Богатые тоже плачут: с какими проблемами при покупке доходной недвижимости за рубежом сталкиваются русскоговорящие инвесторы?


Богатые тоже плачут: с какими проблемами при покупке доходной недвижимости за рубежом сталкиваются русскоговорящие инвесторы?

Источник: tranio.ru

Покупка недвижимости за рубежом — непростое дело и для тех, кто приобретает её впервые, и для уже опытных инвесторов. С какими трудностями сталкиваются русскоговорящие покупатели чаще всего? Международный брокер недвижимости Tranio в начале 2018 года провёл опрос 476 экспертов рынка недвижимости из 33 стран, в котором они рассказали о своём опыте работы с русскоязычными клиентами: какие факторы чаще всего затрудняют или срывают сделки с доходной недвижимостью?

Завышенные ожидания доходности

Самая частая проблема, с которой сталкиваются иностранные риелторы при работе с русскоязычными инвесторами — завышенные ожидания доходности, так считают 56 % респондентов (опрошенные могли выбрать до двух вариантов ответа, поэтому сумма всех результатов превышает 100 %). Как показал опрос, в среднем покупатели арендной недвижимости ожидают получить доходность 6,7 % годовых — если в каких-то странах эта цифра близка к реальности, то, например, на надёжном рынке недвижимости Германии доходность от долгосрочной аренды составляет всего 2–3 % годовых. Более высокие показатели на немецком рынке возможны разве что при очень позитивном сценарии, считает генеральный директор Tranio Георгий Качмазов: «Сегодня в Германии получить 7–8 % годовых можно только при соблюдении трёх условий: нужно взять кредит, продумать эффективное налоговое решение и удачно продать объект через 3–10 лет». Интересно то, что, сопоставив результаты с ответами на другой вопрос — о том, в какой ценовой категории чаще всего покупают недвижимость клиенты опрашиваемых риелторов — можно сделать вывод: чем выше стоимость сделки, тем реже риелторы отмечают проблему завышенных ожиданий.
Доходность арендного бизнеса варьируется в зависимости от типа недвижимости, а в случае с жилой недвижимостью — от вида аренды. Например, долгосрочная аренда может приносить 2–3 % годовых, краткосрочная — 4–5 %.

Подбор объекта

Второй по популярности ответ — поиск или выбор подходящего объекта, однако он получил в два раза меньше голосов (26 %), чем лидирующий вариант. В прошлогоднем опросе Tranio эта проблема была выбрана как самая распространённая, и, как считает Георгий Качмазов, в будущем ситуация только усугубится. «Найти интересные предложения станет ещё сложнее, — комментирует он. — Из-за обилия денег на рынке очень мало объектов по разумным ценам, их быстро скупают профессиональные игроки». Особенно остро эта проблема стоит в Греции — этот вариант выбрали 73 % греческих риелторов. Как считает Георгий Качмазов, это вполне объяснимо: кризис в Греции привёл к дефициту качественных предложений на этом рынке.
В большинстве случаев хорошие объекты быстро раскупаются местными инвесторами и уже не доходят до зарубежных покупателей.

Подтверждение легальности средств

Ещё одна распространённая проблема, которую отметили четверть респондентов, — подтверждение легальности средств при открытии счёта в зарубежном банке (комплаенс). Как правило, от инвестора могут потребовать предоставить и налоговые декларации, и документы, подтверждающие получение наследства, дивидендов, продажу имущества или арендного дохода. «Клиентам нужно обращать внимание на требования банка к предоставляемым документам: к примеру, в одном банке достаточно простого перевода, а в другом требуют, чтобы он был нотариально заверен или выполнен местным сертифицированным переводчиком», — комментирует юрист Tranio Екатерина Шабалина.

Покупатели с большим бюджетом сталкиваются с проблемой комплаенса чаще, чем клиенты, планирующие купить недорогой объект stockasso / Depositphotos
Чаще остальных на трудности при проверке легальности средств жалуются риелторы из Латвии, Австрии, США, Испании и Чехии. «В США и Испании исторически строгое отношение к подтверждению средств, — объясняет Георгий Качмазов. — В Латвии ситуация особенно испортилась на фоне краха банка ABLV и других новостей о преследовании „русских денег“. В Чехии до недавнего времени было вольготно, но, видимо, и там начали закручивать гайки». Вероятно, по этой же причине многим русскоязычным клиентам оказывается сложно получить кредит — эту проблему отметили 22 % опрошенных риелторов.

Затягивание сделки и некомпетентность

Пятая часть респондентов отметили нерасторопность русскоговорящих покупателей как главный фактор, из-за которого срываются сделки. Как показывает анализ результатов опроса, особенно это свойственно клиентам с бюджетом выше среднего (от нескольких миллионов евро). Однако таких покупателей реже, чем остальных, риелторы характеризуют как некомпетентных в вопросе инвестиций — эту трудность при заключении сделок отметили 15 % респондентов.

Особенно остро проблема некомпетентности покупателей в вопросах инвестиций стоит в курортных Турции, Португалии и Таиланде ArturVerkhovetskiy / Depositphotos
Всего 9 % иностранных риелторов отметили неготовность русскоязычных инвесторов следовать устоявшимся процедурам ведения сделки — эта проблема оказалась более характерна для покупателей с большим бюджетом. Языковой барьер и сложности при структурировании сделки редко препятствуют её успешному заключению — эти варианты получили всего по 4 % голосов. Как считает Георгий Качмазов, русскоязычные инвесторы стали более разумными и искушёнными: «Они зачастую говорят на английском сами или имеют англоговорящих сотрудников, поэтому для них не составляет труда общаться с иностранными агентами».