Стоит ли инвестировать в апартаменты в 2024 году


Стоит ли инвестировать в апартаменты в 2024 году

Источник: Banki.ru

Объем рынка апартаментов в России в 2021–2023 годах, по данным «Дом.РФ», увеличился более чем на 70% – до 7 млн кв. м. При этом объем жилищного строительства в России превышает 100 млн кв. м, то есть в 14 раз больше рынка апартаментов.

К тому же с 1 января 2024 года был отменен возврат НДС для застройщиков при строительстве и передаче покупателям апартаментов по договорам долевого строительства, что может привести к сокращению объема строительства в этом сегменте и росту цен.

Разбираемся, что будет с ценами на апартаменты в 2024 году и стоит ли сейчас инвестировать в этот вид недвижимости.

Чем апартаменты отличаются от квартир

Юридически апартаменты считаются нежилыми помещениями. Поэтому в отношении апартаментов действуют повышенные ставки налогов и более высокие тарифы ЖКХ — как для коммерческой недвижимости. Например, в Москве (для разных регионов России значения разные) налог на имущество для апартаментов составляет 0,5–2% в год по сравнению с 0,1–0,15% для жилых помещений. Льготы по ЖКХ и налоговые вычеты в случае владения апартаментами не применяются. Также на покупку апартаментов не распространяются льготные кредитные программы, на них нельзя потратить материнский капитал.

Есть и другие отличительные свойства апартаментов:

- Собственник апартаментов не может оформить в нем постоянную прописку, только временную регистрацию (если апартаменты расположены в деловом центре, нельзя сделать даже ее).

- На апартаменты не распространяются требования для жилых помещений, в том числе по планировке и шумоизоляции, их можно использовать для ведения бизнеса — в качестве офиса или студии.

- Владельцы апартаментов освобождены от взносов на капитальный ремонт здания. Предполагается, что ремонт проводится за счет собственника, но правовой статус этого до конца не урегулирован.

- Строительство социальной и другой сопутствующей инфраструктуры в случае апартаментов не регулируется законодательством и ведется на усмотрение застройщика.

Считается, что главным достоинством апартаментов является их стоимость, которая ниже стоимости квартир той же площади и с другими сопоставимыми характеристиками (месторасположение, окружающая инфраструктура и т. д.). При этом апартаменты, как правило, расположены в части города с развитой инфраструктурой. Более высокую ставку налога на имущество частично позволяет нивелировать более низкая, чем у квартир, кадастровая стоимость.

При этом законодательная база, регулирующая статус апартаментов, в России до сих пор проработана слабо. Периодически представители исполнительной и законодательной властей поднимают вопрос о приравнивании апартаментов к жилью — например, предлагается распространить на них действие Жилищного кодекса, разрешить прописку, ввести взносы на капремонт и т. д.

Вице-премьер Марат Хуснуллин в марте этого года признал, что правительство «зашло в тупик» с подготовкой закона о статусе апартаментов. По его словам, в 2024 году Кабинет министров постарается найти законодательную формулу, в которой будут учтены интересы всех участников рынка.

Стоят ли сейчас апартаменты дешевле квартир

Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов отмечает, что разница в цене покупки между сопоставимыми по качеству апартаментами и квартирами в 10–15% в большинстве случаев сохраняется и сейчас.

По словам акционера и управляющего партнера ГК «Основа» Олег Колченко, разница еще больше – она достигает 15–20% и более. Например, средняя стоимость квартир в московских проектах комфорт- и бизнес-класса в марте 2024 года составляла 404 тыс. рублей за кв. м, а апартаментов в тех же сегментах – 332 тыс. рублей.

То есть в среднем апартаменты на 18% доступнее квартир. В то же время в некоторых сегментах, например, в премиум-классе, стоимость апартаментов может превышать цены на жилье (731 тыс. рублей за кв. м против 650 тыс. рублей за кв. м соответственно) в силу структуры предложения, добавляет Колченко.

При этом современные апартаменты не уступают по комфорту квартирам аналогичных характеристик, говорит Колченко. Он поясняет, что в этом сегменте также есть разнообразие форматов – от студий до многокомнатных пентхаусов, что позволяет подобрать объект под различный бюджет и определенную инвестиционную стратегию.

Собеседник Банки.ру добавляет, что в комплексах апартаментов застройщики часто предлагают собственные сервисы для резидентов, такие как фитнес-центры, рестораны, химчистки, так как им нужно конкурировать с застройщиками жилых комплексов. В некоторых апарт-комплексах можно встретить и социальную инфраструктуру, например, частные детские сады.

Эксперты отмечают, что традиционное преимущество апартаментов по сравнению с квартирой – большая доступность (меньшая стоимость недвижимости) при сопоставимой стоимости аренды.

Второе преимущество, по словам Колченко, – месторасположение. Апартаменты, как правило, предлагают лучшее, чем квартиры, сочетание цены и расположения, говорит он. Также формат апартаментов дает больше возможностей для перепланировки из-за нежилого статуса.

Но так как апартаменты не относятся к жилому фонду, постоянная регистрация в них невозможна, предупреждает Колченко.

Недостатками апартаментов также являются менее богатый выбор предложения (апартаменты есть далеко не во всех районах), высокие ставки по ипотеке, более высокие коммунальные и налоговые платежи, потенциальные «сюрпризы» со стороны законодательства, предупреждает Попов.

О других преимуществах и недостатках инвестиций в апартаменты можно прочитать здесь.

Тенденции на рынке апартаментов в 2024 году

По данным «Дом.РФ», до 80% всех апартаментов в стадии строительства в России сконцентрированы в пяти регионах страны. Основной объем застройки приходится на Москву — 34%. В пятерку лидеров также входят Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Крым.

Отмена возврата НДС для застройщиков апартаментов уже привела к переформатированию части новых апарт-комплексов в ЖК и замедлению согласования строительства тех объектов, где это пока сделать не удалось, отмечает Попов из «Циан.Аналитики».

Спрос на апартаменты в России при этом остается высоким. По данным «Инком-Недвижимости», в I квартале 2024 года в структуре сделок доля апартаментов достигла 24%, тогда как в IV квартале прошлого года она составляла 16%. При стоимости на 20% ниже цены квартиры в новостройке апартаменты сегодня стали конкурировать не только с квартирами в новостройках, но и с квартирами на вторичном рынке, говорит директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимости» Валерий Кочетков.

В то же время, по его словам, рынок апартаментов находится в сложной ситуации, так как на них не распространяются льготные программы по ипотеке. По оценке управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, из-за ситуации на ипотечном рынке в сегменте апартаментов сейчас наблюдается стагнация.

Апартаменты останутся предпочтительным вариантом для инвесторов в 2024 году, особенно для рантье, считает Сырцов. Например, популярностью, по его мнению, будут пользоваться варианты с управлением специальным оператором, когда подрядчик за процент от прибыли полностью берет на себя ответственность за поиск арендаторов. Кроме того, широко востребованы будут апарт-комплексы с развитой социальной, рекреационной и коммерческой инфраструктурой.

Что будет с ценами на апартаменты в 2024 году

В ближайшей перспективе цены на апартаменты будут расти на фоне отмены возврата НДС для застройщиков, прогнозирует Сырцов. В то же время, по его мнению, апартаменты по-прежнему будут дешевле квартир. Разница в цене будет уже не так существенна, но тем не менее позволит компенсировать более высокие коммунальные услуги и налог на имущество, поясняет он.

Колченко также считает, что цены на апартаменты продолжат расти, но темпы роста, по его мнению, могут замедлиться из-за высоких ипотечных ставок.

В 2023 году средняя цена 1 кв. м в апартаментах в Москве, по данным «Циан-Аналитики», выросла на 8% – до 347 тыс. рублей при росте цен на всем рынке новостроек на 10%. По данным компании «Метриум», средняя цена 1 кв. м в апартаментах на первичном рынке Москвы увеличилась на 12% – до 613 600 рублей.

Как правильно оценить перспективы вложений в апартаменты в 2024 году

При выборе апартаментов в первую очередь необходимо определиться с целью инвестиций. Это может быть перепродажа объекта либо его сдача в аренду. По мнению Сырцова, для быстрого получения дохода подойдут новостройки на этапе котлована «с доступными стартовыми ценами», а стратегии рантье оптимально соответствуют проекты с компактными лотами с чистовой отделкой, расположенные в районах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой.

Колченко советует выбирать объекты в районах с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью и высоким потенциалом развития. В 2024 году, по его словам, актуальны еще два критерия выбора: класс апартаментов и концепция проекта. Собеседник поясняет, что наиболее выгодными для инвестиций в 2024 году считаются апартаменты бизнес-класса, расположенные в центральных районах Москвы, а также вблизи крупных деловых центров и транспортных узлов.

Такие объекты можно выгодно перепродать и сдать в аренду на фоне роста ставок на съем жилья в столице. Наличие дополнительных сервисов и инфраструктуры повысит привлекательность объекта для арендаторов и покупателей, которые рассчитывали на покупку жилья с этими опциями, но из-за высоких ипотечных ставок переключаются на аренду.

Студии и однокомнатные апартаменты также пользуются стабильным спросом со стороны арендаторов и покупателей, добавляет Колченко.

Сырцов обращает внимание на то, что в целом хорошую окупаемость демонстрируют апартаменты всех классов. По его мнению, важен не класс комплекса, а соотношение цены и качества, насколько проект соответствует заявленным характеристикам.

При выборе апартаментов внимание в первую очередь, как в случае выбора квартиры, нужно обращать на надежность девелопера. Если компания уже имеет портфель реализованных проектов, нужно проверить, соблюдались ли сроки сдачи комплексов. Проще всего это сделать с помощью Единого ресурса застройщиков erzrf.ru.

Дополнительной положительной характеристикой компании будет работа с опережением заявленного графика, говорит Сырцов. На erzrf.ru также можно увидеть подробную оценку потребительских качеств проектов рассматриваемого девелопера, добавляет он. На портале «Наш.дом.РФ» можно ознакомиться с проектными декларациями и увидеть долю корпусов с задержкой по срокам ввода. По словам Сырцова, у надежных застройщиков показатель не должен превышать 25%.

Эксперт добавляет, что на рынок недвижимости регулярно выходят новые игроки, и некоторые из них со временем входят в число лидеров рынка. В случае нового игрока стоит изучить структуру его собственников. «Если компания основана выходцами из успешных девелоперов и генподрядчиков, это, несомненно, большой плюс», – указывает он.

Какой способ инвестирования в апартаменты выбрать

Существует несколько способов инвестиций в недвижимость:

- покупка и дальнейшая продажа;
- покупка для сдачи в аренду;
- аренда для сдачи в субаренду;
- вложения в паевые инвестиционные фонды.

По мнению Сырцова, наиболее выгодна покупка объекта для перепродажи или сдачи в аренду. Минус таких инвестиций – высокий порог входа.

Колченко считает, что наиболее выгодна покупка апартаментов с целью последующей перепродажи. По его словам, в сегменте апартаментов есть органический рыночный рост, а стоимость объекта также увеличивается в зависимости от стадии строительства.

Сдача апартаментов в аренду также может приносить доход, соглашается Колченко. Для этого, по его мнению, можно выбрать апартаменты в готовых комплексах или вложиться в проекты на завершающей стадии строительства.

В целом, по расчетам Колченко, при покупке объекта на стадии строительства можно рассчитывать на прирост стоимости в размере 20–35% к моменту его ввода в эксплуатацию, а средняя доходность от сдачи апартаментов в аренду в Москве составляет 5–10% годовых.