«Трехголовые» гарантии безопасности сделки с недвижимостью
Источник: Максим Гранат
Снова про безопасность сделок с недвижимостью. Кратко сформулировать не получилось, поэтому в конце текста привожу небольшую выжимку.
Царю Соломону приписывают слова: «во многой мудрости много печали; и кто умножает познания, умножает скорбь». Так и есть: не раз наблюдал, как знакомые риелторы или юристы покупали недвижимость и потом переживали за безопасность уже совершенной сделки.
Приобретая себе, всегда предполагал, что проверить буквально все - невозможно. Прогонял объект и его владельцев по своей обычной табличке рисков и успокаивался, т.к. сделал все, что мог. К тому же, даже при минимальных рисках я пользовался услугами титульного страхования, оплачивал полисы на случай утраты права собственности. Неоднократно советовал прибегать к страхованию титула и своим клиентам.
Сейчас, в 2023 году, услуги по обеспечению безопасности на рынке недвижимости представлены уже не только титульным страхованием, но еще как минимум двумя формами гарантий для покупателя. Перечислим их вместе с основными «плюсами» и «минусами».
Титульное страхование
Самый широко известный способ обеспечения безопасности покупки. Принцип прост: если вы теряете право собственности на купленный объект – получаете страховую выплату. Тем не менее, при пользовании услугами страховщиков всегда возникали два непростых вопроса.
Первый: состав страховой услуги.
Наивно было бы думать, что при покупке полиса титульного страхования защита касается всех случаев прекращения права собственности. Покупка полиса – по сути своей, договор присоединения, и правила игры изначально задает страховщик. В отношениях со страховой компанией будут действовать буквально те правила страхования, что приняты страховщиком. К примеру, далеко не во всех страховых компаниях утрата прав на купленный объект будет признана страховым случаем, если прекращение права произошло из-за оспаривания сделки по правилам ФЗ «О банкротстве…». Согласитесь, это очень существенное изъятие из перечня возможных рисков, так как банкротные риски покупателя – чуть ли не основные на сегодня.
Для потребителя страховой услуги важно следующее.
Отдельные страховые компании стали указывать в правилах страхования простую формулу: утрата права = страховой случай. Точка. Страховое возмещение выплачивается при соблюдении лишь нескольких разумных условий (извещение страховщика о судебном процессе, непризнание иска страхователем и пр.).
Другие страховые компании пошли по пути указания конкретных рисков, страхование по которым производится. То есть, такие страховщики действуют от обратного: если вы теряете право собственности, то нужно смотреть, по какому правовому основанию вынесено решение суда. Получив решение, страховщик будет устанавливать, попадаете ли вы под правила признания случая страховым или нет.
В № 11 за 2017 г. я приводил правила ООО СК «Сбербанк страхование», действовавшие на тот период. Если интересно, посмотрите по ссылке, там были очень, очень странные формулировки.
К чести ООО СК «Сбербанк страхование», с 2017 г. перечень страховых рисков в компании был существенно расширен (см. п. 3.3.5 правил страхования). При этом список, все-таки, по-прежнему остается закрытым. Навскидку: произведет ли страховая компания выплату, например, при включении квартиры в конкурсную массу продавца? Насколько я понял из правил – нет, хотя, возможна, конечно, добрая воля компании, и именно у «Сбера» я подобное поведение наблюдал.
Получается, чтобы оценить состав страховой услуги, нужно вчитываться в правила страхования. Я когда-то даже сравнивал правила разных страховщиков, № 21 за 2020 г.
Второй вопрос, неизбежно возникающий при покупке полиса титульного страхования: срок страхования. Ведь титульное страхование – услуга не из дешевых. Исходя из общих сроков исковой давности покупать её нужно минимум на три года. При этом ст. 181 ГК РФ устанавливает максимальный срок для оспаривания сделки в десять лет. Продлять полисы ежегодно на десять лет – дорогое удовольствие. Между тем, зная, насколько вольно российские суды восстанавливают пропущенные сроки лицам, чьи права действительно нарушены, трехлетнего срока страхового покрытия недостаточно.
Какого-либо готового решения у меня, честно говоря, нет, поэтому я обычно платил за страхование титула 3 года + еще 1 год, но действовал так на свой страх и риск.
Компенсационные выплаты от России добросовестным покупателям
С 01.01.2020 г. стали действовать государственные гарантии получения добросовестным покупателем компенсационной выплаты от государства, если его право собственности было утрачено. Вступила в силу глава 10.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», применение которой подробно разбирал в №1 за 2020г. Мне уже посчастливилось получить одно положительное решение по такому делу. В Октябрьском суде Самары выиграли дело № 2-4747/2022: взыскали с Минфина России компенсационную выплату в пользу добросовестного приобретателя, который утратил права на жилое помещение.
Очевидных проблем в этом способе защиты права тоже две.
Первая: добросовестность покупателя, чаще всего, приходится доказывать в обоих процессах.
Первоначально, когда защищаешь право собственности по иску потерпевшего, и потом еще раз, когда споришь с казной собственно о выплате. Повторного доказывания добросовестности, вроде бы, можно избежать привлечением Минфина России в первый судебный процесс о виндикации, но пока это только мое предположение.
Вторая проблема: сумма выплаты. По закону добросовестный приобретатель получает либо кадастровую стоимость на дату покупки, либо договорную цену (опять же, на дату покупки). В условиях, когда после сделки произошел рост цен на недвижимость, сумма выплаты не покроет убытки покупателя.
Несмотря на сказанное, в целом, реально работающие государственные гарантии выплаты покупателю имеют один огромный плюс: они условно бесплатные. Для получения выплаты нужно пройти два, а чаще - три судебных процесса, но при покупке недвижимости никаких дополнительных расходов для покупателя не имеется.
Иные формы гарантий безопасности
Последнее время все чаще сталкиваюсь с услугой, которая также направлена на обеспечение безопасности сделок, и при этом является альтернативой титульному страхованию и правилам ст. 68.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В разных компаниях услуга называется по-разному, но чаще всего покупателю продают так называемый «сертификат на возмещение» или «сертификат защиты сделки». Услуга, как правило, оказывается банком или крупной риелторской компанией и осуществляется в несколько этапов.
На этапе выбора объекта гарантирующая компания проверяет документы продавца, дает письменное заключение о безопасности сделки. Если объект рекомендуется к покупке, исполнитель дает гарантию возмещения потерь (ст. 406.1 ГК РФ) на случай утраты права или признания права собственности за третьим лицом.
Гарантия предлагается, конечно, с определенным сроком действия. Держал в руках «сертификат защиты сделки» от ООО «Метр Квадратный». В документе был назван период действия как раз в десять лет. При этом обществом были поставлены вполне разумные условия: клиент должен гарантировать неизменность документов, передаваемых для правового анализа сделки, привлекать компанию к любым судебным спорам, которые могут возникать относительно купленного объекта и т.п. Условия, в целом, показались честными.
Бросились в глаза очевидные плюсы услуги перед страхованием титула:
- не нужно ежегодно продлять действие полиса на период всех сроков исковой давности, что в целом делает услугу в разы дешевле, чем страхование титула;
- покупатель получает на руки заключение юриста о безопасности сделки, что говорит о его осмотрительности. Страховые компании такого заключения обычно не вручают при продаже полисов титульного страхования;
- покупатель услуги не зависит от правил страхования: выплата производится при признании права за третьим лицом по любому правовому основанию;
- в отличие от титульного страхования, в сертификате может быть предусмотрено «страхование» по риску подселения, например, отказника от приватизации.
При покупке клиенткой данной услуги в ООО «Метр Квадратный» я обратил внимание на то, что риелторы не указали прекращение права собственности как основание к выплате. При этом резолютивная часть решения суда может выглядеть как, условно: «признать договор купли-продажи недействительным, погасить запись в ЕГРН, истребовать имущество из чужого незаконного владения». То есть, решение суда может не содержать слов «признать право собственности за третьим лицом». Формально это может явиться основанием к отказу в выплате гарантии. Интересно, что, со слов клиентки, риск именно прекращения права собственности довнесли в документы по ее просьбе, то есть компания конкретизировала случаи, при которых выплата должна быть произведена.
Есть примеры такой же услуги, но в совершенно бестолковом, на мой взгляд, исполнении. ООО «Центр недвижимости Сбербанка» выдало моему клиенту сертификат на «возмещение стоимости квартиры» сроком на один год. Срок этот совершенно недостаточный, т.к. после «реформ по ускорению судопроизводства» средний срок прохождения дела в районном суде и апелляции увеличился с восьми-девяти месяцев до года и более лет. Соответственно, клиенту ООО «ЦНС» нужно очень постараться, чтобы успеть потерять право собственности за один год с даты регистрации права в реестре.
Собственно, так и произошло: обратившийся ко мне мужчина приобрел такой сертификат от ООО «ЦНС», купил квартиру с ипотечным кредитом от «Сбера», после чего возник судебный спор о правах на объект. Процесс этот, покупатель, бесспорно, проиграет, но в годичный срок он уже не уложился. Таким образом, проигрыш дела состоится за рамками действия сертификата на «возмещение стоимости квартиры» от ООО «ЦНС» (см. дело № 2-4846/2022 г. в Кировском районном суде г. Самары).
Никакого смысла покупать сертификат со сроком действия в один год, мне кажется, нет.
Тем не менее, в целом, если услуга оказывается профессиональными участниками рынка недвижимости, а гарантия дается не на год, а хотя бы лет на пять, такую услугу можно всячески приветствовать, особенно если условия гарантийной выплаты исполнитель готов обсуждать и уточнять.
Конечно, профессиональнее страховщики, как правило, располагают большим уставным капиталом, чем риелторские компании. Тем не менее, просчитать вероятность существования страховщика или риелторской фирмы на перспективу в десять лет я, в любом случае, не возьмусь.
Итак, что мы имеем на выходе? По сути, потребителю предлагается три вида гарантий:
- страхование титула (наиболее дорогой вариант);
- выплаты, предусмотренные из казны согласно ст. 68.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (вариант бесплатный на входе в сделку, но дорогой и долгий в реализации на практике);
- сертификаты защиты сделки (недорогая альтернатива титульному страхованию, но тоже с очень разными условиями и сроками действия).
Теперь обещанная краткая выжимка
Если из возможных услуг выбирается титульное страхование, прежде всего, стоит смотреть на условия страхования, размер страхового покрытия (полная ли стоимость в полисе) и предполагать срок страхования исходя из сроков исковой давности.
Если нацеливаться на получение выплаты от казны, то изначально следует привлекать Минфин России в первый же судебный процесс, и в нем всячески доказывать добросовестность покупателя. От момента начала судебного спора до получения выплаты на практике проходит два года и более.
Если решено купить сертификат «на возмещение», нужно смотреть основания для выплаты и срок действия сертификата.
Интересно, что из всего изложенного следует еще один вывод: при занижении стоимости недвижимости в договоре статус добросовестного участника сделки, вы, скорее всего, не получите. Поэтому для обеспечения безопасности сделок с занижением лучше рассчитывать на варианты №1 (титульное страхование) или №3 (сертификат безопасности). Второй вариант в этом случае не сработает, разве что кадастровая цена на дату сделки равна рыночной, но такое редко бывает в сделках с жильем.
В целом, отлично, что на рынке услуг по безопасности сделки есть конкуренция, что появился выбор разных продуктов. Вопросы их сочетания, конечно, неизбежно возникнут, но, мне кажется, с этим справимся.
