту сильно переплачивать за квартиру в новостройке».
В последнем информационно-аналитическом обзоре ЦБ, посвященном развитию банковского сектора за сентябрь 2022 года, сказано, рынок первичного жилья практически полностью (более чем на 95%) формируется льготными программами (240,5 млрд руб. — в сентябре, 219 млрд руб. — в августе). Наибольшей популярностью пользуется «Льготная ипотека» под 7% (в сентябре — 157 млрд руб., в августе — 137 млрд руб.). В последние месяцы она все чаще комбинируется с субсидией от застройщика, которая в большей мере оплачивается самим покупателем через завышение стоимости квартиры и, соответственно, величины кредита, что и позволяет банкам выдавать их по экстремально низким ставкам (вплоть до 0,01%).
«Сейчас идет речь об ограничении самых низких ставок ипотеки — под 0,1% годовых, которые всегда связаны с существенным увеличением стоимости квартиры — до 30%», — поясняет коммерческий директор Группы RBI Дмитрий Фалкин. По его расчетам, стандартные ипотечные программы ведут к удорожанию квартиры не более чем на 5%. «Такая схема для всех является безопасной, в том числе и для банков, так как понятно, что на эти 5% стоимость квартиры точно вырастет к моменту достройки дома. А вот покупать квартиру по цене на 30% выше — это уже не совсем нормальная ситуация для рынка. Поэтому природа нынешних опасений государства, в принципе, понятна», — отмечает собеседник РБК Петербург.
«Запущенная «культура отмены» в отношении субсидированной ипотеки полного понимания не находит. Говорить о потенциале ипотечного пузыря можно лишь как о гипотетическом явлении. По собственным данным ЦБ, только 0,4% займов являются проблемными. То есть, на 199 беспроблемных кредитов приходится примерно 1 с просрочками. Точно не известно, к каким параметрам стремится ЦБ, но термин «ипотечный пузырь» восходит к рынку США в 2008 году. Тогда процент просрочек равнялся 7», — заявил Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК».
Предложения под минимальные проценты
По данным Dataflat.Ru, в Петербурге доля ипотеки выросла до 82% от общего количества сделок (данные за сентябрь 2022 года, прирост за год — около 18%), в Ленобласти за тот же период доля ипотеки выросла на 30%, до 89%. По данным bnmap.pro, срок обременения в ипотечной сделке продолжает расти и составляет сегодня 24,1 года в Петербурге и 23,8 года — в Ленобласти. За год срок обременения вырос на 3,5 года в городе и на 3,2 года — в области. Самые востребованные ипотечные кредиты — на 30 лет (их оформляют 43% заемщиков Петербурга и 42% — в области).
«Сейчас у нас более 80% клиентов приобретают квартиры в ипотеку. Небольшой процент покупателей оформляют рассрочки, а сделок по 100% оплате практически нет. При этом почти все ипотечные клиенты «КВС» выбирают именно программы субсидирования, которые мы разрабатываем совместно с банками-партнерами», — подтверждает статистику генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.
Генеральный директор АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург») Юлия Ружицкая отмечает, что спрос на околонулевые ставки отличается в зависимости от региона. «Так, в Москве спрос на ипотеку от 0,1% не превышает 40-50%. В Петербурге и Ленобласти доля сделок с ипотекой в сегменте масс-маркет Петербурга и Ленобласти доходит до 90-95%, из них порядка 70% ипотечных кредитов — с субсидированной ипотекой», — приводит данные эксперт.
Спрос на субсидированные программы «кратно вырос» весной этого года после повышения ЦБ ключевой ставки. «Это связано с тем, что при пониженных ставках от 0,01% клиенты могут позволить себе купить квартиру с комфортными ежемесячными платежами, что не получается при ставке [госпрограммы семейной ипотеки] от 7%. Сейчас доля таких сделок у нас превышает 50% от общего объема заключенных договоров», — говорит директор по продажам ГК Полис Яна Вирченко. Она подчеркивает, что независимо от снижения ставки по льготной ипотеке интерес к субсидированным программ не падает.
«На субсидированные ипотечные программы в нашей компании приходится более половины всех сделок. При этом среди программ со сниженными ставками наиболее популярны предложения именно под минимальные 0,01-0,1% годовых. Сокращение числа таких программ на рынке может оказать достаточно серьезное влияние на уровень спроса, особенно если отказ от них будет быстрым и радикальным», — считает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
В пределах 3%
Дальнейшее развитие ситуации и варианты замены действующих околонулевых ставок будут зависеть от решений Центробанка, отмечают в строительных компаниях. «Запрет на использование субсидированной ставки от застройщиков без альтернатив в нашем регионе существенно ограничит покупательскую способность. Среди возможных вариантов — ограничение минимального размера ставки, например, под 2-3%, или иные программы господдержки», — отметила Юлия Ружицкая. В «Главстрое» оптимальной назвали ипотечную ставку в 3% сроком до 30 лет.
«Если уж модифицировать субсидированные программы, то остановиться на увеличении ставки не более чем до 2-4% годовых. Это позволит сохранить привлекательность ипотеки для большинства покупателей, сохранив инструмент с более доступным ежемесячным платежом, чем в рамках государственных льготных программ», — подчеркивает Сергей Терентьев.
«В идеале, конечно же, было бы оставить ставки от 0,2%, но такое маловероятно. Если говорить про усредненный портрет клиента ГК «Полис», то программы со ставками от 1% помогли бы сохранить комфортные платежи. Нередко спросом пользуются и ставки 2-3%, но все-таки рынок не единогласно поддерживает такие условия, кому-то платежи выходят неподъемными», —полагает Яна Вирченко. Если клиенту комфортно платить по 15 тыс. рублей в месяц, вряд ли он сможет согласиться на ипотеку с платежами 20-25 тыс., добавила она.
В свою очередь, Эльвира Набиуллина заявляла, что рыночные ставки по ипотеке в России не могут быть ниже ставок по долгосрочным облигациям федерального займа (ОФЗ). То есть, при нынешней инфляции в 4% ипотечные ставки не могут быть ниже 6%.
Не выгодно никому
В ЦДС уверены, что полный отказ от субсидированных программ не отвечает интересам ни одного из участников рынка недвижимости: ни застройщиков, ни банков, ни покупателей. «При отказе от таких программ часть покупателей пожмут плечами и купят квартиру меньшей площади, а часть будут вынуждены просто отказаться от покупки недвижимости», — прогнозирует Сергей Терентьев.
«На данный момент спрос на недвижимость находится на низком уровне: рынок не восстановился после падения, которое произошло в конце сентября. Поэтому любое ужесточение условий выдачи ипотеки и повышение ставок приведет к еще большему обвалу. Последствия отмены субсидированных программ могут быть критическими для строительной отрасли, поэтому мы надеемся, что в ближайшее время кардинальных изменений в этой сфере не произойдет», — говорит Анжелика Альшаева. Пока решения Минстроя и ЦБ носят рекомендательный характер, в «КВС» намерены сохранить свои программы субсидирования ставок. В ГК «Полис» заявили, что отменять низкие ставки по ипотеке целесообразно при экономически и политически благоприятной обстановке, а также заранее обозначить сроки отмены.
Впрочем, некоторые игроки рынка уже начали готовить альтернативные варианты. Так, Setl Group в октябре запустил «траншевую ипотеку», которая позволяет после оплаты первого взноса вносить за новую квартиру в течение ближайших 2-3 лет минимальный платеж, пока жилье строится. В RBI предлагают клиентам рассрочку на один их своих ЖК (с первым взносом 15%, остальное — к моменту выдачи ключей через несколько лет). Программу позиционируют как альтернативу так называемой «ипотеке за рубль», когда ипотека берется двумя траншами.
Справка
По данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в сентябре 2022 года в регионе было зарегистрировано 11 289 договоров ипотеки. Это лучший результат за последние 5 месяцев (в мае было падение до уровня 8,5 тыс. договоров), но ниже результатов первого квартала, где показали достигли пика в марте (16,8 тыс. договоров), а остальные месяцы превышали 12-13 тыс. Официальная статистика регистрации договоров долевого участия (ДДУ) имеет такую же динамику. Итоги сентября (4318 ДДУ) — самые высокие с конца весны (в мае и в июне было падение до 2,9 тыс. ДДУ), но более чем в два раза ниже рекордных продаж на первичном рынке в марте (9,7 тыс. ДДУ).
