Ждет ли рынок новостроек падение объемов ввода?
Источник: Интерфакс-Недвижимость
Санкции, которые казались фантастическими еще неделю назад, могут внести жесткие коррективы в работу строительного сектора России. Темпы строительства могут снизиться, и на сколько они упадут, зависит от развития геополитической ситуации, говорят эксперты. Однако темпы прироста снизились еще до введения санкций.
А ввод и ныне там
Прошлый год был рекордным по показателям ввода жилья — 92,6 млн кв. м, что на 13% больше показателя 2020 года. Однако, как сообщал Росстат, значительную часть этого объема обеспечил ввод ИЖС. Многоквартирные дома тоже "подросли" в абсолютных числах, но упали по доле.
"В 2021 году было введено 92,6 млн кв. м жилых помещений, из которых 43,5 млн кв. м приходится на многоквартирные дома. Для сравнения в 2020 году всего было введено 82,2 млн кв. м., из которых 42,4 млн кв. м. жилья в многоквартирных домах. Очевидно, что рост введенного в эксплуатацию жилья достигается за счет ввода объектов индивидуального жилищного строительства", — говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер "ВекторСтройФинанс".
"Доля ввода многоквартирных домов в общем объеме ввода жилья в 2021 году снизилась относительно показателей 2020 года на 4,6% (до 47%). Это объясняется значительным ростом сегмента ИЖС, статистика по которому включает в себя не только новое строительство, но и поставленные на кадастровый учет в рамках «дачной амнистии» дома. Например, если семья возвела такой объект в 2004 году и только в 2021 году оформила на него все документы, то он считается введенным в эксплуатацию в 2021 году", — поясняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании "Метриум".
Среди причин снижения доли многоквартирного жилья (МКД) Колочинский называет снижение девелоперской активности после перехода на проектное финансирование, который случился 1 июля 2019, примерно два с половиной года назад (именно столько времени и составляет минимальный срок строительства дома).
Второй фактор, который в меньшей степени влияет на объемы построенного жилья в прошлом году, это приостановка строительства весной 2020 года на время карантина. В такой ситуации девелоперы опасались запускать новые проекты, что подтверждают цифры: в течение первого полугодия, например, в Москве на рынок вышло всего пять новых проектов. Оценить в полной мере последствия локдауна можно будет спустя полгода-год, когда закончится строительный цикл. Но скорее всего, снижения объемов ввода не будет, так как во второй половине 2020 г. на волне ажиотажного спроса девелоперская активность резко увеличилась, напоминает эксперт.
"В ближайшие месяцы ввод многоквартирных домов ожидает временный спад, вызванный существенным падением темпов вывода в стройку новых проектов после 1 июля 2019 года (даты перехода отрасли на проектное финансирование). До этой даты ежедневно начиналось долевое строительство примерно 2,5 тыс. квартир. В 2019 — 1,7 тыс., а в 2020 году — всего 1,4. Соответственно, в 2022 году можно ожидать снижения ввода МКД с 43 млн кв. м. (в 2021 году) до 38-39 млн", — согласен с причинами снижения динамики Кирилл Холопик, руководитель портала ЕРЗ.РФ, руководитель аппарата НОЗА.
Куда идем?
Пока говорить о том, что может быть в реальности с объемами ввода, по-хорошему не решается никто. Пока ситуация на Украине не выйдет из острой фазы, любые "предсказания" верны с точностью до попадания пальцем в небо. Однако эксперты взялись порассуждать о возможных подвижках с точки зрения стабилизированного рынка.
"Ввод жилья действительно может начать сокращаться в ближайшие годы. Сейчас заканчивается строительство домов, которые были начаты в 2018-2019 гг. Соответственно, уже в этом и следующем годах ввод начнет сокращаться, так как подойдет к концу цикл строительства меньшего числа новостроек, чем в 2018-2019 гг. Однако за десять лет работы компании "Метриум" на рынке первичного жилья в Московском регионе мы ни разу не фиксировали непосредственного влияния динамики ввода жилья на конкретную ситуацию на рынке новостроек. На 50-60% ситуация определяется ценами, спросом и предложением на строящееся жилье, так как в готовых новостройках, как правило, уже все распродано и остаются в реализации только самые большие и дорогие квартиры, не определяющие динамику рынка", — надеется Коркка.
В целом эксперты склонны напоминать об инерционности и цикличности рынка. Если в 2021 году застройщики получили много разрешений на строительство, значит, хотят они того или нет, через два-три года должен быть рост ввода — если не случится, конечно, еще более радикальных событий.
Отмечая высокие показатели января текущего года (10,3 млн кв. м), министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин подчеркнул, что для сохранения темпов есть все предпосылки.
"Только за первый месяц 2022 года выдано более 370 разрешений на строительство на 2,3 млн кв. м жилья — это на 157% выше, чем в 2021 году. Градпотенциал для многоквартирных домов сегодня составляет 239 млн кв. м", — заявил министр на совещании в середине февраля.
В 2021 году произошел существенный рост темпа выхода новых проектов (2,2 тыс. квартир в день). Поэтому в 2023 году объемы ввода МКД вернутся к норме — около 45 млн кв. м. в год, считают участники рынка.
Впрочем, это оптимистичный сценарий. На реализацию проектов, которые сейчас строятся на условиях проектного банковского финансирования, может также повлиять и совершенно недевелоперская история. Так, 28 февраля Совет директоров Банка России принял решение экстренно повысить ключевую ставку до 20% годовых. Ранее она составляла 9,5%.
"Дальнейшие решения по ключевой ставке ЦБ будет принимать исходя из оценки рисков со стороны внешних и внутренних условий и реакции на них финансовых рынков и с учетом фактической и ожидаемой динамики инфляции относительно цели, развития экономики на прогнозном горизонте", — говорят в ЦБ.
Поскольку проектное финансирование — это банковский инструмент и величина его ставки зависит от финансового здоровья всей системы, то цену строительства сейчас озвучить не решился ни один из банков.
Все будет зависеть от того, как будет развиваться геополитическая ситуация, резюмировали эксперты.
