Выгодно ли инвестировать в недвижимость сегодня?
Источник: Move.ru
По мнению наших экспертов, в настоящий момент однозначного ответа на этот вопрос нет. Давайте вместе подробнее разберемся в причинах, и каждый для себя решит, готов ли он вкладывать денежные средства в недвижимость с инвестиционными целями.
На наш взгляд, на сегодняшний день существует ряд факторов, которые значительно снижают привлекательность таких инвестиций:
1. Значительное предложение на рынке недвижимости.
2. Доступность информации.
3. Ввод проектного финансирования или эскроу-счета.
4. Ограничения для инвестиций для мелких инвесторов как со стороны застройщиков, так и со стороны законодателей.
Поясним.
Конкуренция застройщиков, которая, с одной стороны, подхлестывает их вводить все большие объемы квадратных метров в эксплуатацию, а с другой, постоянно оглядываться на таких же сильных коллег, удерживает цены от взрывного роста. Доступность информации, а также то, что люди с ней начинают работать, вносит стабилизирующий эффект. На сегодняшний день страна прошла через несколько экономических кризисов, люди боятся вкладывать денежные средства в рискованные объекты (потенциальный долгострой), поэтому предпочитают приобретать недвижимость у крупных и проверенных застройщиков, которые, в свою очередь, обладая значительным объемом собственных денежных средств, не готовы на начальных этапах застройки продавать квартиры со значительным дисконтом от будущей цены. Этому же способствует введение проектного финансирования, когда на начало строительства у застройщика уже есть деньги и он сразу продает квартиры по высокой цене, фактически изымая прибыль инвестора.
Если говорить об ограничениях, то это, прежде всего, препоны со стороны застройщиков в виде положений договора долевого участия, которые препятствуют процедуре переуступки. То есть застройщик может предусмотреть в договоре комиссию за совершение переуступки, которая может съесть всю планируемую прибыль. Застройщик таким образом защищает свои продажи в текущей достраиваемой очереди и в тех, что только планируются. Если говорить об ограничениях со стороны законодателя, то это, прежде всего, пятилетнее ограничение на продажу квартиры без уплаты налога. Посоветовать тут можно только одно: внимательнее читайте договор ДДУ, пытайтесь разговаривать с застройщиком, если какие-то пункты договора вас не устраивают.
Таким образом, на сегодняшний день про инвестиции в недвижимость можно сказать, что легких денег там нет. Схема: «купил на котловане где угодно, продал через год с наценкой в 30%» не работает. То же самое можно сказать про схему со сдачей жилья в аренду. Не получится купить жильё в любом месте и гарантированно его сдать хорошему арендатору.
Вообще инвестиции в недвижимость на сегодняшний день сложно отнести к пассивным. От этапа покупки, когда вам будет необходимо изучить и проверить определенный объем информации (выбрать объект) до его сдачи в аренду или продажу. Также не забываем о возрастающем контроле за рынком арендной недвижимости со стороны государства. Мы рекомендовали бы придать договору аренды официальный статус и заплатить налоги с получаемых доходов, применив УСН для ИП, либо воспользовавшись преимуществами закона о самозанятых.
Тем не менее, деньги при инвестициях в недвижимость заработать можно. Эксперты рынка в большинстве случаях говорят о 5-6% годовых при долгосрочной аренде и 8-9% при посуточной аренде жилья. Много это или мало – решать вам, а мы хотели бы вам дать лишь несколько рекомендаций как с большей уверенностью прийти к данным результатам.
1. Очень важно правильно выбрать локацию вашей инвестиционной квартиры. Среди факторов, которые должны повлиять на успех, можно отметить наличие в легкой доступности крупных ВУЗов, бизнес-центров, крупных предприятий, крупных медицинских учреждений, объектов социальной инфраструктуры (детских садов, школ, фитнес центров), зеленых зон (парков, скверов). Также к таким факторам можно отнести сосредоточения мест отдыха – баров, ресторанов. Все это делает объект привлекательным. Арендатору не придется тратить много времени на то, чтобы воспользоваться благами цивилизации: отвести ребенка в школу, купить продукты, сходить в кино.
2. Транспортная доступность. Наличие метро, станций МЦК и МЦД, удобный выезд на МКАД, наличие станции аэроэкспресса, удобная транспортная система вокруг комплекса. Все это также будет играть в плюс. Однако важно, чтобы окна вашей квартиры при этом не выходили на оживленную магистраль.
3. Класс дома: «первичка» или «вторичка». Да, «вторичку» можно сразу сдавать. Но новый дом с чистым подъездом, консьержем и опрятными лифтами будет привлекательнее для большинства арендаторов.
