Стройте правильно!
Источник: Загородное Обозрение
До начала работы над эскизным проектом дома необходимо узнать ключевые характеристики участка. Правильный порядок действий на первом этапе строительства разъясняет эксперт, ведущий рубрику «Строительство. По всем правилам», коммерческий директор компании SKOG Homes Владислав Ремиш.
Прежде всего надо понять, что вообще можно построить на участке. Эта информация представлена в кадастровом паспорте, градостроительном плане участка (ГПЗУ) и регламенте застройки.
Градплан содержит данные о разрешенном использовании, границах участка (в том числе нормативных отступах), ограничениях по высотности, охранным зонам и т. п. Регламент застройки, документ, который подписывают покупатели участков в коттеджных поселках с единой архитектурной концепцией, не только учитывает все нормативы для территории, но и устанавливает дополнительные требования. Например, форму крыши, цветовые решения, материалы постройки или отделки фасадов. От регламента зависит выбор архитектурного стиля дома.
Оба документа обязательны, без них эскиз дома — «сферический конь в вакууме».
Но и их недостаточно для начала работы над эскизным проектом. Необходима топографическая съемка участка. Ее выполняет геодезист. В техзадании на топосъемку указывается, что специалист должен вынести в натуру межевые знаки (с актом их передачи по результату), снять высотные отметки, причем не только в границах участка, а с захватом территории вокруг (хотя бы на 10 м от границ); обозначить все имеющиеся строения и коммуникации; указать все деревья на участке. Геодезист выдает бумажный и электронный документы, которые потребуются в том числе для подключения газа и на других этапах.
Полученные при топосъемке данные используются для составления генплана участка (или схемы планировочной организации земельного участка — СПОЗУ). Это схема размещения главного дома и подъезда к нему с учетом сторон света, розы ветров, вырубки или сохранения деревьев и природного черничника или крупных валунов; видовых характеристик, рельефа (перепадов высоты) и дополнительных построек. Без топосъемки эскиз бесполезен: незаметный глазу перепад один метр на 10 м фундамента кардинально меняет объем работ и их стоимость.
Проведение на этом этапе геологических изысканий (определение состава грунтов, глубины залегания подземных вод) преждевременно. Следующий этап — создание эскизного проекта дома. Теоретически эту работу может выполнить любой архитектор. Однако практика недвусмысленно свидетельствует, что архитектор, не знакомый с конструкторской частью, может в порыве вдохновения набросать образ дома, который при расчете нагрузок лишится ярких акцентов, привлекших заказчика. Чем меньше у архитектора опыта работы со строителями, тем выше риск значимых ошибок и невозможности использования красивого наброска, запавшего в душу.
Я рекомендую разрабатывать эскизный проект с архитектором из строительной компании, как минимум знакомым с выбранной заказчиком технологией строительства. Перед началом работы архитектор выезжает на участок. У него уже есть топографический план участка, однако на нем можно упустить важные видовые или высотные элементы окружения дальше 10 м от границ. Архитектор проводит фото- и видеосъемку, чтобы при посадке дома на участке максимально учесть красивые виды.
Далее выполняется эскизный проект — чертежи всех фасадов и этажные планы. На основе эскизного проекта компания-подрядчик сможет составить достаточно точную (с погрешностью 10%) смету строительства, сроки выполнения и этапы финансирования работ.
План подготовки к строительству
- Получить ГПЗУ, регламент застройки ДНП или СНТ, заказать топосъемку
- Заказать архитектору на их основе схемы планировочной организации земельного участка
- Создать эскизный проект
- Разработать рабочий проект параллельно с подготовкой участка к строительству
После утверждения эскизного проекта архитектор и конструкторы разрабатывают конструктивный проект (КР). Эту часть работы следует поручить архитектору и конструкторам компании, которая будет строить дом. Таково непреложное, категорическое условие. По «чужому» проекту строительная компания, которая несет гарантийные обязательства, работать не будет. Проверять его качество — почти то же, что заново проектировать.
Одновременно с КР можно начинать подготовку участка. Места под дом, въезд, парковку, дополнительные постройки уже обозначены на СПОЗУ. Там же указаны площадки под строительные бытовки и склад материалов. Их придется освободить от деревьев и кустарников, но перед вырубкой уточнить необходимость получения порубочного билета. В коттеджных поселках за этим можно обратиться к девелоперу.
В ходе подготовки к началу земляных и фундаментных работ обустраивается въезд на участок, устанавливается бытовка, обеспечивается электричество (5 кВт) и вода для бытовых и строительных нужд.
