Покупаем у соотечественников, или Самый реальный способ стать собственником в недружественной стране


Покупаем у соотечественников, или Самый реальный способ стать собственником в недружественной стране

Источник: Рrian.ru

Задача со звёздочкой: как россиянину, не нарушая действующего российского законодательства, приобрести недвижимость в «недружественных» государствах? Например, тех, которые были лидерами спроса на протяжении последних 20 лет. Постоянный эксперт Prian, руководитель компании Rentsale Юлия Титова делится своим опытом и предлагает решение.

Я предлагаю простое решение, которое позволяет нам в последние два года успешно закрывать сделки в Испании, на Кипре, в Черногории и Болгарии. Сразу подчеркну: предлагаемый процесс не слишком сложный, а главное, абсолютно прозрачный и законный!

Многие россияне, несмотря на сложности, не готовы отказаться от своей мечты – купить дом или квартиру на Средиземном море или Адриатике. Главная проблема – сложности с расчётами.

Указ президента России от 1 марта 2022 года № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности РФ» действительно вводит значительные ограничения на покупку недвижимости во многих странах. Он делает невозможной оплату недвижимости из российского, даже неподсанкционного банка, если её продаёт физическое или юридическое лицо из недружественных государств.

Но выход есть. На наших любимых курортах тысячи объектов принадлежат россиянам! Моя команда на рынке 20 лет – уж нам ли не знать!

Другой вопрос, есть ли в принципе те, кто желает свою недвижимость продать. Утверждаю: да!     

Кого-то смущает отсутствие прямых перелётов. Кто-то в силу возраста и состояния здоровья не готов к нынешним путешествиям. У кого-то выросли дети, которых раньше вывозили на каникулы на море. Кому-то актуальнее решить жилищные вопросы на родине. Да мало ли жизненных ситуаций… Главное, что объектов, продаваемых россиянами, немало. В нашем портфеле они есть.

Какие альтернативные варианты совершить (читай – оплатить) сделку существуют у покупателей?

Есть, например, криптовалюты. В Европе такая оплата не везде легализована, но, например, в Черногории примеры успешных кейсов есть. Из минусов – криптовалютные платежи далеко не всем понятны. И доверие к ним есть далеко не у всех… 

Можно совершить перевод через банки дружественных стран, открывающих счета россиянам. Например, армянские или киргизские. Законодательно это также не запрещено ни в России, ни за границей. Но трудности, которые сегодня возникают у покупателей и продавцов, по моему опыту, очень велики, а что ещё хуже – почти непрогнозируемы.

Представление документов о происхождении средств, принятие, а чаще непринятие их европейскими банками, отсутствие у покупателя счетов в Европе даже после появления права собственности… В общем, гораздо проще купить недвижимость, используя возможность рассчитаться в России.

Как проходят такие сделки?

Предположим, продавец и покупатель – россияне. Сделка между ними совершается одновременно в двух местах: в стране, где находится недвижимость, и в России, где производятся расчёты. 

Например, продаётся объект в Черногории. Заранее согласовав условия и цену, подготовив нотариальный договор, мы назначаем дату регистрации контракта в кадастре. В назначенный день туда вместе с нотариусом отправляются продавец и покупатель или их представители – например, родственники, на которых заблаговременно в России оформляется нотариальная доверенность.

В этот же день продавец и покупатель или их представители встречаются в России для взаиморасчётов. Если участники сделки находятся в разных городах, технически возможно провести такую сделку и без личной встречи – но на это должны согласиться обе стороны.

Важный вопрос, где должны находиться участники сделки

Важен он не с точки зрения закона (ему-то как раз всё равно), а по причинам психологическим. В одном месте передаются деньги, в другом недвижимость – согласитесь, это нервно…

Для продавца в момент сделки вообще важнее уже не объект, а деньги. Поэтому, из нашей практики, за границей на регистрации обычно присутствуют именно представители продавца, а он сам остаётся в России. Напротив, покупатель чаще хочет увидеть своё будущее жильё. Хотя это не догма.

Как переводятся средства?

Возможно, вы удивитесь, но самый простой способ – наличный расчёт. В такой схеме это не запрещено. Продавец и покупатель пересчитывают деньги, дают добро на подачу документов на регистрацию – то есть в той или иной форме сообщают о своём согласии доверенным лицам – и расходятся после того, как за границей ставится штамп о регистрации сделки. Всё это можно сделать буквально за несколько часов.

Возможен и безналичный расчёт в рублях между резидентами РФ банковским переводом. Правда, неизбежен нервный период, когда платеж ещё в обработке, ведь покупатель уже попрощался с деньгами, но ещё не вступил в права собственности. 

Проблему отчасти можно решить открытием аккредитива, доступ к которому дают переведённые и апостилированные документы о регистрации сделки. Почему же я говорю «отчасти»? Потому что в любом случае потребуется время на ожидание регистрации, перевод и апостилирование документов, а также их транспортировку в Россию – а сейчас сроки доставки корреспонденции резко увеличились.

И этот период тоже волнительный для всех. Для покупателя – потому что он уже попрощался с деньгами, а документы ещё в пути. Для продавца – потому что он уже лишился собственности, но ещё не имеет доступа к своим деньгам.

При сделке с аккредитивом можно выбрать более простой путь, когда условием его раскрытия является подписанный обеими сторонами акт приёма-передачи недвижимости, который передаётся продавцу в момент подачи договора купли-продажи на регистрацию по месту сделки. Этот вопрос обсуждается сторонами заранее и согласуется с банком.

Тем не менее, повторю, самый простой и безопасный способ – наличный расчёт. Если речь идёт не о каких-то космических цифрах, конечно. И это не теория, это практика, с которой мы имеем дело регулярно на протяжении последних двух лет.