Гарантированный доход: как зарабатывать на недвижимости 10% годовых?
Источник: prian.ru
Программами фиксированной доходности сейчас никого не удивишь – купил квартиру, отдал в управление и стабильно получаешь свой процент. Но если западные компании гордо заявляют о 3-5% прибыли, то на Востоке можно заработать вдвое больше. В этом материале мы расскажем про азиатскую бизнес-модель – «недвижимость с гарантированным доходом».
Prian.ru обратился к крупному застройщику New Nordic Group – компания уже построила и продала по этой схеме десятки комплексов в Таиланде, Индонезии и других странах Азии, – чтобы разобраться, что именно предлагается инвесторам и как формируется такая высокая прибыль.
Суть схемы
Инвестор покупает квартиру на любой стадии – котлована, строительства, готовую – и по договору отдает ее в управление. Застройщик при этом и является управляющей компанией, он выполняет обязанности по обслуживанию комплекса, привлечению арендаторов и решает все эксплуатационные вопросы.
В договоре с управляющим прописано, что собственник гарантированно получает 10% от стоимости недвижимости в год. Выплаты происходят ежемесячно, в валюте. Прибыль не зависит от того, насколько успешно сдавалась его квартира в аренду в конкретный период времени.
Причем, если инвестор покупает строящийся объект, который будет сдан туристам только через год-два, то он все равно начинает получать прибыль с первого месяца после внесения всей платы за недвижимость.
«New Nordic Group – крупная норвежская компания, основанная в Таиланде в 2000 году. Мы одновременно и застройщик, и управляющий, и туроператор, который сотрудничает с китайскими, российскими и европейскими туристическими агентствами, – рассказывает Владислав Таничев, официальный представитель компании в России.
– Такая структура позволяет нам эффективно управлять всеми нашими комплексами в Таиланде, Индонезии и других странах Азии. А их уже почти 80. Наши апарт-отели всегда заполнены туристами, из общего оборота компании мы можем обеспечить доход новому клиенту, чья квартира еще не сдается в аренду.
Для инвестора – это полностью пассивный доход. Собственнику не придется беспокоиться, есть у него гости или нет. Не надо разбираться с проблемами. Если туристы что-то сломают в квартире, мы все починим, владелец даже не узнает об этом».
Правовая основа
При заключении сделки подписываются два договора. Первый – купли-продажи.
Обратите внимание: в азиатских странах распространены две формы собственности на недвижимость – freehold (полная собственность) и leasehold (долгосрочная аренда). Например, в Таиланде застройщик имеет право продавать иностранцам в полную собственность до 49% апартаментов в каждом комплексе, оставшиеся – только в долгосрочную аренду на 30 лет с правом двукратного продления, т.е. фактически на 90 лет.
«Не стоит бояться договоров leasehold. Схема безопасна, многократно проверена на практике, аналогичные условия действуют, например, в Арабских Эмиратах и Великобритании, – отмечает Владислав Таничев. – Если же вы хотите приобрести объект на правах freehold, то надо выбирать из тех комплексов, где такая возможность есть».
Второй договор – на управление недвижимостью – заключается по желанию. Собственник может сам пользоваться купленной квартирой или отдать ее в арендную программу.
Если инвестор выбирает второй вариант, то на время действия договора он не сможет проживать в квартире. Зато получает право выбрать для отдыха апартаменты в любом из комплексов New Nordic Group по всему миру со скидкой 20%.
Договор на управление заключается на 10 лет с правом продления. Причем собственник может расторгнуть его в любой момент, а управляющий отказаться от своих обязанностей не в праве.
Порог входа
Цены на квартиры в Паттайе и Самуи стартуют от $85-87 тыс., на Пхукете – от $93-95 тыс., на Бали – от $119 тыс.
За эти деньги вы получите студию, площадью 25-35 кв. м, с мебелью и встроенной техникой, расположенную в популярном курортном районе, в новом комплексе с развитой инфраструктурой – бассейны, рестораны, СПА-центры, гольф-поля, фитнес-залы, охрана, консьерж и т.п.
«У нас есть комплексы в Паттайе, Пхукете, Самуи, Чумпоне, Бали, в ближайшие месяцы запускаем еще два проекта в Камбодже и Вьетнаме. Самый дорогой объект сейчас стоит $420 тыс. Это шикарные 100-метровые апартаменты с большими террасами, – добавляет Владислав Таничев. – Пока можем предложить для покупки только различные виды квартир, но планируем разработать проект, где будут виллы и таунхаусы».
Строящиеся апартаменты можно покупать в рассрочку. Сначала вносится 35% от цены объекта, затем, по мере завершения различных строительных этапов, – 20%, 15%, 20% и 10%. За рассрочку платежа застройщик проценты не берет.
«Период строительства жилого комплекса в Таиланде – один-два года. Задержек не бывает, и вот почему, - рассказывает специалист. – У каждого застройщика есть два поручителя, на счетах которых замораживается сумма, необходимая для завершения проекта. Если по каким-то причинам у компании кончаются деньги, то подключаются поручители и комплекс достраивается за их счет. Плюс, климат. Там же строят круглый год».
При планировании бюджета стоит учесть и дополнительные расходы по сделке:
- 3,15% от цены объекта – государственный налог на переход права собственности (точнее, это лишь 50% налога, вторые 50% оплачивает застройщик);
- $250-300 – установка счетчиков воды и электричества;
- 500 батов (около $15) за кв.м – сбор за капремонт, платится один раз при покупке, в последующем ремонт здания осуществляется из этого фонда.
Доходность
В договоре прописывается фиксированная ставка доходности – 10% от цены недвижимости в год. Эту сумму управляющий обязуется выплатить инвестору независимо от того, как будет сдаваться в аренду его квартира.
«Условия могут варьироваться в зависимости от проекта. Например, в комплексе на Бали предлагается доходность 9%, но там выплаты идут в долларах, что может заинтересовать часть инвесторов. В Таиланде доход начисляется в батах, – отмечает Владислав Таничев.
– Меня часто спрашивают: что выгоднее, купить три квартиры за $100 тыс. или одну за $300 тыс.? С точки зрения прописанного в договоре процента, разницы нет. Собственники абсолютно всех апартаментов получают гарантированные договором деньги. Но из-за дополнительных расходов во время сделки получается, что одна более дорогая квартира выгоднее, т.к. в этом случае вы лишь один раз заплатите за счетчики и капремонт».
У владельца квартиры будут также регулярные расходы. Правда, в Таиланде они сравнительно невелики. Здесь, в отличие от большинства стран Европы, нет ежегодного налога не недвижимость. По сути, собственнику надо платить только квартплату и сбор за кабельное телевидение – в сумме за квартиру получается не более $50 в месяц.
Также обычно доход от сдачи квартиры в аренду облагается налогом. Но если апартаменты находятся в управлении, то этот налог оплачивает компания, а инвестор получает оговоренный в договоре процент.
Выход из инвестиции
Через 10 лет, когда закончится действие договора с управляющим, у инвестора есть два пути.
Продлить договор на новый срок и продолжать получать гарантированную прибыль.
Пользоваться квартирой самостоятельно. В этом случае управляющий обязуется за свой счет сделать косметический ремонт и передать недвижимость собственнику в хорошем состоянии.
Причем, в договоре не прописано никаких ограничений на продажу объекта. Если инвестор захочет, он в любой момент может реализовать свою квартиру на вторичном рынке.
