Свободная планировка: плюсы и минусы открытых пространств


Свободная планировка: плюсы и минусы открытых пространств

Источник: Бюллетень недвижимости

Сейчас уже сложно сказать, что привело к появлению на рынке недвижимости квартир со свободными планировками и что было раньше – покупательский спрос на данный вид жилья или естественное желание застройщика сэкономить. Предпосылки в любом случае были. В результате мы наблюдаем тенденцию: девелоперы реализуют open space в своих проектах, а будущие собственники теряются – брать или не брать. И понятно почему. Свободные планировки, хоть и обладают неоспоримыми плюсами, имеют подводные камни.

СВОБОДНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ

Так что же покупатель получает вместе с квартирой, в которой предусмотрена свободная планировка? Это пространство, ограниченное несущими стенами. В помещении нет внутренних перегородок, определены только кухня и санузел. Казалось бы, простор и раздолье для будущих жильцов – площадь можно использовать максимально по своему усмотрению, ориентируясь на собственные требования к комфорту и расположению комнат. Собственно, так и позиционируют на рынке свои предложения застройщики.

«Свободная планировка – это всегда неотъемлемый плюс в том случае, если для клиента важно воплотить собственную мечту, фантазию в своем жилище, – пояснил директор по развитию, партнер “М2Маркет” Роман Строилов. – Свободная планировка позволяет легко варьировать такие пространства, как гостиная, кладовая, спальня, гардероб, темная комната. Менять функциональность помещений, приспосабливая их к потребностям семьи. Площади этих помещений могут быть любыми. Фиксированная планировка, конечно, удобна тем, что экономит незначительные средства и время на проведение отделочных работ, однако не позволяет в полной мере реализовать все потребности и задумки клиента».

Далеко не всегда покупатель может с легкостью спроектировать, как будет обустроен его дом. Нужно обратить внимание на некоторые детали в планировке квартиры, в том числе на функциональность помещений и удобное зонирование. Профессионалы не упустят эти важные моменты, но заказ дизайн-проекта – отдельная статья расходов. В среднем стоимость услуг дизайнеров в квартире площадью 50 кв. м начинается от 900 руб. за квадрат.

Приплюсуем затраты на материалы и работы по возведению стен, и приобретение квартиры со свободной планировкой выглядит уже не так радужно, как представлялось изначально.

ПЛАНИРОВКА И ЗАКОН

В связи с особенностями технологий строения в панельках исключены свободные планировки. Пространство open space застройщики предлагают в домах, в которых несущие только внешние стены, и в новостройках, созданных по индивидуальным проектам.

Важно! Перед покупкой квартиры необходимо ознакомиться со строительным (поэтажным) планом БТИ, на котором схематично изображены все помещения. По требованию клиента этот план представляет либо застройщик, либо управляющая компания.

Квартира свободной планировки в момент приемки госкомиссии выглядит как большая комната с выделенной санитарной зоной и несущими стенами. Комнаты обозначены лишь кирпичами, выложенными в несколько рядов на полу. Таким образом намечены перегородки, которые будущий владелец устанавливает уже за свой счет. Все, что выходит за их рамки, называется перепланировкой и требует разрешения.

«Планируя новую квартиру, необходимо иметь в виду требования законодательных актов и норм, – отметил адвокат компании “Адвокат-Недвижимость” Сергей Слободянюк. – Например, нельзя размещать мокрые зоны над жилыми, помещения с газовыми приборами совмещать с жилыми и т. д. В любом случае, если вы приобрели квартиру свободной планировки, которая поставлена на кадастровый учет и право на которую зарегистрировано, любая установка стен будет являться перепланировкой и требует согласования и утверждения. Если квартира еще не зарегистрирована, необходимо согласовать проект с застройщиком и установить стены для того, чтобы застройщик зарегистрировал квартиру в перепланированном виде».

Далеко не все проекты перепланировки удачно проходят этап согласования, поскольку в квартирах свободной планировки существует множество запретов. Например, нельзя:

- сносить или передвигать несущие стены, однако допустимы дверные проемы в несущих конструкциях;

- менять расположение мокрых и сухих зон. Ванная комната и туалет должны находиться в месте, указанном в проекте застройщика, и нигде более, так как невозможен перенос стояков. Кстати, увеличивать размеры санузла за счет жилых помещений также запрещено;

- устанавливать радиатор, подключенный к системе централизованного теплоснабжения, на балкон. Это приведет к нарушению гидравлики системы отопления, что противоречит нормам безопасности. Не разрешат также превращать балкон или лоджию в жилое помещение;

- сносить или совмещать вентиляционные блоки;

- делать комнаты площадью менее 9 кв. м.

ВОЗВОДИМ СТЕНЫ – ТЕРЯЕМ МЕТРЫ

Но, несмотря на все подобные ограничения в свободных планировках, есть главный плюс – возможность размещения внутренних перегородок по своему вкусу. Владелец квартиры создает собственное пространство, чувствует себя творцом, воплощая мечты об идеальном доме в реальности. И приносит в жертву драгоценные квадратные метры.

Каждая дополнительная стена отбирает у помещения его квадраты. И чем меньше становится площадь жилого пространства, тем стремительнее падает стоимость объекта на рынке. Сложно назвать такое вложение средств выгодным. Именно поэтому свободная планировка – пока еще редкое явление в сегменте эконом-класса.

Покупателям, которые подыскивают бюджетный вариант для жизни, свободная планировка вряд ли подойдет, как бы ни пытались заверить в обратном риэлторы и застройщики. По оценкам экспертов, преобразование бетонной коробки в более-менее пригодный вид жилья обернется по факту повышением стоимости квадратного метра на 50-100% (в зависимости от класса новостройки).

ЗАСТРОЙЩИК РУБЛЬ БЕРЕЖЕТ

Кто действительно выигрывает от реализации квартир свободной планировки на рынке, так это застройщик. Помещения сдаются без отделки – отпадает необходимость нанимать специализированных рабочих. Внутренние перегородки возводить также не надо, к тому же их отсутствие увеличивает площадь квартиры, а значит, и продать объект можно по более высокой цене. Развернутая рекламная кампания открытых пространств – отличный маркетинговый ход.

И покупатели находятся. Обычно – в верхней ценовой категории. Владельцы элитного жилья готовы заплатить и за ремонт, и за эксклюзивный дизайн-проект сумму, равнозначную стоимости самой квартиры. Поэтому на рынке Петербурга площади со свободной планировкой обычно распространены в объектах бизнес-класса. Например, в ЖК «Петровская доминанта», который компания «Эталон ЛенСпецСМУ» собирается сдать в IV квартале 2021 года. В комплексе представлены семикомнатные квартиры площадью 284 кв. м, занимающие отдельный этаж. Собственнику предоставляется возможность не только самостоятельно перепроектировать площадь, но при желании даже разделить одну квартиру на две отдельные с разными входами.

Свободные планировки предлагают и в апарт-отеле Lotos Tower. В одно-, двух- и трехуровневых апартаментах каждый владелец организует пространство по своему усмотрению.

Жилые помещения разного метража в ЖК Golden City (застройщик Glorax Development) на Васильевском острове также предполагают свободную планировку, а будущим жильцам предлагают реализовать свои идеи на этапе планирования пространства.

Свободные планировки интересны в первую очередь покупателям таунхаусов и квартир большой площади. А что остается клиентам, средства которых довольно ограничены? Не терять деньги и время без особой выгоды. Разработка проекта, его утверждение, которое проходит только после оформления права собственности, последующий ремонт – все это довольно длительный процесс, да и затратный. Вероятно, есть смысл обратить внимание на уже существующие планировочные решения и подобрать наиболее подходящее жилье, не требующее дополнительных вложений.

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА

Виктория Горячева, руководитель отдела продаж архитектурно-проектного бюро «Реал Проект»:

– Сейчас все больше и больше набирают популярность свободные планировки от застройщика.

Многие не задумываются о том, что на самом деле планировка open space – это весьма хитрый маркетинговый ход. В голове у покупателей формируется мысль, что при покупке такой квартиры они могут реализовать любые дизайнерские решения по своему усмотрению. Маркетологи позиционируют подобные планировки как опцию элитной недвижимости или бизнес-сегмента.

Давайте разберем все плюсы и минусы свободных планировок.

Единственным очевидным плюсом в такой планировке в итоге остается экономия денег и времени на демонтаж перегородок.

А минусов выходит немало.

Во-первых, большинство собственников проживать в открытом пространстве не станут, а любое возведение новых перегородок в любом случае считается перепланировкой и потребует согласования в законном порядке.

Во-вторых, даже в планировках open space существуют мокрые зоны – их границы всегда обозначены в правоустанавливающих документах.

По сути, понятия «открытой» планировки по нормативам нет – в квартире в любом случае должны быть жилые зоны (комната) и мокрые зоны (кухня, санузел).

В случае если сосед снизу узаконит перепланировку раньше, собственнику придется подстраивать зонирование своей квартиры под расположение мокрых зон соседа. Поэтому вопрос согласования перепланировки в такой квартире промедления не терпит.

Тем не менее при строительстве застройщик не только экономит на возведении перегородок, но и вынуждает покупателей переплачивать. Это связано с тем, что после возведения стен собственники всегда теряют в площади приобретенной недвижимости, потому что при переобмере площадь возведенных перегородок в общей площади квартиры не учитывается.