Где купить квартиру для сдачи в аренду?


Где купить квартиру для сдачи в аренду?

Источник: prian.ru

Выгодно ли вкладывать деньги в покупку недвижимости за границей? На какую доходность можно рассчитывать? И в каких странах сдача жилья действительно оправдывает себя? Специалисты Deloitte раскладывают все по полочкам и называют места, на которые стоит обратить внимание в первую очередь, если вы еще не решили, как распорядиться капиталом.

Страны, где предпочитают арендное жилье

В большей части Европы рынок аренды набирает обороты. Этому способствует развитие туризма, возможность снять жилье в любой точке мира с помощью таких интернет-платформ как Airbnb, а также гибкость мышления современной молодежи. Молодые люди не торопятся брать на себя обязательства, предпочитая мобильный образ жизни.

Безусловным лидером по уровню арендуемого жилья является Германия – здесь 54,3% собственности используется для сдачи внаем иностранцам и местным жителям. Причем в крупных городах, вроде Берлина, этот показатель достигает 70%. Потому можете не сомневаться: здесь арендаторов вы найдете в любом случае.

В ТОП-3 также вошли Дания (34,4%) и Австрия (30,2%).

Среди других стран – картина следующая:

4. Нидерланды – 26,5%

5. Франция – 25,3%

6. Ирландия и Бельгия – по 24,4%

7. Великобритания – 24,1%

8. Чехия – 23,4%

9. Израиль – 22%

10. Польша – 15,3%

11. Португалия – 14,2%

12. Латвия – 13,2%

13. Италия – 12,9%

14. Эстония – 10,3%

15. Испания – 7,5%

16. Литва – 5,2%

17. Венгрия – 3,9%

18. Словения – 2,4%

Оцениваем уровень дохода

Доход от инвестиций в недвижимость аналитики Deloitte рассчитывали, исходя из стоимости объекта и средней ставки аренды за кв. м. Финальная цифра выражается в процентах и показывает чистую прибыль за год, без учета налогов и прочих расходов.

Города с низким доходом

Город Ставка доходности: 0-4,3%
Лондон (город) 2,0%
Париж (город) 2,8%
Вена 2,8%
Грац 3,1%
Мюнхен 3,2%
Алгарве (регион) 3,3%
Линц 3,4%
Лион 3,6%
Лондон (пригороды) 3,6%
Марсель 3,8%
Милан 4,0%
Франкфурт 4,1%
Брюссель 4,2%
Турин 4,2%
Гент 4,3%
Гамбург 4,3%



Как видно из таблицы, самые низкие показатели – у крупнейших финансовых центров. Это объясняется высокой стоимостью квадратного метра. К примеру, в Париже средняя цена – $10 700 за кв. м.

Но это не значит, что инвестировать в недвижимость здесь невыгодно. Просто используется другая стратегия: люди зарабатывают не на аренде, а на приросте стоимости жилья. Цены здесь повышаются быстро, а спрос всегда высокий, потому вы сможете продать квартиру в любой момент, не сомневаясь в интересе покупателей.

К примеру, если сравнивать цены в Лондоне с показателями десятилетней давности, то жилье подорожало почти на 80%. Сейчас средняя стоимость квартиры в Лондоне - $626 000, а в 2007 году составляла $274 000. При этом аренда растет не так быстро: за те же 10 лет ставки повысились примерно на 45% и в среднем составляют в столице Великобритании $2 140 в месяц.

Схожая ситуация – в Париже. С 2009 года стоимость квартир в столице Франции повысилась на 45% и сейчас составляет в среднем $531 000.

Но если вы хотите получать прибыль сейчас, а не ждать, пока квартира подорожает, стоит обратить внимание на города со средней и высокой доходностью, о которых мы поговорим далее.

В регионы с низкой отдачей от аренды попал также португальский Алгарве. Несмотря на то, что цены и спрос на недвижимость здесь в последние годы растут, съемное жилье здесь стоит недорого. Это тоже важный фактор, который надо учитывать при выборе места.

Города со средним доходом

Город Ставка доходности: 4,4-5,7%
Антверпен 4,5%
Иль-де-Франс (регион) 4,5%
Любляна 4,5%
Голуэй 4,5%
Валенсия 4,5%
Корк 4,5%
Лиссабон 4,6%
Амстердам 4,7%
Брно 4,7%
Рим 4,8%
Берлин 4,9%
Дублин 5,1%
Мадрид 5,2%
Барселона 5,4%
Марибор 5,4%
Прага 5,5%



В список попали крупные города Испании и Португалии. Основная причина такого результата – недавний кризис в этих странах. Сейчас стоимость квадратного метра здесь еще не поднялась до пиковых уровней, но экономика уже восстанавливается. К примеру, Португалия попала в ТОП-10 стран с наибольшим годовым ростом цен на жилье: с первого квартала 2016 по аналогичный период 2017 года они здесь повысились на 7,9%.

В Испании за год, до июня 2017 года, продажи жилья подскочили на 20% по стране и на 22% в Барселоне. Цена квадратного метра еще не достигла докризисного уровня. Но учитывая высокий интерес инвесторов и хорошую кредитную доступность, ситуация в скором времени может измениться. Эксперты прогнозируют рост цен и продаж в 2017 году на 3% (до $1 866 за кв.м) и 10% соответственно.

Из крупных немецких городов на аренде лучше зарабатывать в Берлине. Квадратный метр здесь стоит меньше, чем в Гамбурге и Франкфурте, а арендные ставки такие же. В результате – доходность выше.

Хорошие показатели у чешских городов. К слову, в вышеупомянутом ТОП-10 Чехия лидирует по годовому росту цен на недвижимость с показателем 12,8%. Плюс местного рынка – здесь легко взять ипотеку, если денег не хватает. Местные банки охотно идут навстречу иностранцам, обеспечивая низкие процентные ставки в пределах 2-5% и лояльные требования к заемщику.

Города с высоким доходом

Город Ставка доходности: 5,8-9%
Порто 5,8%
Манчестер 5,9%
Гаага 6,0%
Варшава 6,0%
Острава 6,1%
Роттердам 6,4%
Краков 6,6%
Орхус 6,8%
Лодзь 7,2%
Вроцлав 7,4%
Копенгаген 7,7%
Дебрецен 7,8%
Дьер 7,8%
Будапешт 7,9%
Оденсе 8,9%



Самую высокую доходность можно встретить на НЕ самых раскрученных рынках. Наверняка, об инвестициях в польский Лодзь или венгерский Дебрецен вы подумаете не в первую очередь. Есть среди высокоприбыльных мест и столицы, но опять же – не самых популярных у инвесторов стран.

Все эти города объединяет сравнительно низкая стоимость квадратного метра, нехватка жилья и спрос на аренду со стороны приезжих. К примеру, в списке высокодоходных мест немало польских городов. В последнее время инвесторы проявляют высокий интерес к стране. Экономика здесь стабильна, жилищное строительство – в разгаре (самая активная в этом плане страна в ЕС), трудовых мигрантов и студентов, которым необходимо снимать квартиры, много, а продажи, цены и спрос на недвижимость растут.

Если вы предпочитаете известные рынки и хотите зарабатывать именно на аренде, обратите внимание на города «второго эшелона». К примеру, на Манчестер в Британии. Стоимость недвижимости за год к апрелю 2017 года увеличилась здесь на 8,4%, причем спрос на жилье очень высок, и арендные ставки растут. Подобные примеры можно найти в Германии, Австрии и других странах Европы.