Плюсы и минусы при покупке жилья для сдачи в аренду
Источник: HomesOverseas.ru
Приобретение зарубежной недвижимости для многих становится не только возможностью иметь собственную квартиру или дом для личного отдыха, но и хорошим вариантом дохода от сдачи собственности в аренду.
О достоинствах и недостатках владения иностранной недвижимостью за рубежом уже сказано и написано немало, однако с течением времени многие тенденции имеют свойство меняться. При этом в каждой стране есть свои особенности в этой сфере, также не будет забывать о пандемии коронавируса, которая также повлияла на рынок жилья во всем мире. Самую актуальную информацию о том, какое жилье необходимо покупать в популярных странах для сдачи в долгосрочную и долгосрочную аренду, вы можете узнать в нашем новом материале. Редакция HomesOverseas.ru обратилась к экспертам, длительное время работающих с иностранными объектами.
- Каков ценовой порог входа на местный рынок жилья? За какую минимальную сумму можно купить недвижимость, которую можно будет выгодно сдать в аренду?
Дарья Борзова, управляющая компании Oazis Real Estate
Давайте рассмотрим, какие варианты сдачи в аренду есть на рынке жилья Болгарии. В этой стране можно успешно сдавать жилую недвижимость на длительный срок, если апартаменты находятся в следующих городах: Бургас, Варна, Пловдив, Велико-Търново и София. Это промышленные центры, которым обеспечен постоянный приток трудоспособного населения, и города с университетами, соответственно, с большим количеством учащихся со всей Болгарии. Второй вариант - это сезонная сдача в аренду курортной недвижимости. Лучшим регионом для этого будет побережье Бургасской и Варненской областей, а также Добрича (северное побережье). Также не будет забывать о курортах зимнего сезона: Банско, Пампорово, Боровец.
В Бургасе стоимость квадратного метра по городу составляет от 950 евро до 2000 евро. Долгосрочная аренда студий, например, стоит от 150 евро за месяц, то есть при цене 950 евро за метр это 6,4% годовой доходности, но без учета налогов и вознаграждения агента (то есть это доходность «брутто»).
Сезонную сдачу в аренду можно рассмотреть на примере курорта Солнечный берег и комплекса «Каскадас». Средняя стоимость квадратного метра в нем составляет 975 евро, доходность составит 10% годовых. Но в эти 10% не входят налоги, вознаграждение компании рантье (этот расход обычно выше, чем разовое вознаграждение для агента при долгосрочном найме, и составляет от 15% от «брутто» до 55%, все зависит от списка услуг по договору от компании рантье). Стоимость аренды на Booking (рейтинг - 8,6) в высокий сезон на 10 ночей на двоих составит 900 евро.
Наталия Ковалева, генеральный директор Real Estate Services
В Греции есть два вида аренды: долгосрочная (чаще всего городская) и краткосрочная (может быть как городской, так и приморской). Для городской долгосрочной аренды порог входа в качественные проекты составляют 70 000-90 000 евро, особенно актуальной здесь будет студенческая недвижимость. Для краткосрочной аренды в городской или туристической зонах будет такая же сумма - от 70 000-90 000 евро.
Кирилл Равченко, директор компании DOM Real Estate
На Кипре порог вхождения составляет в среднем от 200 000 евро. Но на текущий период все отлично сдается - и дешевое и дорогое.
Евгений Антипов, управляющий директор Albamar Group
В Испании ценовой порог вхождения для покупки жилья для сдачи в аренду составляет от 65 000евро. У нас в компании это, прежде всего, Торревьеха, а также городки под Валенсией.
Светлана Касаткина, управляющий партнер компании Exotic Property
В Таиланде порог покупки недвижимости для сдачи в аренду составляет 100 000–120 000 долларов. За эту сумму можно купить квартиру в туристической зоне в пределах 300 м от моря с профессиональным отельным управлением таких международных брендов, как Sheraton, Movenpick, Best Western, Wyndham.
- Какую стратегию – сдавать в долгосрочную или краткосрочную аренду - стоит выбрать?
Дарья Борзова, управляющая компании Oazis Real Estate
В Болгарии прежде всего нужно для себя определить, какой формат будет удобнее. Будете ли вы сами работать, сдавая жилье в аренду, или делегируете это другому? Будете ли вы сами пользоваться курортной недвижимости в период низкого сезона? Важно знать, что горнолыжный Банско прекрасен и в летние месяцы. Или в Несебре – там долго стоит прекрасная мягкая осень, поэтому нельзя сказать, что это курорт, где можно проводить только лето.
В любом из вариантов сдачи квартиры в аренду риски понести ущерб есть всегда. В Болгарии законодательство защищает арендаторов, но известны случаи, когда приходилось выселять долгосрочных квартиросъемщиков по судебному решению. Также нужно быть готовым к тому, что будут разные технические моменты. Например, у нас был случай из практики наших клиентов, которые после покупки апартаментов создали аккаунт на Booking, сдавая квартиру дистанционно (вход в квартиру по коду). После того, как спустя две недели аренды в эту 3-комнатную квартиру пришла уборщица – она обнаружила, что пробита душевая кабина, уничтожена ротанговая мебель на террасе и сломан чайник. Поэтому очень важно понимать, что любая сдача в аренду - это не 100% пассивный доход. Нужно или платить посреднику за работу, или работать самому.
Наталия Ковалева, генеральный директор Real Estate Services
На мой взгляд, в Греции не так важно какую стратегию вы выбираете, намного важнее выбрать партнера или помощника, который будет гарантировать и обеспечивать вам аренду и доход. Именно на его плечи ложится поиск клиента, обеспечение процесса аренды и обслуживание, и поддержание объекта недвижимости в идеальном состоянии, а также получение и передача вам всех платежей от арендатора.
Светлана Ювченко, представитель в России компании Dionisiou Real Estate
Если речь идет о греческих Халкидиках, то лучше всего сдавать недвижимость в краткосрочную аренду, поскольку это один из лучших курортов в Греции и стоимость аренды в высокий сезон здесь высока. Но в городке Неа-Муданья, где люди живут круглый год, есть высокий спрос и на круглогодичную аренду (квартира с двумя спальнями будет стоить 350-450 евро в месяц без расходов на электричество и воду). В Салониках также выгоднее сдавать жилье в круглогодичную аренду.
Кирилл Равченко, директор компании DOM Real Estate
На Кипре сдача недвижимости в краткосрочную аренду - это более прибыльная стратегия (если не брать во внимание периоды локдаунов), но и более трудозатратная по понятным причинам – постоянная организация заездов и выездов гостей, уборка и т.д. В то время как с долгосрочной все проще: сдал квартиру арендатору и спокойно получаешь доход. Также для сдачи в краткосрочную аренду на Кипре обязали регистрироваться в системе платить сборы и налоги.
Евгений Антипов, управляющий директор Albamar Group
В Испании долгосрочная аренда, в среднем, составляет от 450 евро за месяц, в высокий сезон стоимость составит от 60 в сутки.
Светлана Касаткина, управляющий партнер компании Exotic Property
Максимальный доход в Таиланде при сдаче в аренду приносят квартиры в комплексах с отельным управлением, которые сдаются посуточно. Но в этом случае ЖК должен обладать отельной лицензией. При покупке жилья в резидентском комплексе без централизованного управления и отельной лицензии недвижимость можно сдавать только помесячно, но при этом цена будет намного ниже.
- На какие объекты следует обращать внимание при покупке, чтобы их можно было выгодно сдавать?
Дарья Борзова, управляющая компании Oazis Real Estate
Для любой покупки недвижимости для сдачи в аренду главное – это расположение, и только потом необходимо рассматривать другие критерии. В случае с долгосрочным вариантом необходимо заранее задать себе вопрос: кто будет мой клиент? Если это студенты, то рядом должен быть университет. Если это инженер-экспат, то недвижимость должна быть расположена недалеко от порта Бургаса.
В случае с курортной недвижимостью, помимо близкого расположения к морю, необходимо смотреть на конкретные жилые комплексы и их рейтинги на Booking. Когда физически выбираете апартаменты, приехав в Болгарии, обращайте внимание на то, как поддерживаются различные сервисы в ЖК, здесь очень многое зависит от управляющей компании. Пострижены ли лужайки, убран ли мусор, вымыты ли общие части здания - подъезды, лифты, законсервированы ли бассейны (если в зимний период вы приехали выбирать недвижимость)?
Наталия Ковалева, генеральный директор Real Estate Services
Прежде всего, в Греции важно сфокусироваться на сегменте, в котором вы решили работать. Если это студенческая аренда, то безусловно важна транспортная доступность, близость университетов и учебной инфраструктуры. Если это городская под длительную аренду, то нужен безопасный район, где есть развитая инфраструктура, в том числе и для детей (школы, сады, детские площадки, парки), а также транспортная доступность. Если речь о курортной недвижимости, то самое важное здесь - это шаговая доступность до хорошего пляжа и всей туристической инфраструктуры.
Кирилл Равченко, директор компании DOM Real Estate
На Кипре пользуется спросом недвижимость на первой береговой линии, а также различные новостройки. Такого рода объекты – это самый горячий фонд на рынке.
Евгений Антипов, управляющий директор Albamar Group
В Испании самыми востребованными под сдачу в аренду будут апартаменты в современном стиле с двумя спальнями и бассейном, расположенные не дальше, чем 8-10 км от моря.
Светлана Касаткина, управляющий партнер компании Exotic Property
Как и в большинстве стран, в Таиланде при покупке недвижимости для сдачи в аренду важна локация – объект, расположенный в туристической зоне рядом на первой линии от моря с отельным управлением и наличием лицензии для возможности сдавать в аренду. Также важно, чтобы вокруг была хорошая инфраструктура, вид из окна, возможность выхода к бассейну. Обычно самые востребованные это квартиры с одной спальней. Также хорошо сдаются квартиры с двумя спальнями, поскольку их обычно в жилых комплексах мало, но на них всегда есть спрос.
- На какой доход можно рассчитывать при оптимальной стратегии и правильном выборе объекта?
Дарья Борзова, управляющая компании Oazis Real Estate
Годовая доходность «брутто» по Бургасской области составляет сейчас от 5 до 10% годовых.
Наталия Ковалева, генеральный директор Real Estate Services
В свете текущей инфляции и постоянного роста цен на недвижимость в Греции, совокупная доходность от аренды плюс пассивный доход от роста цен на недвижимость дают от 5,9 до 7% годовых. Чистая прибыль от аренды составит от 3,5 до 5,5% . Краткосрочная аренда обычно более прибыльна, но и более энергозатратна.
Светлана Ювченко, представитель в России компании Dionisiou Real Estate
Стоимость сдачи квартиры с двумя спальнями в сезон составляет от 60 до 200 евро в сутки, в зависимости от ее расположения и качества ремонта.
Кирилл Равченко, директор компании DOM Real Estate
На Кипре доход составит 1500 евро при долгосрочной аренде в месяц и, в среднем, 2300 евро при краткосрочной.
Евгений Антипов, управляющий директор Albamar Group
Обычно в Испании можно рассчитывать, что в год собственник будет получать от 6-10% от стоимости объекта.
Светлана Касаткина, управляющий партнер компании Exotic Property
Средний доход при сдаче в аренду недвижимости на острове Пхукет 7% составляет годовых. На элитную недвижимость - в районе 5%. При покупке квартиры на начальном этапе строительства в хорошей локации, в некоторые годы доход может быть и около 10%.
- Насколько в вашей стране жестко регулируется аренда, что нужно об этом знать?
Дарья Борзова, управляющая компании Oazis Real Estate
В Болгарии в случае долгосрочной аренды резидент будет платить 9% подоходного налога, нерезидент - 10%. При варианте со сдачей курортной недвижимости посуточно возникает необходимость ее категоризации, так называемое получение «звездности», которая может быть присвоена целиком комплексу или конкретным апартаментам. Уже сейчас в стране есть объекты, которые продаются с такой категоризацией и своей страничкой, например, на Booking.
Наталия Ковалева, генеральный директор Real Estate Services
В Греции аренда абсолютна легальна на законодательном уровне. И граждане страны, и иностранцы могут ей заниматься без каких-либо ограничений.
Светлана Ювченко, представитель в России компании Dionisiou Real Estate
Все, что сдается через Booking и Airbnb должно быть задекларировано, поскольку все данные передаются в налоговую.
Кирилл Равченко, директор компании DOM Real Estate
Жилье аренду не могут официально сдавать нерезиденты Кипра – это можно осуществить только через компании. Это связано с тем, что нерезиденты не имеют права получать доход. Пока это жестко не регулируется, но все движется в эту сторону. Также важно помнить, что специального разрешения нельзя выставлять объект на Airbnb и т.д.
Евгений Антипов, управляющий директор Albamar Group
В Испании необходимо обязательно делать туристическую лицензию объекта, которая переходит от собственника к собственнику в случае ее перепродажи, то есть делается она всего один раз. Также важно не забывать о декларации о доходах при размещении на иностранных порталах по сдаче в аренду (Booking, Airbnb и т.д.).
Светлана Касаткина, управляющий партнер компании Exotic Property
Законодательство Таиланда ужесточается в этой сфере. В резидентских комплексах без отельной лицензии запрещено сдавать в аренду посуточно. При помесячной сдаче необходимо регистрировать договор аренды и платить налог. Пока это сложно контролировать технически, но власти ищут решения. А в комплексах с отельным управлением владельцам запрещено сдавать квартиры самостоятельно, чтобы не составлять конкуренцию отелю. Это строго контролирует сам отельный оператор. Можно только войти в арендную программу отеля.
- В чем состоят основные риски при сдаче в аренду для конкретной страны?
Дарья Борзова, управляющая компании Oazis Real Estate
Риски есть в любом деле, которое приносит деньги.
Наталия Ковалева, генеральный директор Real Estate Services
Как я уже сказала, основной риск - это приобрести недвижимость под аренду без наличия управляющего менеджера или компании, которые будут готовы гарантировать доходность и качественное управление недвижимостью.
Кирилл Равченко, директор компании DOM Real Estate
Закон на Кипре полностью находится на стороне арендаторов, поэтому даже если они не платят аренду, то очень проблематично их выселить. Более того, если на территории проживает несовершеннолетний ребенок в семье и кончился договор аренды или не было совершения оплаты, то процедура выселения может занять от одного года.
Евгений Антипов, управляющий директор Albamar Group
Ключевые риски при сдаче недвижимости в аренду в Испании – это заселение оккупантами. Если собственник заключает долгосрочный договор (дольше полгода), то ни полиция, ни собственник не смогут их выгнать до окончания действия договора, даже если они не будут платить аренду. Но сейчас уже появилась возможность сделать страховку от таких случаев.
Светлана Касаткина, управляющий партнер компании Exotic Property
В Таиланде это случаи, когда по какой-то причине может быть снижен туристический поток (пандемия, например). Также в зону риска можно попасть, если был неправильно выбран объект (плохая локация, нет инфраструктуры для туристов, большая конкуренция в комплексе - много квартир и все студии, например, резидентский комплекс, не предназначенный для активной сдачи в аренду, неудачная планировка или вид из квартиры и т.д. Также может негативно сказаться неправильный выбор управляющей компании. Поэтому так важно при выборе сделать акцент на качественном отельном управлении – это более надежно и гарантирует большую загрузку при аренде.
