Покупка недвижимости в рассрочку в Турции
Источник: Tranio
Ключевая особенность рассрочек от турецких застройщиков в том, что их можно оформить даже на готовые объекты. Срок рассрочки до трёх лет и первоначальный взнос 25–50% — типичные условия для турецкого рынка. За покупку без рассрочки можно получить скидку до 20%. Рассказываем, почему в Турции иностранец не может взять ипотеку, почему выгодно брать рассрочку и как защитить инвестицию, покупая в рассрочку квартиру в новостройке.
Предпосылки для рассрочки
Иностранцам приостановили выдачу ипотеки в Турции. Формально это связано с новыми правилами, которые вступили в силу в январе 2022 года в связи с поправками к статье 13 Циркуляра о движении капитала Турции. Теперь в сделках с недвижимостью иностранные покупатели должны обменивать иностранную валюту на турецкие лиры и получать справку специального образца об обмене — Döviz Alım Belgesi. Оформить недвижимость в собственность иностранец может только с такой справкой (полное руководство от Кадастрового управления). Сумма конвертируемой валюты должна соответствовать цене продажи, указанной в свидетельстве о собственности (TAPU). При получении жилищного кредита часть стоимости недвижимости оплачивает банк, а новый собственник оплачивает только сумму первоначального взноса.
Беспроцентная рассрочка от застройщиков и скидка за единовременную оплату
Большинство турецких застройщиков предоставляют рассрочку до трёх лет. В некоторых проектах рассрочку можно оформить, даже если объект уже построен и сдан в эксплуатацию. Размер первоначального взноса может составлять от 25% до 50%. Оставшаяся сумма распределяется на обязательные платежи. Периодичность платежей зависит от договорённости с застройщиком. Разумеется, можно погасить досрочно без каких-либо комиссий. Рассрочка беспроцентная, но застройщики предоставляют ощутимую скидку 10–20%, если получают всю сумму сразу.
Недвижимость оформляется в собственность только после полной оплаты рассрочки. В некоторых проектах пользоваться недвижимостью можно сразу после оплаты первоначального взноса и завершения строительства — до погашения рассрочки.
Инвестиционная выгода рассрочки в Турции
Чаще всего цены на новостройки в Турции номинированы в евро или в долларах. Общая стоимость и план оплаты в договорах рассрочки указаны в иностранной валюте: так застройщики защищают себя от инфляции и обесценивания турецкой лиры. С апреля 2021 по апрель 2022 года курс турецкой лиры снизился относительно доллара США на 96%.
Рынок недвижимости в Турции сейчас испытывает настоящий бум: по данным аналитического агентства Reidin за март 2022 года, в среднем по стране цены на недвижимость выросли на 102% в турецких лирах. Мартовский отчёт ЦБ Турции показывает годовой рост индекса цен на жильё в стране на 110%.
В популярных крупных муниципалитетах Стамбуле и Анталье рост цен составил более 170% в турецких лирах (Endeksa) или около 40% в пересчёте на доллар США.
Годовой рост средних цен на жильё в Турции по данным на апрель 2022 года:
| Город | Рост цен в лирах | Рост цен в $ | Рост аренды в лирах | Рост аренды в $ |
| Стамбул |
173% |
39% | 147% |
26% |
| Анталья |
183% |
44% | 279% |
93% |
| Анкара |
129% |
17% | 132% |
18% |
| Мерсин |
160% |
32% | 72% |
-13% |
Источник: аналитическое агентство Endeksa
Важно учитывать, что это усреднённые показатели, прицельный взгляд на новостройки в центральных районах показывает ещё более значительный рост цен. По мнению турецких отраслевых экспертов, застройщиков и агентов по недвижимости, предпосылки для дальнейшего удорожания недвижимости сохраняются. Подробный анализ цен на недвижимость в Турции.
Поэтому с инвестиционной точки зрения во время такого стремительного подъема рынка в крупных муниципалитетах, таких как Стамбул и Анталья, рассрочки брать выгодно: потеря бонуса от застройщика 10–20% перекрывается приростом стоимости недвижимости в ближайшие годы. Особенно, если учитывать, что в Турции покупатель не несёт существенных дополнительных расходов при покупке недвижимости, кроме налога на переход права собственности 2–4% и НДС, который после сделки можно вернуть.
Чтобы получить инвестиционное гражданство, придётся погасить рассрочку
В Турции можно получить гражданство по программе “Золотого паспорта” Турции за инвестиции в недвижимость от 400 000 долларов США. Подать заявление на гражданство можно только после оформления недвижимости в собственность. В большинстве проектов это означает, что нужно погасить рассрочку. Поэтому те инвесторы, которые заинтересованы в турецком гражданстве, чаще не оформляют рассрочки или оформляют на короткий срок, если в этом есть необходимость.
Правила инвестиционного гражданства Турции меняются: до 2018 года инвестиционное гражданство можно было получить при покупке недвижимости дороже 1 млн долларов США, затем порог снизили до 250 тысяч долларов США, а в мае 2022 года принято решение о повышении до 400 тысяч долларов США для сделок, заключенных после 13 июня 2022 года. Как долго сохранятся новые правила — неизвестно, поэтому надёжнее оплачивать покупку сразу.
Бывают редкие исключения: некоторые крупные застройщики соглашаются оформить свидетельство о собственности на покупателя до погашения рассрочки. В этом случае на недвижимости будет обременение, но с договором рассрочки и свидетельством о собственности можно подавать заявление на гражданство.
Риски, связанные с рассрочками и покупкой строящихся объектов
Правительство Турции заинтересовано в продажах недвижимости зарубежным инвесторам. Иностранным покупателям турецкой недвижимости выдают ВНЖ и гражданство. Также с целью привлечения зарубежных инвесторов в апреле 2022 года запущена программа субсидирования для компаний, которые продают турецкую недвижимость иностранцам и развиваются на зарубежных рынках. Субсидии покрывают до 50% расходов таких компаний.
Тем не менее, чтобы избежать судов в чужом государстве, следует минимизировать возможные риски заранее и делать всё по правилам.
Риск №1. Мошенники, банкротства и заморозка проектов
Бытует устаревшее мнение, что в Турции продажей недвижимости может заниматься любой безработный и велики риски встретиться с мошенниками. Несколько лет назад в Турции были такие агенты, но с 2018 года правительство предпринимало активные меры по борьбе с нелегальной торговлей недвижимостью. А с 1 сентября 2020 года любые сделки с недвижимостью должны проходить с участием лицензированных агентств. Теперь их деятельность и ставки регулируются Кадастровым управлением (Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü).
Строительные фирмы в обязательном порядке работают с уполномоченными офисами или организуют собственные офисы продаж в соответствии с законом. Поэтому проблема фирм-однодневок и недобросовестных риэлторов в Турции сошла на нет. Проверяйте наличие у вашего агента или застройщика разрешение на торговлю недвижимости (Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi).
Бывает, что новые строительные компании привлекают покупателей низкими ценами и, не имея достаточного опыта, не справляются с проектом и банкротятся. Выбирая недвижимость в строящемся проекте, важно обратить внимание на опыт застройщика и посмотреть примеры уже законченных проектов в его портфолио. Опытные застройщики, которые давно на рынке, дорожат репутацией и своим бизнесом.
Сам факт оплаты в рассрочку — это защита от риска банкротства застройщика и заморозки проектов на этапе строительства, поскольку инвестор вкладывает сумму, пропорциональную текущей стоимости проекта. Если застройщик обанкротится, земля с недостроенным проектом будет продана по рыночной цене, а выручка уйдёт на возврат инвесторам. Выплаты по рассрочке в договоре должны зависеть от этапов строительства.
Риск № 2. Строительство может затянуться
Большинство проектов в Турции строятся быстро — за 1–2 года. Согласно данным Статистического института Турции за март 2022 года, строительство подорожало за год на 103% и на 9,6% за месяц. Поэтому высоки объективные риски того, что подрядчики превысят смету и из-за дефицита финансирования стройка затянется.
Строительная отрасль играет ключевую роль в экономике Турции, поэтому правительство поддерживает застройщиков: субсидирует кредиты, снижает налоговую нагрузку в кризисные периоды.
Важно убедиться, что в договоре указана дата завершения работ и прописаны пункты о компенсации на случай затягивания сроков.
Рекомендуем выбирать достроенные или близкие к сдаче проекты.
Риск №3. Изменения проекта или стоимости после заключения договора
Как правило, продажи в проекте начинаются после получения разрешения на строительство и утверждения плана. Убедитесь, что у застройщика есть следующие документы:
1. Свидетельство о собственности на участок (TAPU) или договор аренды муниципальной земли под жилищное строительство.
2. Разрешение на строительство с утверждённым планом зонирования (İmar Durumu Belgesi).
3. Проектная декларация и поэтажные планы здания.
В зависимости от стадии проекта могут быть разные документы: на этапе строительства важно проверить права на землю и разрешение на строительство, а для готового жилья — статус TAPU. Пометка Kat İrtifakı в TAPU означает предварительную регистрацию по утверждённому плану проекта и застройщику ещё предстоит сделать второй этап регистрации. Если же стоит пометка Kat Mülkiyeti, то квартира окончательно зарегистрирована в жилом фонде. В зависимости от типа постройки могут понадобиться и другие документы, поэтому важно, чтобы сделку сопровождал юрист, специализирующийся на турецкой недвижимости.
Чтобы обезопасить себя, нужно привлекать к сделке юриста, который проанализирует договор с застройщиком и сообщит о возможных рисках.
Такие юристы есть во всех крупных агентствах недвижимости. Мы сотрудничаем с проверенными турецкими юристами, специализирующимися на сделках с недвижимостью.
Елена Милишенкова
Коммерческий директор
Риск №4. Некачественное строительство
В 2021 году Министерство окружающей среды и урбанизма Турции начало внедрение системы идентификации зданий (Bina Kimlik Sistemi). У каждого здания будет удостоверение, по которому любой желающий сможет получить информацию о здании: от используемых материалов, технического плана и результатов регулярных инспекций до списка жильцов.
К концу 2022 года планируется подключить к системе 100 000 зданий и выпустить мобильное приложение для широкого использования. Уже сейчас застройщики крупных городов, особенно Стамбула, ведут проекты строительства с соблюдением всех строительных регламентов, в ожидании сертификации зданий в новой системе и той прозрачности, которая за этим последует.
Сейчас в Турции много новостроек появляются на рынке уже готовыми или близкими к завершению. Это не Германия, где всё распродаётся на стадии котлована или даже сразу после получения разрешения на строительство.
В Турцию можно приехать, своими глазами всё посмотреть, своими руками всё потрогать. Или хотя бы посмотреть объект по видео-связи с менеджером.
Елена Милишенкова
Коммерческий директор
