Осмотр недвижимости перед покупкой: на что обращать внимание?


Осмотр недвижимости перед покупкой: на что обращать внимание?

Источник: prian.ru

Как провести осмотр квартиры или дома перед сделкой? Как грамотно проверить электрику, сантехнику, кондиционеры? И чем европейские стандарты могут удивить иностранного покупателя? Советы читателям Prian.ru дает профессиональный архитектор, который занимается проектированием и строительством в Италии, Швейцарии и других странах Европы.

Вы приехали смотреть дом или квартиру. Все красиво, бело и чисто. И на первый взгляд, все благополучно – бери и живи. На что же все-таки стоит обратить внимание, чтобы в дальнейшем не попасть на большие деньги и избежать разочарования.

Плесень

Внимательно осмотрите пол и потолок по углам и стыкам. Если присутствуют плесень или сырость, то в помещении могут быть серьезные проблемы. Вполне возможно, что речь идет о самой обычной плесени, выступившей из-за того, что в квартире никто не живет, и она не проветривается. В таком случае будет достаточно тщательной уборки и проветривания; проблема плесени исчезнет, как только квартира перестанет пустовать.

К сожалению, часто плесень является признаком наличия серьезных проблем, с которыми вам придется столкнуться в будущем. Итак, попробуем разобраться.

На этой фотографии вы видите наш объект в Швейцарии, дом новый, сдан в 2013 году, до этого в квартире никто не жил. На фото видны самые настоящие влажные подтеки. В данной ситуации они свидетельствуют о том, что нарушена гидроизоляция дома. Чтобы ликвидировать сырость в нашем случае потребуется откопать стену (дом встроен в рельеф, а конкретно эта стена находится полностью под землей, то есть встроена в гору).

Если подобная вещь появится снаружи, то решить проблему будет немного проще: откапывать стену не потребуется, но придется снять в этом месте штукатурку и утеплитель, оголить стену и восстановить гидроизоляцию, а затем заново установить утеплитель, нанести штукатурку и покрасить стену... Это дорогостоящее мероприятие. В нашем конкретном случае примерная стоимость таких работ составляет около 19 000 франков (около €18 000).

Плесень, как на этом фото, не страшна. Перед нами полностью отреставрированная вилла, в которой недавно был проведен капитальный ремонт: мы утеплили стены, добавили батареи, вентиляцию, в результате чего устоявшийся микроклимат дома поменялся. В октябре дом был сдан, его начали отапливать и из-за разности температур выступила плесень-конденсат. Один раз её отмыли и больше она не выступала.

На этой фотографии вы видите плесень от чрезмерной влажности. Мыть ее бесполезно: она все равно выступит заново. Тут необходимо более серьезное вмешательство: или ставить осушитель воздуха или систему вентиляции. Однако и в этой ситуации не стоит исключать вероятность того, что имеются некоторые проблемы с гидроизоляцией.

Отопление

В большинстве случаев в Италии и Швейцарии для отопления используются только полы с подогревом. Согласно нормативам, этого достаточно. В Европе по нормативам температура в помещении в зимний период не должна превышать 20°C градусов (+/- 2°C), а в спальне – 18°C.

Что это означает для вас на деле? Что дома зимой вам нужно будет ходить в свитере и ботинках, как это делают европейцы. Здесь вступает в силу разность привычек и менталитета, порой на такое привыкание уходят годы.

Европейцы всегда ходят дома в ботинках. Они их просто не снимают, придя с улицы. И всегда тепло одеваются.

В России привыкли дома ходить босиком, в шортах и футболке, поскольку средняя температура в домах 24°C, а то и все 25-26°C. Чтобы достигнуть таких температур нужно ставить батареи. Одним только подогревом полов отдельный дом не прогреть. Квартиру еще куда ни шло, а дом – точно нет. В случае, если дом или квартира хорошо утеплены, то есть вероятность прогреть их теплым полом до 21-22°C.

Посмотрим на примере виллы в Швейцарии. При покупке в вилле подразумевалось только отопление в полу с одним терморегулятором. Нам пришлось менять систему теплого пола и добавлять батареи. Даже не буду называть стоимость этого предприятия, так как это могло бы стать темой отдельной статьи про капитальный ремонт и новое строительство. Здесь я вижу свою задачу в том, чтобы предупредить вас об этом, поскольку недостаток отопления может стать неприятной неожиданностью, когда вы начнете жить в вашем новом жилье.

Осмотр квартиры перед покупкой

  • Теплый пол

Обратите внимание, сколько терморегуляторов приходится на вашу квартиру. Очень часто бывает, что всего один. Что это значит? Что во всем доме вам надо будет выставлять одинаковую температуру, и вы не можете делить ее по зонам.

Чем это плохо? Нет возможности для варьирования там, где она бы пригодилось. Например, для комфорта температуру пола в санузлах всегда выставляют выше, но вы этого сделать не сможете. Если в квартире разный пол, например, плитка и паркет, то для них также требуются разные температуры, иначе плитка всегда будет холоднее. А может быть и так, что в определенные периоды в каких-то комнатах отопление вам и вовсе ни к чему.

  • Электричество

Узнайте, сколько киловатт электричества выделено на дом/квартиру. В некоторых случаях невозможно докупить и получить больше кВт, чем предусмотрено изначально, и вам их элементарно может не хватить. В Италии и Швейцарии есть такая вещь как «сarta energetica» – «энергетический паспорт», в котором расписано, как именно вы можете распределять выданные вам киловатты.

Например, один из наших объектов в Швейцарии, вилла ~260м2, имела 27Квт, что более чем достаточно для данного дома. Но в нашем случае оказалось, что на систему кондиционирования отведено только 2 кВт, а это, в лучшем случае, один внешний блок на 1-2 сплита. При таком распределении система центрального кондиционирования отпадает (тут потребовалось бы минимум 5кВт), и собственник будет вынужден из 250 метров выбрать всего 2 комнаты, в которых будет прохладно. Мы нашли альтернативное решение – систему принудительной вентиляции с охлаждением воздуха. Возможны и другие решения, но все они полулегальные.

  • Кондиционирование

Обратите внимание, есть ли в помещении кондиционер, и если да, то какой. Вполне возможно, что вас ожидает центральное кондиционирование, при котором имеется один главный чиллер, откуда затем по комнатам или по квартирам, в случае с многоквартирным домом, разводится воздух по трубам. В квартире/комнате стоит только термостат с регулятором температуры.

Застройщик мог (и частенько так делает) сэкономить на оборудовании, и в итоге мощности будет не хватать. Это особенно вероятно в многоквартирных домах.

При выборе объекта уточните мощность чиллера и его марку. Имея эти сведения, вы сможете или сами прочитать про него в интернете или попросить совета у профессионалов в данной отрасли.

Если вы осматриваете объект летом, то можете просто включить кондиционер на полную мощность и посмотреть на него в работе: минут через 20 должно уже стать прохладно. К сожалению, этот способ надежен не на 100%, так как есть вероятность того, что в данный момент вы единственный, кто включил кондиционер, и он работает только на вас, а как только кондиционеры одновременно включат все жильцы, он будет работать по-другому.

Осмотр дома перед покупкой

  • Водопровод

Откройте кран горячей воды. Скорее всего, горячая вода пойдет минимум через 10-30 секунд. Это связано с тем, что в Европе не делают закольцовку горячей воды. Местные сантехники ссылаются на то, что это не практично с точки зрения электросбережения. Но на самом деле, экономия получается мизерная, а на качество жизни влияет сильно. Меня, например, это очень раздражает, как и многих наших клиентов.

Кратко поясню, в чем разница между двумя системами водоснабжения. Кольцевая система – «кольцо». Есть бойлер с водой, в котором она подогревается и дальше распределяется по дому/квартирам. Труба от бойлера идет по всему дому и возвращается в бойлер, то есть постоянно циркулирует. При кольцевой системе в кране всегда есть горячая вода. Открыли кран – мгновенно пошла горячая вода.

Прямая система –это «бойлер- кран», то есть, нет никакой циркуляции. При открытии крана вы ждете, пока в него дойдет вода из бойлера. Чем дальше бойлер, тем дольше ждете. Например, если бойлер в гараже, то открыв кран на втором этаже противоположной стороны дома, ждать горячей воды придется минимум 20 секунд.

Данный нюанс актуален только для тех, кто строит заново или делает капитальный ремонт. В других случаях переделывать систему водоснабжения слишком дорого, а во многих случаях просто нереально.

Но если вы строите с нуля или делаете капремонт, то обязательно обсудите этот момент с вашим инженером. Повторяю, настаивайте на кольцевой системе, так как сами они вам ее точно не предложат и даже не скажут об этом. Как выяснилось, некоторые итальянские сантехники даже не знают про такую возможность, но от таких лучше сразу избавляться!

Еще один совет: откройте кран на полную. Если напор слабый, то, скорее всего, имеются проблемы с системой циркуляции.

  • Окна

Проверьте, все ли окна легко открываются и не перекошены ли они.

  • Электрический щиток

Если он допотопного вида, значит, на 80% есть вероятность того, что всю электрику дома надо будет переделывать заново. Это связано с новыми стандартами и правилами.

  • Трещины в стенах и фундаменте

Если вы покупаете дом, внимательно осмотрите фундамент и стены. В них не должно быть трещин. Особенно опасны вертикальные молниеобразные трещины в фундаменте. Горизонтальные трещины по стенам уже не настолько проблемны.

Не буду описывать типы трещин, и что каждый из них означает. Главное помнить, что если вы их заметили (особенно вертикальные молниеобразные в фундаменте), то перед покупкой обратитесь к инженеру, чтобы он сделал обследование. Заплаченные ему деньги точно вам в дальнейшем окупятся.

В основном это актуально для покупателей исторических вилл или домов старше 60 лет. Хотя в новых домах от этого тоже никто не застрахован.