Какие налоги нужно заплатить, если продал за год несколько квартир?
Источник: journal.tinkoff.ru
По стечению обстоятельств в 2020 году у меня было три сделки по продаже недвижимости. Две квартиры мне пришлось продать по переуступке в начале года, чтобы покрыть долги по ипотеке, которую я не потянул. А в ноябре я решил поменять однокомнатную квартиру на большую двушку в новостройке в соседнем доме, в которой сейчас и живу. Помимо этого, у меня есть еще двухкомнатная квартира — тоже для жизни.
В декларации я указал все три сделки. По двум переуступкам прибыль и налог небольшие: 150 000 Р дохода и 19 500 Р НДФЛ. По однокомнатной прибыль — 1 200 000 Р, а налог — 156 000 Р.
Недавно посмотрел видео одного юриста и забеспокоился. Он рассказывает, что налоговая теперь рассматривает случаи с тремя и более сделками в году как предпринимательскую деятельность.
Что подумает налоговая о моих сделках? Может ли она счесть, что я занимаюсь предпринимательской деятельностью, и вместо 13% с дохода 1 350 000 Р рассчитать НДФЛ с суммы продажи. В моем случае это будет 13% от 15 500 000 Р. То есть я должен буду заплатить 2 015 000 Р НДФЛ.
В 2019 году я недвижимость не продавал. А в 2018 году была одна переуступка, по которой я заплатил 130 000 Р НДФЛ. В эти годы я покупал квартиры по ДДУ.
Отвечает на вопрос Надежда Шорохова, юрист
Ваше беспокойство, что налоговая может квалифицировать продажу нескольких квартир как предпринимательскую деятельность, вполне обоснованно. Если человек продает 1—2 квартиры, то у ИФНС вопросов не будет. А вот продажа трех и более квартир, которыми человек владел совсем недолго, может вызвать подозрение. Формально две квартиры вы переуступили, но для удобства я буду включать их в число проданных. Суть от этого не меняется: фактически вы продавали квартиры.
В действующем законодательстве нет критериев, сколько квартир нужно продать, чтобы это сочли предпринимательской деятельностью. Но важно не количество сделок, а фактические обстоятельства: как вы покупали имущество и потом продавали. И расценит ли инспекция вашу деятельность как предпринимательскую, будет зависеть от ваших пояснений: зачем вам столько квартир и почему вы их продавали по истечении небольшого промежутка времени.
Если сможете доказать и подтвердить документами, что квартиры вы покупали для себя или родственников, а продать их пришлось из-за непредвиденных проблем с финансами, возможно, вам удастся избежать доначислений налога и штрафных санкций.
Признаки предпринимательской деятельности
Под предпринимательской понимается деятельность, которая соответствует трем признакам:
- Ее ведут самостоятельно.
- На свой риск.
- Цель деятельности — систематически получать прибыль.
В вашем случае наиболее важный и спорный — критерий систематичности: подпадают ли под него три сделки по продаже квартир в 2020 году. Если бы речь шла о 1—2 квартирах, то вряд ли это можно считать систематической деятельностью. Но когда сделок больше, возникают вопросы.
Четких критериев систематичности в законе нет — это субъективный фактор. Нет этого критерия и в судебной практике. Я не смогла найти решения, в которых фигурировали бы три сделки с недвижимостью. Обычно суды рассматривают дела с большим количество сделок.
Например, в 2018 году в Челябинской области мужчина продал квартиру и уступил права требования на пять квартир. Все эти квартиры он приобрел в 2017—2018 годах. ИФНС решила, что он занимался предпринимательской деятельностью и не вправе был учитывать расходы на покупку квартир.
Мужчина доказывал, что квартира использовалась в личных целях, а остальное имущество вообще не было в его собственности, так как на момент отчуждения квартиры еще не построили. Инспекция с ним не согласилась.
Мужчина обжаловал решение ИФНС в суде, но суд занял сторону налоговой и отметил, что сделки носили систематический характер, а их цель — получить доход. Квартиры были в собственности короткий срок, мужчина покупал их у одной фирмы, что указывает на устойчивую связь с продавцом. Кроме того, жилье не предназначалось для личных или семейных нужд.
Поскольку мужчина занимался предпринимательской деятельностью, но в качестве предпринимателя не регистрировался, то при исчислении НДФЛ он не вправе учитывать расходы на покупку квартир. По решению суда мужчина обязан был заплатить недоимку по НДФЛ, пени и штраф.
Даже если было не пять сделок, а всего три за год, нельзя сказать, что налоговые риски отсутствуют. Возможно, дела с таким количеством сделок просто не попали в выборку. Или налогоплательщики не стали доводить дело до суда, а заплатили доначисленные налоги и штрафы добровольно.
Конституционный суд разъяснил, что норма о предпринимательской деятельности носит общий характер. И можно ли считать ту или иную деятельность физлица предпринимательской, зависит от фактических обстоятельств конкретного дела и решается ИФНС на месте.
То есть в каждой ситуации инспекция учитывает обстоятельства и на их основании принимает решение, можно считать деятельность предпринимательской или нет. В зависимости от обстоятельств ИФНС может не посчитать предпринимательской деятельностью даже пять сделок в году, а три отнести к таковой.
Например, у человека было пять квартир в регионе: две ему достались по наследству, третья квартира строилась для мамы, которая жила в неблагоустроенном районе, в четвертой человек жил сам со своей семьей и еще одну квартиру он строил для своего сына.
Сын окончил школу и поступил в московский вуз. Чтобы быть рядом с сыном, вся семья переехала в столицу. Главе семьи пришлось продать все пять квартир, а вырученных денег едва хватило, чтобы купить одну в столице. Московские цены на квартиры очень отличаются от стоимости жилья в регионах.
Если пояснить все эти обстоятельства ИФНС и представить доказательства, то неприятностей с налогами можно избежать.
Какие факторы учитывает налоговая при квалификации доходов от реализации недвижимости
По мнению ФНС России, как именно квалифицировать доходы от продажи недвижимости, зависит от совокупности факторов:
- На каком основании получено имущество.
- Каковы цели сделок купли-продажи имущества.
- Есть ли свидетельства систематичности операций.
О том, есть или нет предпринимательская деятельность, могут говорить такие факты:
- Человек приобретает имущество не для личных нужд, а в коммерческих целях.
- Он покупает и продает квартиры в определенный период, то есть можно проследить несколько таких операций.
- ИФНС может проверить три предшествующих года. В пределах этого срока она смотрит, сколько было сделок.
- Устойчивые связи с продавцами или покупателями. Такое может быть, например, если квартиры покупались у одной и той же фирмы.
Вы должны быть готовы к тому, что инспекция может заинтересоваться обстоятельствами ваших сделок и попросит дать пояснения. От того, какие доводы и доказательства вы приведете в пояснительной, и будет зависеть решение ИФНС, отнести вашу деятельность к предпринимательской или нет.
Что отразить в пояснительной
В пояснительной следует отразить и подтвердить документами такие моменты.
Как приобретались квартиры. Налоговую интересуют квартиры, которые покупаются с целью перепродажи. Если, например, человек получил квартиру по наследству или в дар, а потом продал, то вопросов у ИФНС не будет. Даже если в одном году сделок было несколько.
Если у вас в собственности квартиры, которые вы не покупали, а получили по наследству или в дар, обязательно укажите это. К декларации приложите свидетельство о праве на наследство или договор дарения.
Для каких целей приобретались квартиры. Если вы покупали квартиры для своей семьи или родственников, нужно конкретно указать, для кого именно. Например, для несовершеннолетних детей: вы уже сейчас заботитесь, чтобы обеспечить их отдельным жильем. К пояснительной тогда надо приложить свидетельства о рождении детей.
Вы могли покупать квартиры и для других родственников. Допустим, для мамы, которая живет в другом городе, а вы планировали перевезти ее поближе к себе. Нужно будет подтвердить свои намерения документами: справкой с места жительства мамы, копией маминого паспорта со страницей о прописке и тому подобным.
Все доводы ИФНС может проверить. Например, человек заявил, что планировал перевезти в новую квартиру родственника. Инспекция побеседовала с родственником, его соседями и выяснила, что родственник не только не собирался никуда переезжать, но и вообще был не в курсе, что ему где-то купили или строят квартиру. Или, например, человек утверждает, что купил квартиру несовершеннолетнему сыну, а ИФНС известно, что у сына уже есть в собственности две квартиры.
Про однушку, в которой вы жили, а потом продали, переехав в двушку, надо так и написать. Тут у вас есть объяснение, что вы улучшали свои жилищные условия. При этом нужно приложить справки о регистрации в проданной квартире и в новой, квитанции об оплате коммунальных услуг по той и другой квартире.
Будьте готовы, что налоговая может поинтересоваться, зачем вам несколько квартир в собственности и кто живет в другой квартире. Возможно, ту квартиру вы получили в наследство, а купить другую квартиру вам пришлось, чтобы жить ближе к работе, — так и поясните ИФНС.
Также инспекция может спросить, есть ли у вас еще квартиры на стадии строительства. Если есть, будьте готовы пояснить, для каких целей вы их приобрели.
Почему пришлось продать квартиры. Здесь следует рассказать, почему ваши планы нарушились и вы стали продавать квартиры.
Допустим, когда человек брал квартиру в 2018 году, у него была зарплата 200 000 Р. Он заключил кредитный договор и по нему каждый месяц платил банку 50 000 Р. А в 2020 году в результате пандемии фирма разорилась, человек потерял работу и устроился на другую с зарплатой 70 000 Р. Соответственно, платить банку по кредитному договору он уже не мог.
Все эти обстоятельства надо указать в пояснительной и приложить подтверждающие документы: справки 2-НДФЛ за 2018 и 2020 годы, кредитный договор и так далее.
Инспекция может проверить другие ваши источники доходов. И если выяснит, например, что вы сдавали квартиру и получали за это немалые деньги, то ваши доводы о тяжелом бремени ипотеки будут несостоятельны.
Если у вас нет официальных источников дохода или они очень маленькие, то ИФНС может посчитать, что основным источником дохода были именно доходы от продажи квартир. То есть, по сути, вы занимались предпринимательской деятельностью.
Инспекция может поинтересоваться не только квартирами, проданными в 2020 году, но и той, что вы продали в 2018 году. С одной стороны, в рамках камеральной проверки декларации за 2020 год она не вправе интересоваться судьбой сделки за 2018 год. Но я бы не советовала уклоняться от этих вопросов: уклонение от дачи пояснений только усилит подозрения налоговой, и она назначит выездную проверку за 2020, 2019, 2018 годы. Поэтому рекомендую готовиться дать пояснения и о квартире, проданной в 2018 году.
Например, ИФНС провела камеральную проверку декларации за 2017 год, в которой была сделка по продаже квартиры, и сделала вывод, что женщина занимается предпринимательской деятельностью: она и раньше продавала недвижимость — в 2013, 2014, 2016 годах.
Суды трех инстанций поддержали налоговую. Но Верховный суд направил дело на новое рассмотрение. Он указал, что выводы инспекции и судов не подтверждены доказательствами: в камеральной проверке декларации за 2017 год не рассматривались сделки за 2013, 2014 и 2016 годы. А раз так, то ни ИФНС, ни суд не исследовали их детально.
Можно ли продолжать и дальше покупать и продавать квартиры
Предположим, вам удастся убедить ИФНС, что ваши сделки по продаже квартир в 2020 году не подпадают под предпринимательскую деятельность. А в 2021 и 2022 годах вы опять будете продавать квартиры.
Даже если это будет единичная сделка в течение года, инспекция может сопоставить ее с предыдущими и вновь потребовать объяснения. Если ИФНС не устроит ответ, что очередную квартиру вы купили для свата или брата, то она может назначить выездную проверку за три года. В результате такой проверки деятельность могут признать предпринимательской и, как следствие, пересчитать налог и за 2020 год. В Т—Ж уже рассказывали, сколько придется заплатить за деятельность без регистрации ИП.
Что в итоге
В действующем законодательстве нет критериев систематичности. В каждом конкретном деле налоговая оценивает все обстоятельства и делает вывод о наличии или отсутствии предпринимательской деятельности.
Если вам удастся доказать инспекции, что вы приобретали квартиры для личных, семейных нужд или для родственников, а продать их пришлось из-за непредвиденных финансовых трудностей, то сделки по купле-продаже не будут расценены как предпринимательская деятельность.
Но даже если сейчас налоговая примет ваши объяснения, то в следующие два года лучше недвижимость не продавать. Иначе могут назначить проверку за три года и доначислить налог и за 2020 год.
