5 главных трендов международного рынка недвижимости


5 главных трендов международного рынка недвижимости

Источник: tranio.ru

Чем живёт мировой рынок недвижимости? Какие перемены ждут его в будущем? Международный брокер недвижимости Tranio представляет обзор главных трендов, на которые инвесторы могут ориентироваться уже сегодня.

Германия — «безопасная гавань»

Германия остаётся одной из самых популярных стран у международных инвесторов. По данным ООН, приток прямых иностранных инвестиций в экономику Германии в 2017 году составил 34,7 млрд долл. — в два раза больше, чем в 2016-м. Общая стоимость иностранных активов на территории Германии в 2017 году была оценена в 931,3 млрд долл. — на 18 % больше, чем в 2016-м. За последние 20 лет этот показатель вырос в три раза.

Рынок недвижимости Германии имеет репутацию «безопасной гавани»: квадратный метр дорожает здесь на протяжении последних десяти лет. По данным консалтинговой компании PwC, в III квартале 2017 года объём инвестиций в коммерческую недвижимость Германии побил новый рекорд, достигнув 39,5 млрд евро — это на 20 % больше, чем было инвестировано в этот период годом ранее. Большая часть покупателей — местные инвесторы (55 %), за ними следуют покупатели из Европы (22 %), Северной Америки (12,5 %) и Азии (9 %).

Основные драйверы спроса для инвесторов в немецкую недвижимость:

дешёвое финансирование: иностранные покупатели недвижимости могут получить ипотеку в немецком банке под 1,5–2 % годовых, которая покроет до 70 % стоимости объекта;
защищённость покупателя и продавца: все процессы, касающиеся покупки, содержания и продажи объекта, строго регламентированы;
стабильная экономика: последние пять лет немецкий ВВП стабильно растёт, во II квартале 2018-го с учётом инфляции рост составил 2,3 %; уровень безработицы в Германии равен 3,6 % против среднего показателя в Еврозоне 8,4 %.
увеличение численности населения в крупных городах: с 2011 по 2018 годы количество жителей Берлина выросло на 10 %, Гамбурга — на 7 %, Мюнхена — на 8 %, Франкфурта — на 12 %.

Георгий Качмазов
Управляющий партнёр Tranio:

Высокий спрос на немецкую недвижимость стимулирует рост цен и снижение арендной доходности. В поисках более высокой доходности зарубежные инвесторы двигаются в сторону проектов добавленной стоимости или рассматривают небольшие города, где квадратный метр стоит дешевле, чем на уже нагретых рынках

Возрождение Греции

Согласно данным Банка Греции, приток прямых иностранных инвестиций в Грецию в 2017 году составил 3,6 млрд евро — почти на треть больше, чем в 2016-м, и в три раза больше, чем в 2015 году. Объём частных инвестиций в греческую недвижимость также достиг рекордной величины: в 2017-м общая стоимость сделок с иностранными инвесторами составила 328 млн евро — в два раза больше, чем в 2016-м, и в 2,5 раза больше, чем в 2015 году.

Четыре причины объясняют интерес зарубежных инвесторов к греческой недвижимости:

золотая виза: Греция предлагает ВНЖ в обмен на покупку недвижимости стоимостью от 250 тыс. евро — это самая недорогая программа в ЕС;
низкие цены: пока квадратный метр в Греции стоит дешевле, чем в других европейских столицах. Сейчас рынок находится в нижней точке цикла, но начинает расти: Банк Греции фиксирует рост цен на жилую недвижимость второй квартал подряд;
рекордный поток туристов: в 2017 году, по данным Банка Греции, страну посетили больше 30 млн путешественников из-за рубежа;
позитивные изменения в экономике: греческий ВВП растёт пятый квартал подряд, в августе Греция успешно завершила третью программу макрофинансовой помощи. Международное рейтинговое агентство Fitch повысило долгосрочный рейтинг Греции в иностранной валюте сразу на две ступени: с В до BB-.

Георгий Качмазов
Управляющий партнёр Tranio:

За счёт пока ещё низких цен на недвижимость и высокого спроса инвесторы в Греции получают более высокую доходность на вложенный капитал. Так, чистая доходность от краткосрочной аренды в Афинах составляет 5–7 % годовых против 3 % в большинстве европейских столиц. Но основной потенциал — это прирост стоимости недвижимости: на горизонте ближайших 2–3 лет он должен составить не менее 20–30 % к цене покупки

Мальта и Кипр — на пике спроса из-за паспортных программ

Мальта и Кипр уже на протяжении нескольких лет выдают зарубежным инвесторам паспорта в обмен на инвестиции. Обязательное условие — наличие местной недвижимости, на Кипре — стоимостью от 500 тыс. евро (или от 2 млн — тогда необходимость инвестировать в другие активы отпадает), на Мальте — от 350 тыс. евро, или инвестор может арендовать объект по цене от 16 тыс. евро в год в течение 5 лет. Паспортные программы пользуются популярностью у состоятельных иностранцев: с момента запуска программы Мальта выдала главным заявителям больше 550 паспортов, а Кипр, по данным The Guardian, — больше 1000 только в 2017 году.
Посткризисное падение цен на недвижимость на Кипре прекратилось одновременно с запуском программы в 2014 году. По информации The Telegraph, в 2017-м стоимость квартир на Кипре выросла на 7,4 %. Особенный рост эксперты отмечают в премиальном и ультра-премиальном секторах. Согласно данным исследования PwC, объём сделок в 2017 году, по сравнению с 2016-м, вырос на 24 %, а треть сделок с недвижимостью приходится на иностранных покупателей.

Снижение цен на Мальте также прекратилось в один год с запуском программы, в 2013 году. Как показал опрос PwC, проведённый в январе 2018-го, паспортная программа Мальты — один из основных драйверов спроса на недвижимость. По данным Национального статистического ведомства, в годовом исчислении в I квартале 2018-го стоимость недвижимости на Мальте выросла на 5 %, а количество сделок в I квартале 2017-го по сравнению с началом 2016-го — на 11 %. Как показывает статистика, в 9 случаях из 10 участники паспортной программы Мальты предпочитают аренду покупке. А если покупают, то средняя стоимость объектов, как правило, в два раза превышает минимальный порог. Города Сент-Джулианс и Слима — самые популярные локации среди участников программы. Здесь же цены на недвижимость растут сильнее всего — так считают 46 % агентов недвижимости, опрошенных PwC.

Марина Филичкина
Руководитель отдела продаж Tranio:

Мы наблюдаем резкое увеличение интереса к паспортной программе Кипра в III квартале этого года: количество закрытых сделок увеличилось аж в два раза. Возможно, это связано с недавним заявлением кипрских властей: они сообщили об ужесточении проверки подаваемых документов и намерении ограничить количество выдаваемых паспортов до 700 в год.

Интерес к проектам добавленной стоимости

Снижение доходности — общеевропейский тренд на рынке недвижимости: по подсчётам экспертов PwC, этот показатель уменьшился с 6 % в 2009-м до 4 % в 2017 году. Как рассказывает один из инвесторов аналитикам PwC, сегодня доходность 3 % считается довольно оптимистичным сценарием: «Такие цифры инвесторы видят в Париже, Берлине, центральном Лондоне. Эти города немного перегреты, поэтому нужно быть очень напористым, чтобы приобрести там актив».

Чтобы достигнуть желаемых показателей доходности, инвесторы готовы идти на бо́льшие риски — это подтверждают 80 % респондентов PwC. Проекты добавленной стоимости — реконструкция и строительство зданий — приносят 8–12 % годовых. Две трети инвесторов, опрошенных PwC, считают именно редевелопмент лучшим способом приобрести первоклассные активы: в большинстве случаев это означает сравнительно низкорисковые стратегии, основанные на умелом управлении активами и небольшой реконструкции объектов. В то же время всё больше инвесторов с интересом рассматривают проекты девелопмента, где они получают возможность заработать больше.

Екатерина Разникова
Менеджер проектов Tranio в Германии
:
На немецком рынке качественные доходные объекты быстро продаются местным покупателям. Поэтому иностранцы всё чаще рассматривают проекты добавленной стоимости: инвесторы с бюджетом до 1 млн евро предоставляют девелоперам мезонинные кредиты под фиксированный процент, с капиталом от 1 млн — выступают в качестве долевых партнёров и получают прибыль от реализации проектов.

Доходная недвижимость будущего: склады, микроапартаменты, коворкинги и дома престарелых

Микроапартаменты

Доступность жилья — самая важная социальная проблема, которая повлияет на рынок недвижимости в ближайшей перспективе. Один из способов её решения в крупных городах — микроапартаменты, квартиры площадью 17–35 м², которые за счёт маленького метража стоят дешевле. Инвесторы, как правило, покупают микроапартаменты для сдачи в аренду студентам, командированным работникам, молодым специалистам и туристам. Популярности этого типа недвижимости также способствует рост количества домохозяйств из одного человека и увеличение числа студентов. По данным международного агентства недвижимости Savills, в 2016-м объём сделок в секторе студенческого жилья Германии превысил сумму всех сделок, заключённых в период с 2009 по 2015 годы.

В 2016 году объём инвестиций в студенческое жильё во всём мире составил 16,4 млрд долл joyfull / Depositphotos

Логистическая недвижимость

Логистическая недвижимость возглавила список самых перспективных типов коммерческих объектов по мнению участников опроса PwC. Инвесторы отмечают агрессивный рост цен и снижение доходности, но спрос не падает из-за крайне ограниченного предложения на рынке. Особенно позитивный прогноз — для складов на окраинах городов, которые находятся в пределах «последней мили»: в них будут храниться товары, заказанные через интернет, перед непосредственной доставкой клиентам.
К логистической недвижимости относятся склады, распределительные пункты, погрузочные платформы и другие промышленно-складские объекты photoraidz / Depositphotos

Коворкинги

Рост популярности коворкингов — отражение нового тренда на рынке: позиционирования недвижимости как услуги, а жильцов — как клиентов. Как отмечается в исследовании PwC, взаимодействие между арендаторами и владельцами недвижимости становится всё более важным: «Доля коворкингов, небольших компаний, бизнес-инкубаторов растёт. Всё важнее становится требование к гибкости пространства, возможность его разбить». По данным портала Statista, число коворкингов выросло с 3-х в 2005-м до 15,5 тыс. в 2017 году, а в 2018-м, по прогнозам, их число вырастет до 18,9 тыс.

Tranio считает перспективными типы недвижимости, связанные с моделью совместного потребления: коворкинги, коливинги и боксы для индивидуального хранения вещей Scott Winterroth / Unsplash

Дома престарелых

Согласно данным ООН, если в 2017 году число людей старше 60 составило 962 млн, то к 2050-му оно вырастет до 2,1 млрд, а к 2100-му — до 3,1 млрд. При этом коэффициент рождаемости сокращается: если 50 лет назад, по данным Всемирного банка, он был равен 5 (на одну женщину приходилось в среднем 5 детей), то в 2016 — 2,4. Дома престарелых и медицинские комплексы — типы недвижимости, которые выиграют в результате этих демографических изменений сильнее всего. По данным Statista, если в 2013 году каждый пятый инвестор оценивал инвестиционный потенциал домов престарелых как «очень хороший», то в 2017-м — уже каждый третий.

Наиболее перспективные рынки для инвестиций в дома престарелых, по мнению аналитиков финансового холдинга UBS, — Япония, Канада, Франция, Сингапур, Германия, Катар и США Rawpixel / Depositphotos
Анна Данишек