Въезжай и живи

Источник: Realty.dmir.ru

На рынке недвижимости вновь растет спрос на квартиры с отделкой. Застройщики реагируют на тренд, предлагая различные варианты отделки и выводя на рынок целые проекты типа «въезжай и живи». Интерес покупателей стимулирует сокращение бюджета: отделка от застройщика обходится гораздо дешевле, чем ремонт своими силами. Дополнительная статья экономии – успешно развивающееся импортозамещение в строительной отрасли.

В массовом сегменте рынка недвижимости сегодня происходит то, что раньше казалось невероятным. Векторы спроса и предложения подчас разворачиваются в противоположные стороны, мгновенно зарождаются и крепнут новые тенденции.

Одна из таких рыночных новаций – резкое повышение спроса на квартиры с отделкой – началась с конца прошлого года. Собственно, всплеск интереса к ним наблюдался и после кризиса 2008 года, однако вторая волна финансовых неурядиц уже формирует стойкую тенденцию. Сегодня риэлторы отмечают, что почти 70% клиентов делают запрос на квартиры типа «заезжай и живи». Риэлторам вторят эксперты. Например, директор по маркетингу Tekta Group Вартан Погосян говорит о резком падении спроса на квартиры без отделки. «Это является следствием снижения покупательской способности граждан, которую не может компенсировать даже сохраняющийся высокий интерес к недвижимости», – отмечает эксперт.

Вспомнили о мировом опыте

В докризисные времена квартиры с отделкой сдавались только в домах, построенных по муниципальному заказу. После потрясений 2008-2009 годов застройщики вынуждены были задуматься об обновлении маркетинговой политики. На рынок стали выходить первые предложения о продаже квартир с отделкой, однако интерес к ним был невелик, и мало кто продолжил развивать это направление.

Соответственно, рынок оказался не готовым к резкому росту спроса на квартиры с отделкой. К концу прошлого года доля проектов «въезжай и живи» в Москве составляла всего 7% от общего объема предложения. Застройщики могли бы легко и быстро увеличить ее, однако ситуацию усугубил рост цен на строительные материалы и дефицит, спровоцированный контрсанкциями и ажиотажной скупкой импорта в начальной фазе обрушения рубля. Так что термин «импортозамещение» строители выучили едва ли не быстрее, чем производители продовольствия. А заодно вспомнили о мировом опыте: в Европе и США до 90% квартир выходят на рынок с отделкой, кухонным и сантехническим оборудованием и даже с частичной меблировкой. В России же, в лучшем случае, предлагались проекты с черновой отделкой, а в монолитных домах зачастую даже не возводились перегородки – для удобства последующей перепланировки по вкусу покупателя.

Между тем, удорожание квартиры после отделки для девелопера редко составляет более 10%, поскольку строительные и отделочные материалы закупаются оптом, с большими скидками. На фоне стагнации рынка, когда девелоперы вынуждены предлагать дисконт в те же 10, а то и 15%, отделка нередко становится ключевым фактором скорости продаж.

Отделка от застройщика: дольше, но дешевле

Перспективность предложений в сегменте «въезжай и живи» демонстрирует простой расчет. Возьмем к примеру один из ЖК Юго-Восточного округа Москвы, где предлагаются квартиры как без отделки, так и с чистовой отделкой от застройщика. В первом случае однокомнатная квартира площадью 40 кв. м предлагается за 5,5 млн рублей, во втором – за 6 млн. Даже самый скромный ремонт своими силами обошелся бы покупателю в 1,4 млн рублей.

На сегодняшний день средняя цена отделки от застройщика в новостройках эконом-класса составляет около 11 тыс. рублей за метр. Это ведет к удорожанию лота на 5-10%, что в нынешней рыночной ситуации считается вполне приемлемым. Однако покупатель может добиться существенной экономии, поскольку застройщики сегодня предлагают несколько вариантов отделки, и некоторые при этом отчаянно демпингуют. Например, в ЖК «Новые Ватутинки. Южный квартал» покупателям предлагается отделка по цене всего 4,2 тыс. рублей за метр, причем перечень опций довольно внушительный: стяжка пола, отделка лоджий керамогранитом, подвесные потолки, двухкамерные стеклопакеты, металлическая входная дверь и т. д.

Некоторые девелоперы настолько уверены в долгосрочном спросе, что сразу выводят на рынок проекты с отделкой. Так поступила компания RDI, включившая в стоимость лота ЖК «Южная долина» отделку с бюджетом 11 тыс. рублей за метр. За счет оптовой закупки материалов и рабочей силы себестоимость отделки здесь почти на 30% дешевле, чем запрашивают сторонние бригады.

Единственным минусом сегмента «въезжай и живи» является затягивание сроков самого въезда. Сегодня в Москве оно оценивается в 60-70 дней. Однако и здесь многое зависит от застройщика: наиболее крупные компании с большим штатом рабочих могут справляться с отделкой и за 30-40 дней.

Клиента берут качеством

Надо отдать должное застройщикам: они пытаются оперативно реагировать на повышение спроса, расширяя линейку предложений по отделке. В большинстве случаев перечень отделочных работ и даже материалов становится приложением к договору долевого участия – это дает покупателю хотя бы минимальные гарантии качества и страхует от удорожания. Такие застройщики, как TEKTAGROUP или ФСК «Лидер», устраивают шоу-румы, в ходе которых демонстрируют различные варианты чистовой отделки на примере уже готовых квартир. Многие компании берут на вооружение программы лояльности, по которым клиенты могут с хорошим дисконтом заказывать отделочные материалы, бытовую технику и мебель от компаний-партнеров. «В период обострения конкурентной борьбы, клиентоориентированность компаний будет расти. А это значит, что качество строительства и отделки, условия рассрочки, а также иные бонусные программы будут развиваться и улучшаться», – отмечает начальник отдела продаж СК «Навис» Татьяна Соколова.

Не нужен нам кафель турецкий…

Осталось назвать еще один немаловажный фактор снижения себестоимости отделки от застройщика – столь популярное сегодня импортозамещение. С середины прошлого года, по данным Минстроя, стоимость импортных отделочных материалов выросла на 15%. В этих условиях строители выводят импорт в дополнительные опции отделки и начинают искать российские аналоги.

Разумеется, у отечественного производителя выбор скромнее, однако качество уже вполне сопоставимо если не с европейской продукцией, то с турецкой и китайской – наверняка. «В проектах жилых домов, за исключением элитного класса, можно заменить практически все зарубежные материалы и оборудование на аналогичные, только российского производства», – говорит генеральный директор «БКН Девелопмент» Леван Харазов.

Действительно, в России сегодня производятся все необходимые материалы для ремонта и отделки. Наиболее подорожавшие лакокрасочные материалы и сухие смеси заменяют на Tikkurila и Knauf, которые давно делаются в нашей стране. На смену турецкому и итальянскому кафелю и напольной плитке приходит продукция Kerama Marazzi, более трети рынка лифтов уже заняли изделия российского производства Otis. Несколько хуже ситуация с инженерным оборудованием, где выбор отечественных аналогов скуден, однако дома класса «эконом» сдаются без систем принудительной вентиляции и закрытого отопления, так что упрощать здесь практически нечего.

Девелоперы сражаются – покупатель выигрывает

Итак, количественный анализ показывает, что спрос на квартиры с отделкой неуклонно стремится вверх. Эксперты, хотя и с осторожностью, подтверждают: это уже тенденция, а не краткосрочный антикризисный фактор. По словам руководителя отдела проектного консалтинга компании Intermark Savills Александры Синиловой, лоты с отделкой сегодня выгодны и покупателям, стремящимся к экономии, и девелоперам, заинтересованным в скорости продаж. «Приобретение квартиры с уже полностью выполненным ремонтом минимизирует определенные риски, такие как риск затяжных ремонтных работ, некачественных подрядчиков и т. п. Более того, клиент понимает, что он платит за квартиру, в которую можно сразу же въехать и начать обживаться. Такие бытовые моменты значительно повышают востребованность нового продукта», – говорит эксперт.

Нет сомнения в том, что в ближайшие два-три года спрос продолжит расти. Особенно в спальных районах столицы, Новой Москве и ближайшем Подмосковье, где сосредоточен основной массив предложений эконом-класса. Причем это сыграет на руку, прежде всего, покупателям, поскольку уже сегодня девелоперы жестко конкурируют между собой, что ведет и к снижению цен, и к повышению качества отделки.