Стамбул – город контрактов. Обзор рынка недвижимости. "Закрытые" районы
Источник: HomesOverseas.ru
В 2022 году Стамбул приобрёл особое значение – это и самый удобный транспортный узел, через который из России можно попасть в разные части мира, и популярное место для переезда, релокации бизнеса, и, кроме того, магнит, привлекающий иностранных инвесторов в недвижимость; о том, продолжится ли стремительный рост цен на рынке жилья в крупнейшем городе Турции, а также какие районы стоит рассмотреть переезжающим сюда россиянам, украинцам, белорусам, казахстанцам расскажем в нашем обзоре.
Город растёт
Несмотря на отсутствие столичного статуса, Стамбул – промышленный, торговый, финансовый, транспортный, туристический и культурный центр Турецкой Республики (около 47% всех налогов). Население агломерации Большой Стамбул – около 17 млн человек. Ежегодно раскинувшийся на холмах по обе стороны Босфора огромный многоликий город, который по своей исторической значимости может сравниться, пожалуй, только с Римом, принимает более десяти миллионов туристов (в 2018 году – 13,4 млн).
Безусловно, мегаполису, успевшему в разные эпохи побывать столицей четырёх империй, есть чем удивить путешественника. Основные достопримечательности: римская Цистерна Базилика, памятники византийской эпохи Галатская башня и любимая православными Айя-София, архитектурные шедевры османского периода Гранд-базар, дворцы, мечети. К сожалению, многие старинные постройки были утрачены из-за многочисленных разрушительных землетрясений.
В эпоху индустриализации Стамбул активно рос – за последние 70 лет он увеличился в 15 раз – и хаотично застраивался. Качество возводимых домов оставляло желать лучшего. Эта проблема обнаружилась со всем драматизмом во время землетрясений в августе и ноябре 1999 года, которые унесли жизни двадцати тысяч человек. С начала нулевых правительство взяло курс на реновацию районов самостроя, так называемых «геджеконду» (в переводе – дом, возведённый за ночь), в которых к тому моменту проживало около половины населения города. Новое строительство стало вестись с соблюдением норм, принятых для сейсмически опасных регионов. Считается, что чем севернее район Стамбула, тем безопаснее (дальше от проходящего по дну Мраморного моря северо-анатолийского разлома).
Строительный сектор – один из ключевых в экономике Стамбула. В частности, в мегаполисе реализовываются масштабные транспортные проекты. К 2027 году планируется завершить возведение нового аэропорта, который станет крупнейшим в мире (150 млн пассажиров в год). Отметим, что сегодня в городе работают воздушные гавани Сабиха Гёкчен и Новый аэропорт Стамбула.
В 2019 году заработала в полную силу железнодорожная ветка Marmaray, проходящая в тоннеле под Босфором и соединяющая азиатскую и европейскую части города, а также прибрежные территории вдоль Мраморного моря. Планируется сделать ещё один многоуровневый тоннель под проливом, который будет рассчитан как на автомобили, так и на поезда. Кроме того, продолжает активно строиться метро. Темпы прокладывания подземки почти приближаются к московским. Сегодня в Стамбуле 8 линий, 107 станций, а если вместе с железнодорожными станциями – 284. В ходе строительства ещё 109 станций. К 2030 году общую протяжённость путей, включая пути наземного транспорта, планируется увеличить с 239 км до 630 км.
Наиболее амбициозный проект, заявленный Турцией, – это строительство канала, который соединит Чёрное и Мраморное море и станет альтернативой перегруженному Босфору. Вдоль новой артерии планируется возвести миллионы квадратных метров жилья. Однако, с экологической точки зрения, замысел по меньшей мере спорный.
Стамбул – это многонациональный бурлящий котёл, в котором огромное количество приезжих. Для понимания – на 2020 год только 20% населения города являлись его коренными жителями. Здесь проживает много курдов (17% населения), сирийских беженцев, иранцев, иракцев. В последнее время растёт доля выходцев из Европы, в том числе россиян.
Плюсы и минусы Стамбула
К преимуществам Стамбула можно отнести его уникальное положение на стыке Европы и Азии и лёгкость путешествий в любую точку миру, приятный, мягкий средиземноморский климат, а также возможность наслаждаться близостью к «большой воде» – мегаполис находится на побережье сразу двух морей, пролива и бухты. Стамбул любят за его космополитизм – по соседству уживаются люди разных национальностей, конфессий, культур. Как отмечают экспаты, для мусульманского города нравы здесь достаточно либеральные.
В Стамбуле легко найти работу, а также можно выбрать жильё под свои запросы и бюджет (арендовать или приобрести). В городе отлично развита инфраструктура.
Отдельно отметим сферу образования. Самыми престижными из 48 университетов и колледжей считаются: Университет Коч, Университет Сабанжи, Стамбульский технический университет, Босфорский университет.
Ребёнок может пойти как в турецкую государственную школу, так и в престижную интернациональную. Хорошо известна Пушкинская международная школа в районе Султангази. В Бююкчекмедже работает Istanbul International Community School и немецкая ALKEV Private School, в Бахчешехире находится MEF International School и Manara Canadian Academy, в Сарыере – британская Tarabya British School (TBS), в Бейоглу – французская Sainte-Pulchérie French High School, в Ускюдаре – Istanbul International School .
Минусы Стамбула, как это обычно бывает, вытекают из его плюсов. Многие районы достаточно шумные, а веселье на улицах и в барах не прекращается допоздна. Примерно в половине шестого со всех минаретов муэдзины громогласно призывают к утренней молитве. Скорее всего, ваша пробуждение будет проходить под эти звуки, а также под крики чаек и ароматы знаменитого турецкого кофе.
Ещё один недостаток в том, что районы очень неоднородны. Так как, к сожалению, Стамбул пока не решил многие социальные проблемы, такие как бедность, неудачный выбор локации для проживания может повлечь за собой некомфортное соседство.
Как мы уже упоминали, транспорт активно развивается. Особо стоит отметить отличное развитие паромов. Тем не менее, не все районы даже в центре легко доступны. Например, сложно выбраться из Бешикташа, а для проживания в престижном Аташехире нужен автомобиль.
Ещё один нюанс заключается в том, что в Стамбуле, в отличие от курортных Анталии и Алании, мало кто знает английский или русский. Для комфортной жизни стоит освоить турецкий язык. Самым русскоязычным в Стамбуле традиционно считается микрорайон Лалели в Фатихе, а также Бейликдзюдзю.
Тенденции рынка недвижимости
В 2021-2022 году на рынке недвижимости Турции в целом наблюдался бум. Так, в Стамбуле – городе, где заключается наибольшее количество сделок по приобретению жилья (15-17% от всего объёма), за год цены на квартиры и дома выросли на 241%. Основной причиной этого была инфляция и стремительное падение турецкой лиры по отношению к доллару и евро. Население страны в попытках как-то сберечь от обесценивания накопления стало активно вкладывать средства в покупку жилья. Ещё одним фактором, разогревающим рынок, стал повышенный спрос со стороны иностранцев. Хотя стоит отметить, что в общем объёме сделок продажи зарубежным инвесторам составляют всего около 5%.
Активно покупают недвижимость в Стамбуле как выходцы из стран Юго-Восточной Азии, так и европейцы, в большей степени немцы и россияне. В последние пару лет доля инвесторов из Европы выросла, так как из-за стремительной девальвации лиры квартиры для тех, кто имеет доходы в евро, стали доступнее. После начала военных действий в Украине 24 февраля 2022 года в Турцию, и в Стамбул, в частности, устремился поток россиян и украинцев. Уже несколько месяцев, начиная с мая этого года, граждане РФ лидируют среди иностранных покупателей квартир в республике. Наплыв приезжающих стал одной из причин того, что цены на аренду жилья подскочили. Так, в Стамбуле стоимость аренды выросла за год на 145%.
Одним из стимулов для привлечения иностранцев считается программа Гражданство за инвестиции, которая существует в стране с 2017 года. Несмотря на то, что с июня этого года порог вложений для участия был увеличен с $250 000 до $400 000, она пользуется большой популярностью, в частности, у россиян. Особенно активно зарубежные инвесторы приобретают недвижимость «под гражданство», как жилую, так и коммерческую, в Стамбуле. По словам риелторов, в других регионах страны кадастровая стоимость объекта на вторичном рынке может существенно, порой на 50-70%, отличаться от реальной и, таким образом, чтобы дойти до необходимого лимита, нужно вкладывать намного больше пороговой суммы. В Стамбуле отклонение между стоимостью квартиры на деле и по документам либо отсутствует, либо оно гораздо меньше. Отметим, что, по словам экспертов, наиболее простой и гарантированный способ получить паспорт за инвестиции – это приобрести недвижимость от застройщика в проекте, нацеленном на данную программу.
Правительство Турции делает шаги, для того чтобы остановить стремительный рост цен на недвижимость. В частности, в сентябре был объявлен масштабный проект по строительству социального жилья.
Некоторое замедление рынка началось ещё летом. Объём продаж в июле и августе 2022 года снизился соответственно на 12,9% и 12,7% в годовом исчислении. В сентябре продажи сократились на 23% по сравнению с первым месяцем осени прошлого года и на 8% по сравнению с августом.
Согласно исследованию рынка недвижимости компании Betam, в августе ежегодные темпы роста цен на жильё в Стамбуле по сравнению с июлем снизились на 2,1 пункта. Примечательно, что это снижение является максимальным за период, который компания анализировала (с сентября 2017 г.). Однако с поправкой на инфляцию (реальные) цены реализации выросли. Отношение проданных домов к количеству объявлений о продаже, которое исследователи отслеживают в качестве показателя баланса спроса и предложения, увеличилось по сравнению с предыдущим месяцем, что говорит о снижении спроса.
Таким образом, тенденция к росту цен на недвижимость в Стамбуле, как и в стране в целом, сохранится, однако темпы роста значительно уменьшатся.
Минимальный бюджет для покупки квартиры в Стамбуле сегодня, как на вторичном рынке, так и в новостройке, начинается от 100 000 евро.
Пользуются спросом предложения в так называемых «ситэ» – жилых комплексах с инфраструктурой отельного уровня: бассейном, спортивным залом, озеленённой охраняемой территорией. Жить в ситэ удобно, однако придётся оплачивать услуги по содержанию всех дополнительных объектов.
Районы Стамбула
Стамбул состоит из 39 районов – «ильче», каждый из которых в свою очередь поделён на микрорайоны. Город, уже поглотивший соседние территории, превратившись в огромную агломерацию, продолжает разрастаться в западном и северо-западном направлении.
Стамбул полицентричен, престижность района и стоимость недвижимости во многом определяется близостью к воде: проливу Босфор, который делит город на европейскую и азиатскую (анатолийскую) части, бухте Золотой Рог, Мраморному морю на южной окраине и Чёрному морю – на северной.
Европейская часть города, на которой расположено 25 районов, более густонаселенная и загруженная транспортом. На азиатской стороне свободнее дороги, меньше людей и больше комфорта для жизни. Здесь находится 14 ильче.
Разговор о районах Стамбула необходимо начать со списка мест, в которых иностранцы столкнутся с ограничениями для постоянного проживания.
«Закрытые» районы
Правительство Турции предпринимает меры, чтобы решить проблемы миграции (на территории страны проживает 3,5 млн беженцев из Сирии), одной из которых стал запрет на предоставление иностранцем ВНЖ в тысяче с лишним районах в городах Турции. О деталях этого ограничения и о том, кого оно влияет на рынок недвижимости мы писали в статье. Отметим, что купить жильё в «закрытом» районе по-прежнему можно, однако необходимо иметь в виду, что без ВНЖ вы не сможете проживать в своей квартире более 3 месяцев (далее необходимо будет выехать), а также сдавать её в долгосрочную аренду иностранцам. Отдать ребёнка в школу без резиденции также не получится.
Ранее в Стамбуле было закрыто 3 района: Фатих – историческое место между Босфором, Золотым Рогом и Мраморным морем, на территории которого располагается большая часть знаковых достопримечательностей, Есенюрт, а также не имеющий прямого выхода к морю, но формирующийся как деловой центр – Шишли.
В октябре к этому списку добавились ещё 8 районов: Кючюкчекмедже, Башакшехир, Багджылар, Авджылар, Бахчелиевлер, Султангази, Эсенлер и Зейтинбурну. Некоторые из них, например, Кючюкчекмедже, Авджылар, Бахчелиевлер активно застраивались и пользовались популярностью у иностранных инвесторов.
Подчеркнём, что, если вы приобрели квартиру в «закрытом» районе ранее и успели получить ВНЖ, продлить его в дальнейшем разрешается. Ограничение касается лишь первичного оформление резиденции. Стоит также отметить – гарантии того, что список не будет расширятся, никто не даст.
«Открытые» районы
На побережье Босфора и Золотого Рога находится популярнейший у туристов район Бейоглу со знаменитой площадью Таксим, улицей Истикляль и Галатской башней. За ним следует шумный Бешикташ – место, где кипит ночная жизнь, и любит гулять турецкая молодёжь. На побережье Босфора и Чёрного моря лежит элитный район Сарыер, известный своими роскошными виллами. Чуть южнее, на берегу Мраморного моря, расположен Бакыркёй. В Сарыере, Бешикташе и Бакыркёе продаётся самая дорогая, по данным Endeksa за сентябрь 2022 года, недвижимость (в среднем $3528 за кв. м, $3402 за кв. м и $2478 за кв. м соответственно). Отметим, что особенностью местного рынка является то, что локации в рамках одного района могут кардинально отличаться.
Самый дорогой район на азиатской стороне – расположенный на берегу Мраморного моря либеральный Кадыкёй ($2516 за кв. м).
В глубине анатолийской части развивается ещё один престижный район – Аташехир. Здесь много небоскрёбов и современных жилых комплексов. В Аташехире ведётся строительство Стамбульского финансового центра (IFC).
Эксперты рынка говорят, что наибольшей популярностью сегодня пользуются районы у моря, но не в исторической части, подальше от туристических потоков. Так, на азиатской стороне востребованы – расположенный между Босфором и Чёрным морем Бейкоз, спокойные спальные районы в глубине Чекмекёль и Умрание.
На европейской половине стоит обратить внимание на Бююкчекмедже. Это комфортное для жизни семьи место у берега Мраморного моря. Славу самого «русскоязычного» имеет Бейликдзюдзю. Здесь немало выходцев из СНГ, и во многих магазинах и салонах сотрудники говорят по-русски.
Есть районы, которые расположены вдоль побережья Мраморного моря, но чуть дальше от туристического центра. Часто по уровню комфорта они превосходят более престижные, расположенные ближе к знаковым объектам локации. Так, Картал, Пендик, Тузла, хороши для семей. Здесь есть необходимая инфраструктура – школы, детские сады, медицинские учреждения. При этом ритм жизни более размеренный – «ты вроде бы в Стамбуле, но вместе с тем в стороне от суматохи мегаполиса».
С целью инвестиций в жилую недвижимость стоило бы рассмотреть районы, которые уже показали максимальный годовой прирост стоимости по данным Endeksa: Шишли (+347%), Бейоглу (+333%) и Аташехир (300%). Кроме того, можно было бы обратить внимание на районы, в которые из-за удорожания аренды активно перебираются снимающие жильё. Цены на квартиры в них также подскочили за год. В Умрании – на 283%, в Авджиларе – на 237%, в Кучукчекмедже – на 224%, в Бахчелиевлере – на 223% и в Башакшехире – на 205%. Однако Шишли, Авджилар, Кучукчекмедже, Бахчелиевлер, Башакшехир – на сегодня «закрытые». Нельзя не обратить внимание, что власти закрывают в первую очередь районы с наибольшим индексом роста цены (хотя есть и исключения, например, Есенюрт и Султангази, где этот показатель относительно низкий). Статистики о том, как влияет «закрытие» района на цену на недвижимость в нём пока нет. Однако можно лишь сказать, что круг потенциальных арендаторов такого объекта сузится, так как из него автоматически «уйдут» иностранцы (имеется в виду долгосрочная аренда).
Таким образом, если вы рассматриваете покупку квартиры, скажем, в Аташехире, Бейоглу, Сисли, Ускударе, Умрании, Пендике или Тузлу для себя, стоит поторопиться, заключить договор и оперативно оформить ВНЖ. Если же ваша цель – инвестиции, то следует хорошо подумать, так как эти районы из-за высокого индекса роста цены на жильё в зоне риска на «закрытие».
Для получения гражданства, а также с инвестиционными целями стоит рассмотреть также приобретение объектов коммерческой недвижимости.
Благодарим за помощь в подготовке статьи:
Санану Гасанову, менеджера по продажам компании Altin Turk
Источники: Endeksa, TUIK, "Развитие Стамбула: султан сказал – султан сделал"
