Покупать или подождать: эксперты рассказали, стоит ли сейчас приобретать жильё


Покупать или подождать: эксперты рассказали, стоит ли сейчас приобретать жильё

Источник: Домклик

Стоит ли сейчас брать ипотеку и что будет с рынком недвижимости дальше? Что делать, если проблема с жильём стоит остро, а цены и ставки растут?

С большой долей вероятности можно сказать, что этими вопросами сегодня задаются все, кто планирует покупку квартиры. Однозначного и единственно верного ответа на них не существует. Но мы попробовали приблизиться к истине вместе с экспертами — агентами и застройщиками, которые поделились своим опытом и рассказали, что, на их взгляд, ждёт рынок жилья дальше.

Под какую ставку можно взять ипотеку в 2023 году

Сейчас купить новостройку в ипотеку Сбера можно по льготным программам. Ставка зависит от условий госпрограммы:

  • Льготная ипотека c господдержкой — от 8%
  • Семейная ипотека — от 6%
  • Ипотека для IT-специалистов — от 5%
  • Дальневосточная ипотека — от 2%
  • Арктическая ипотека — от 2%

Готовое жилье на вторичном рынке можно приобрести со ставкой от 15,6%. Также в отдельных регионах/населённых пунктах ДФО и Арктической зоны заёмщик может купить вторичку по ставке от 2% по программам Дальневосточной или Арктической ипотеки.

Что будет со ставками по ипотеке

По прогнозу Банка России средняя ключевая ставка в 2024 году составит 11,5-12,5%, что на 2,5-3,5 п.п. ниже текущего значения.

Сергей Ежак, эксперт агентства недвижимости «Жилфонд», отмечает, что если вы рассматриваете покупку вторички, то не нужно ждать снижения ставок — действуйте сейчас, улучшайте свои жилищные условия, берите ипотеку. Если ставка снизится, всегда можно оформить рефинансирование

Если говорить о льготной ипотеке, то тут многие участники рынка прогнозируют ужесточение условий для заёмщиков.

Алексей Некрасов, руководитель отдела продаж ГК ТОЧНО:

Если посмотреть на тенденцию последних трёх лет, политика ЦБ идёт к увеличению первоначального взноса и процентных ставок, отмене субсидированных ставок, поэтому нет лучших условий по приобретению недвижимости, чем сейчас.

Дмитрий Софронов, коммерческий директор DARS` Development:

Ждать «лучших времен» точно не стоит. Минфин уже выступил с заявлением о необходимости отмены льготной ипотеки. Всё чаще стала появляться информация о скором повышении процентной ставки по данному продукту и возможном увеличении первоначального взноса. 

По мнению, Александра Гуторова, вице-президента, руководителя блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент», рынок быстро приспосабливается к любым ценам, и новости и разговоры о поднятии ключевой ставки или ужесточении выдачи ипотеки порождают ещё больший спрос, поэтому позволяют застройщикам продавать квартиры на первичном рынке. 

Как зафиксировать низкую ипотечную ставку до ее повышения

Из-за роста ключевой ставки ЦБ РФ банки могут повышать ставки по ипотеке. При этом в Сбере кредит на жильё можно взять на прежних условиях, даже если ставка по выбранной базовой программе вырастет.

После одобрения ипотечной заявки ваша ставка будет зафиксирована. У вас будет целых 90 дней на поиск подходящей недвижимости, согласование с банком и подготовку к сделке.

Что сейчас происходит с ценами на недвижимость

Первичное жильё

Цена квадратного мера в новостройках складывается из многих факторов — расходы на земельный участок, проектное финансирование, стоимость строительства и расходы на реализацию, налоговая нагрузка и другие.

Дмитрий Софронов рассказал, что только за последние 3 года строительные материалы выросли в цене более чем на 50%. Также на стоимость квадрата влияет и  повышение ключевой ставки ЦБ. По мнению эксперта, застройщики, особенно в регионах, не увеличивают цены с целью заработать больше, а функционируют на минимальной марже, создавая продукты, которые будут соответствовать времени и будут интересны покупателям.

Вторичное жильё

Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» ИНКОМ-Недвижимость, отмечает, что пока цены на вторичном рынке не снижаются, поскольку по-прежнему сохраняется недостаток предложения. В условиях дефицита товар не дешевеет. Кроме того, спрос сохраняется на довольно хорошем уровне.

По мнению эксперта, этому способствуют два фактора: высокая доля альтернативных сделок (70%) и ожидание снижения ставок, которое позволит оформить рефинансирование. То есть, какого-то радикального снижения активности и массового оттока покупателей не ожидается.

Дмитрий Софронов, коммерческий директор DARS` Development:

Выбирая между первичным и вторичным рынком жилья, конечно, я бы рекомендовал приобретать новостройку. Тут есть несколько решающих факторов:

- ставки по ипотеке на новостройку в 2 раза ниже

- первичное жильё — это новые инженерные сети

- в новостройках практически нет подводных камней, если покупать квартиры у крупных застройщиков, которые прошли аккредитацию в Сбере

Кроме того, учитывая жёсткую конкуренцию на рынке новостроек, каждый застройщик сейчас делает  свой проект максимально привлекательным для покупателя. Это и строительство новых современных детских площадок, новые школы и детские сады, спортивные площадки и многое другое.

Стоит ли ожидать снижения цен

Эксперты сходятся во мнении, что резкого падения цен на жильё в ближайшее время ждать не стоит.

Элина Ханнанова, директор по продажам ГК «Гранель», ожидает, что первичный рынок станет более спокойным. Колебания валютного рынка и подорожание стройматериалов не дадут возможности существенно уменьшить себестоимость строительства. Но компании не снизят активности по выстраиванию более эффективных внутренних бизнес-процессов, чтобы сохранить в целом текущий уровень цен и создать более комфортные условия для покупателей. 

Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи», считает, что рост ипотечных ставок по стандартным программам явно приведёт к существенному охлаждению спроса на рынке вторичного жилья, но из-за того, что этот сегмент достаточно инертен, влияние выросших ставок отразится на ценовой политике продавцов не раньше чем через 2-3 месяца.

Эксперт подчеркнул, что при этом вряд ли стоит ждать какого-то обвала цен на фоне риторики Центробанка о возможном постепенном снижении ключевой ставки в будущем году. Скорее всего в первом полугодии 2024 года начнёт расти средний дисконт при продаже вторичного жилья, и в первую очередь он коснётся низколиквидных объектов или квартир, собственники которых будут заинтересованы в срочной продаже. Другие продавцы, скорее всего, зафиксируют нынешнюю цену, а на фоне снижения спроса — сдадут квартиры в аренду параллельно с продажей.

На первичном рынке спрос будет подогреваться более доступной ипотекой, значит, в нынешних условиях вряд ли стоит рассчитывать на снижение цен. Скорее всего, они продолжат расти на уровне реальной инфляции. 

Сергей Шлома ожидает удешевления вторички примерно на 10%. По прогнозам эксперта, это произойдет не резко и не раньше весны 2024 года: увеличение числа лотов будет постепенным, и продавцам потребуется время, чтобы сориентироваться в рынке и назначить актуальные цены. До конца этого года и в начале следующего стоимость вторичных лотов будет находиться на прежнем уровне.

Покупать сейчас или ждать: мнение экспертов

Александр Попов, СЕО Самолет Плюс:

Если вы оказались в ситуации, когда покупка квартиры вызывает сомнения или растерянность, необходимо отталкиваться от своих возможностей и жизненных обстоятельств. Если, например, вы планируете свадьбу или рождение ребёнка, вероятно, вам будет удобнее и спокойнее приобрести жилье в настоящий момент, не ожидая снижения цен или ставок.

При принятии решения не стоит ждать идеального времени или идеальных условий. Важно, чтобы ваш выбор был комфортным с точки зрения ежемесячных ипотечных платежей, а объект, который вы рассматриваете, соответствовал вашим потребностям и предпочтениям. А если ставки снизятся, то вы в любой момент сможете обратиться в банк за рефинансированием. 

Ирина Синицына, руководитель офиса Союза риелторов Полезные люди, г. Саратов: 

Мой совет: только спокойный и адекватный человек принимает правильные решения. 

К примеру, если вы инвестор, то точно ничего не выиграете, если пойдете покупать сейчас вторичку, которая на пике по ценам. Ставки по ипотеке на неё высокие.

Если вы инвестор на новостройках, тогда ответ на вопрос о покупке: скорее да, чем нет. Только очень внимательно следите за предложениями, анализируйте, считайте. В предложенных лотах легко запутаться, если ориентироваться только на рекламные материалы от застройщиков. Поговорите со специалистами со стороны. Послушайте несколько мнений. 

Если вы планировали продать свою вторичку и купить другую квартиру — действуйте. Решайте свои жилищные вопросы. Не ждите более удобного момента — его можно не дождаться никогда. 

Дмитрий Савинский, учредитель ГК «Адресат»:

Я рекомендую принимать решение о покупке квартиры только после тщательного анализа финансовых возможностей. Если у вас есть стабильный доход и финансовая подушка безопасности, то может быть разумно использовать текущую ситуацию на рынке недвижимости для приобретения жилья.