Личный опыт. Удалённая продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать…
Источник: Prian.ru
Перелёты подорожали, дети выросли, жизненные приоритеты изменились, появилась «охота к перемене мест» – да мало ли что может повлиять на решение продать зарубежную недвижимость. Перед вами история россиянки, пять лет владевшей квартирой на Солнечном Берегу в Несебре – и решившейся на продажу. Вот как всё происходило в «ограничительный» 2020 год.
Досье Prian.ru
Продавец: Ольга из Перми
Риелтор: Oazis Realty
Регион:Солнечный Берег, Болгария
Объект: квартира в жилом комплексе
Цена: €33 тыс.
Сделка: осень 2020 года
Как покупали
– Ольга, давайте начнём с покупки. Что за недвижимость у вас была, когда вы её приобрели?
– Ещё в 2014 году мы вложились в строительный проект в Несебре. Купили апартаменты: гостиная и спальня в комплексе в 150 метрах от пляжа. Покупали по рекомендации, потратили примерно €35 тыс. Относительно невысокая цена сыграла свою роль: мы искали доступное жильё для регулярного отдыха в отпуске с детьми.
– В 2014 году в Болгарии было много недостроя. С вашим проектом таких проблем не возникло?
– Была задержка примерно на месяц – так что, можно сказать, в срок строители уложились. Были ещё некоторые моменты, например, позже установили необходимые коммунальные счётчики. Но это уже нюансы, которые на настроение не повлияли.
– Как часто вы приезжали в свою квартиру?
– Мы и до покупки периодически ездили в Болгарию, а после в течение шести лет раз в год приезжали примерно на месяц в высокий сезон, проводили там отпуск. Всё необходимое для отдыха у нас было – мебель, техника, посуда. Ничего сверхъестественного не требовалось. Остальное время квартира была закрыта на ключ.
– Кажется, ваши ожидания от покупки и то, что вы получили, в целом совпали. И почему тогда вы всё-таки решили продавать?
– Нас всё устраивало до недавнего времени. Сейчас значительно вырос курс евро и подорожали перелёты. К тому же из Перми в Болгарию летали лишь два самолета в неделю – добираться приходится через Москву, что не очень удобно. Ещё одна причина – когда мы покупали квартиру, у нас был только один ребёнок, а сейчас двое.
– То есть причины вашего решения не связаны с недовольством недвижимостью…
– Да, просто в какой-то момент мы поняли, что уже нет смысла владеть квартирой, если ты приезжаешь только на месяц. Оставаться же на больший срок мы не планировали и не планируем. Жизнь в самой Болгарии в общем-то не подорожала – если считать в левах, и, конечно, в рублях стали дороже любые путешествия. Но сейчас по болгарским ценам можно купить билеты в ОАЭ или на Кипр. Так что мы решили не привязываться к одному месту.
– Вы не рассматривали вариант сдавать апартаменты в аренду на время вашего отсутствия?
– Они были куплены для нашей семьи. Считаю, если у тебя только одна квартира, то сдавать её, периодически приезжая самому, невыгодно – занимаясь недвижимостью в России, я пришла к выводу, что это просто нецелесообразно. Получается забот больше, чем дохода.
Продажа
– Когда вы приняли решение продавать?
– Окончательно ещё в 2019 году, то есть до пандемии. Дети подрастают, стало интересно посмотреть другие страны. А тут получалось, что мы привязаны к одному месту. Жить же в Болгарии постоянно никогда не планировали. Так что кризис 2020 года на наше решение никак не повлиял, всё получилось само собой.
– Как и когда вы начали продавать свой объект?
– Я связана с риелторской деятельностью в России и изначально решила продавать квартиру сама, для чего год назад разместила объявление и на болгарских, и на российских сайтах. Осенью 2019-го даже провела несколько показов, но сразу продать не удалось. Покупатели приходили – и россияне, и болгары, и немцы – тоже русскоязычные. Мы оставили ключи управляющему в комплексе, и некоторые покупатели приходили посмотреть квартиру уже в наше отсутствие. Но их предложения нас не устроили – тогда я не была готова особо снижаться по цене. В общем, ни с кем договориться не удавалось…
Затем началась пандемия, и я даже думала временно снять квартиру с продажи, чтобы приехать в Болгарию позже на более долгий срок и всё организовать самой. Особой срочности у нас не было, паники тоже…
– Неужели российского риелторского опыта достаточно для проведения сделки без помощников?
– Конечно, риелтор даже с опытом продаж в России не может с лёгкостью закрыть сделку в Болгарии. Но я разбиралась в этом вопросе дополнительно – советовалась с коллегами, изучала детали, чтобы иметь максимум информации. Повторю: без такой подготовки продать самому нереально. Ну а пандемия просто подтолкнула нас к возможности продать жильё удалённо. В другой ситуации я бы обязательно приехала на сделку сама.
– Когда вы всё-таки решились на удалённую сделку?
– Уехав из Болгарии, я сначала просто отложила продажу до момента, когда снова смогу приехать, и даже сняла большинство объявлений. Наша квартира оставалась в базах лишь нескольких агентств. Но удалённая сделка смущала, поскольку непонятно, как проверить надёжность компании-посредника. Всё упирается в доверие, а когда нет нужды продавать срочно, ты не хочешь рисковать. Ещё весной продавать заочно я не была готова. Решение пришло позже, когда стало понятно, что до конца года приехать в Болгарию возможности всё равно не будет.
Мы нашли компанию, которой доверились и у которой появился реальный покупатель – как нам сказали, болгарин. Представители агентства вели себя очень корректно, реагировали на мои запросы, и им удалось убедить меня. После этого начали готовить документы для удалённой сделки.
Деньги и время
– По какой цене вы выставляли квартиру и пришлось ли её корректировать?
– Первоначально поставили цену с запасом – около €40 тыс. Разумеется, я оценивала рынок и понимала, что с учётом скидки реально могу получить меньше – хотелось около €36 тыс. В итоге риелтор предложил цену, на которую был готов покупатель, она оказалась ниже ещё примерно на €3 тыс. Но я на неё согласилась, тем более что затраты по сделке на болгарской стороне покупатель взял на себя.
Комментарий риелтора
В Болгарии при сделке с городской недвижимостью комиссию обычно платят обе стороны (до 3% от цены объекта), а вот на «чистых» курортах главный клиент – покупатель, и комиссию платят только продавцы. Её размер в каждом случае свой, варьируется от 3 до 10% от суммы сделки.
При удалённой сделке продавец также несёт расходы, связанные с подготовкой документов. Они тоже зависят от региона, где совершается следка, и количества собственников и составляют от €80 до €300 – во всяком случае на нашей практике больше не получалось.
Покупатель же берёт на себя расходы по нотариальному оформлению недвижимости в собственность, платит налог на покупку и госпошлины. Эти расходы составляют не менее 5,5% от стоимости объекта – без учёта гонорара адвоката.
– Последние годы цены на Солнечном Берегу стабильны. Но в минувшем сезоне они всё-таки снизились?
– Нет, особенно не изменились, и, так же как и раньше, недвижимость в Несебре и Святом Власе дороже, чем на Солнечном Берегу. Конечно, в единичных случаях, когда кто-то хочет быстро продать, а приехать не может, появляются особые предложения, но на средние цены они вряд ли влияют. В рублях по сравнению с 2014 годом я, конечно, выиграла, но в евро итоговая цена всё равно получилась, на мой взгляд, невысокая.
Но тут ещё надо учитывать, что с осени 2019 года очень сузился круг покупателей. Остались только болгары и в небольшом количестве иностранцы.
– Кроме вашего в комплексе продавались другие апартаменты?
– Да, ещё две, хотя наш дом небольшой, всего на 34 квартиры. Выставлялись все примерно за одну цену, но я точно знаю, что одну продали дешевле. Правда, в отличие от нашей она предлагалась без мебели, да и планировки немного отличались.
– Расскажите в двух словах, как шёл процесс оформления.
– Я должна была представить набор документов по определённой форме, устраивающей болгарскую сторону и заверенной российским нотариусом. Мне прислали образцы. Документы на русском отправляются в Болгарию, там они переводятся на болгарский, после чего назначается день сделки. На ней присутствует моё доверенное лицо, которое отправляет деньги на мой расчётный счёт.
Конечно, трудности возникнуть могут – в основном из-за человеческого фактора. У нас всё получилось с первого раза. Все документы мы оформили грамотно, во всяком случае, они устроили болгарскую сторону. Весь процесс от начала торга до получения денег занял около полутора месяцев, а деньги мне перевели на следующий день после сделки.
Комментарий риелтора
Первоначальный договор с агентством весьма формальный – в нём просто декларируется, что вы разрешаете риелтору выставлять объект на продажу. Если покупатель найден и сделка согласована, стороны заключают уже другой договор – его форма у каждого агентства своя, хотя, безусловно, общие параметры есть у всех. Мы, например, стараемся прописать в договоре все нюансы: какую сумму получает собственник, какие расходы несёт каждая из сторон, в какой срок необходимо погасить старые задолженности и прочее.
После того как такой договор подписан, дальнейшую работу ведёт болгарский адвокат, который готовит документы, необходимые для совершения сделки: декларации (заявления) и доверенности. Их делают в том виде, который требуется по местному законодательству, пересылают в электронном виде продавцу, а он уже заверяет их у нотариуса на родине и по почте отправляет обратно. (Важно: гражданам Казахстана документы нужно апостилировать, гражданам России и Украины – нет.)
За последние десять лет местное законодательство в отношении сделок купли-продажи стало жёстче. Например, форма доверенности очень строгая – она включает в себя полные данные: кто продаёт, что продаёт, когда продаёт, куда должны поступить средства (иностранные банковские счета собственников также прописываются полностью – согласно закону отправить деньги на другой счёт невозможно). Другие документы более-менее стандартны, но они могут незначительно отличаться в зависимости от региона. Например, для сделки в общине Несебр достаточно декларации о семейном положении и фотографий свидетельств о браке или разводе. А в общине Поморие обязательно представлять справку из ЗАГС о семейном положении всех собственников. Но это нюансы.
Вообще же минимальный пакет состоит из доверенности на продажу, карты имущества из кадастра, удостоверения, подтверждающего, что имущество «чистое», документа из муниципалитета (общины) с оценкой объекта…
– Сколько стоят услуги доверенного лица и как вы его выбирали?
– В моём случае адвоката порекомендовало агентство – я лишь проверила аккредитацию юриста. Размер его вознаграждения со мной тоже не согласовывался, я лишь утвердила с агентством сумму, которую хотела получить на руки.
Наши расходы на оформление документов составили около 20 тыс. рублей в России и около €500 в Болгарии.
Комментарий риелтора
Кого выбрать доверенным лицом, решает продавец. Если у вас есть знакомые или родственники в Болгарии, можно назначить их. Если нет – продавец обращается к представителю агентства – брокеру, который ведёт объект, или к управляющему агентства.
Наконец, третья возможность – предпочесть адвоката (например, ведущего сделку). Чтобы в кандидатуре не было сомнений, клиент может запросить адвокатскую лицензию, личный документ и свидетельство о регистрации адвокатской компании, в которой работает данный юрист, – мы предоставляем выписку из реестра, аналогичную российской выписке из ЕГРЮЛ или украинскому витягу.
Важно: доверенное лицо (если оно не указано в качестве получателя средств) не имеет доступа к деньгам за продажу – они переводятся на счёт, указанный в доверенности.
P.S.
– Ольга, исходя из вашего опыта: стоит ли сейчас приобретать что-то в Болгарии? И что делать, если ты уже собственник? Продавать?
– Общая рекомендация – подождать развития событий. Дождаться, когда будут открыты границы, и понять, как будут осуществляться перелёты. Если недвижимость уже есть, безусловно, можно будет туда ездить и дальше. Если недвижимости ещё нет, лучше понять условия въезда для россиян в конкретную страну. Неопределённость сильно смущает, а ведь хочется, чтобы вложения приносили радость.
Лично мне, если я снова куплю квартиру в Болгарии, радости она не принесёт – из-за всех сложностей и неопределённости, как мы будем въезжать в Европу. У меня семья из четырёх человек, и если всем нужно будет сдавать по несколько тестов, плюс визы, билеты – получится очень дорого.
Но ведь у всех свои задачи. Мы ездим с детьми – нам важно, чтобы они побыли на море, причём не десять дней, а три-четыре недели, – для этого мы и покупали квартиру. Если же говорить о людях, которые хотят переехать в Европу, для них, вероятно, самое время покупать. Вообще сейчас, на мой взгляд, период покупок не для отдыха, а для жизни.
