Коммерческая недвижимость Испании и ее особенности


Коммерческая недвижимость Испании и ее особенности

Источник: HomesOverseas.ru

О популярности испанской недвижимости среди иностранцев давным-давно слагают легенды; сегодня же мы можем наблюдать рекордное количество продаж коммерческой недвижимости, чаще всего себя проявляющее в Барселоне, Мадриде и Валенсии.

Инвестиции в недвижимость всегда были очень популярны у местного населения – ведь такие вложения обеспечивают сохранность капитала и почти всегда гарантируют его прирост, давая стабильный доход в течение многих лет. Также иностранные инвесторы достаточно давно являются потребителями на этом рынке.

В настоящее время, учитывая практически нулевые проценты по банковским вкладам и тот факт, что в Испании растут продажи недвижимости и повышается ее цена, нет ничего удивительного в том, что появился очень активный спрос на хорошие инвестиционные объекты. Инвесторами являются прежде всего сами испанцы, а также иностранцы.

Испания является страной с развитой и стабильной экономикой с европейским институтом частной собственности. Безусловно такое сочетание не может не привлечь взор иностранцев, которые желают сохранить и приумножить свой капитал в непростую эпоху, наступившую не только у них на родине, но и по всему миру. Ведь экономика Испании может похвастаться отличными показателями: она ежегодно растет на 2-3%, а уровень безработицы уменьшается. Как и в случае с жилой недвижимостью, испанские коммерческие квадратные метры являются отличным вариантом для инвестиций, которым из иностранцев чаще всего пользуются англичане, западные европейцы, россияне и китайцы.

Испанские преимущества

Если сравнить коммерческую недвижимость Испании с остальной Европой, то очевиден ряд плюсов: здесь можно найти объекты с высокой доходностью (5-6%) и по приемлемой цене (от 250 000 евро). Приятным бонусом для всех приобретающих любую недвижимость может стать «золотая виза», которая выдается в Испании при покупке одного или нескольких объектов на сумму свыше 500 000 евро. Как правило, у приобретающих недвижимость иностранцев есть цель либо приобрести недвижимость с более высокой доходностью по сравнению с остальной Европой, либо через «золотую визу» получить доступ ко всей Европе. Или оба этих варианта.

Самым популярным типом коммерческой недвижимости в Испании сейчас являются отели, офисные и торговые помещения, объекты стрит-ритейла, супермаркеты, паркинги, квартиры с туристической лицензией, доходные дома и многочисленные девелоперские проекты. Помещения, сданные в аренду сетевым супермаркетам, продаются по цене 1,5 – 2 млн евро, рестораны чаще всего стоят 300 – 500 000 евро, а инвестиции в отели имеют порог входа на рынок от 1,3 млн евро. Правда, в Барселоне по такой цене можно купить отель 1-2 «звезды», занимающий один этаж жилого здания, расположенного достаточно далеко от центра либо в не очень комфортном пригороде. Чтобы приобрести объект близко к центру, необходимо поднять планку бюджета до 1,5 – 2 млн евро минимум. Отель обязательно должен продаваться вместе с лицензией, поскольку выдача новых лицензий в настоящее время не производится, да и в наиболее интересных для туристов районах Барселоны выдача новых лицензий вообще не предусмотрена новым генпланом развития города.

Каталония - коммерческий центр Испании

Определяясь с типом объекта важно помнить о том, что о привлекательности объекта, в первую очередь, говорит его экономика, локация, а также минимизация рисков и его ликвидность на рынке. Поэтому большой популярностью всегда будут пользоваться объекты в Каталонии – самой экономически развитой области Испании. Каждый год Каталонию посещают порядка 16 млн туристов, здесь сосредоточены основные промышленные производства страны. Конечно же экономический потенциал Каталонии сосредоточен в районе Барселоны, где живет и работает почти половина всего населения. Кроме того, в Барселоне находится один из самых больших в Европе портов, куда одновременно могут зайти 1700 судов. Все это говорит об огромном потенциале рынка Барселоны, дальнейшем росте стоимости недвижимости и все большем привлечении иностранных инвестиций.

Покупая коммерческую недвижимость, важно понимать какой будет она - с действующими арендаторами или без. Далее, необходимо классифицировать тип недвижимости на стрит ритейл (street retail) или офисные помещения или супермаркеты и т.д. Главным фактором, влияющим на стоимость, является локация. Достаточно востребованным продуктом на рынке коммерческой недвижимости в Барселоне являются помещения, сданные в аренду сетевым супермаркетам, с разбросом цен, начинающихся от 700 000 - 800 000 евро и выше.

Если потенциальный покупатель решил остановить свой выбор на офисной недвижимости, то ему в первую очередь стоит руководствоваться следующими факторами: месторасположение объекта, рентабельность инвестиций, оценка рисков и понимание того, какой тип арендатора будет занимать данное помещение. Кстати, лучшими арендаторами в Испании считаются банки и государственные учреждения. Как правило, от месторасположения объекта и арендатора напрямую зависит рентабельность инвестиций: при серьезных вводных данных рентабельность может составлять от 3 до 5%, тогда как на объекты попроще можно уже говорить о рентабельности в размере от 6 до 8% годовых.

Особенности испанской ипотеки

Важным аспектом при покупке иностранцами коммерческой недвижимости в Испании является возможность ипотечного кредитования. Местные банки кредитуют нерезидентов страны на уровне до 60% от стоимости недвижимости на срок до 20 лет под 2-3% годовых с возможностью бесплатного досрочного погашения кредита. Прибегая к услугам ипотечного кредитования инвестор помимо дополнительной проверки объекта и его доходности получает дополнительную рентабельность на вложенные им средства, а также рост капитализации объекта путем сокращения задолженности перед банком. Например, при общей рентабельности объекта в размере 5% инвестор привлекает 60% средств у банка под 3% годовых – в результате от этих 60% у него остается 2%, которые увеличивают рентабельность его основной инвестиции. Таким образом, инвестор зарабатывает на банковских деньгах дополнительные 2%. Не стоит также забывать, что все это время он выплачивает средства, поступающих от аренды - обычно поступающий от аренды доход полностью перекрывает выплату по кредиту.

Барселонский эксклюзив

Испания в целом, и Барселона в частности, являются одними из самых привлекательных направлений для иностранных инвесторов. Что касается Барселоны, то это один из самых «туристических» городов мира, очень важный центр деловой жизни, куда ежегодно приезжают миллионы на различные конгрессы, выставки, симпозиумы. Это крупный студенческий центр, где учится не только молодежь, но и менеджеры среднего и высшего звена, поскольку здесь расположены престижные международные экономические учебные заведения. Это город где расположены представительства крупных фирм мирового уровня. Здесь проживает достаточно большое по европейским меркам количество местного населения. При этом, расширяться Барселоне некуда, она ограничена с одной стороны морем, с остальных – горами и двумя другими городами. Соответственно, предложение объектов недвижимости здесь всегда ограничено и востребовано. Как показывает практика, вложения в местную коммерческую недвижимость – практически безрисковая инвестиция.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи:

Павла Маслова, управляющего компании Estate Barcelona
Елену Гросс, директора компании EuropaHome
Анну Ульянову, ведущего специалиста по продажам зарубежной недвижимости компании Cliff Property
Наталию Ерофееву, специалиста по работе с партнерами компании Experto IG