Неочевидное вероятное


Неочевидное вероятное

Источник: BFM.ru

Новые правила жилищного строительства, вступившие в силу 1 июля 2018 года, будут иметь ряд последствий, о которых почти не говорят

Одна из самых консервативных сфер экономики переживает очередные масштабные изменения: строительный рынок переводят на проектное финансирование, а девелоперский бизнес стараются сделать максимально понятным, прозрачным и контролируемым. Многие игроки рынка считали и продолжают считать, что изменившееся законодательство, по сути, убьет большую часть девелоперских компаний.

Однако с этим мнением согласны не все. Руководитель ГК «СТОУН» Андрей Кузнецов рассказал BFM.ru, что уверен: поправки, внесенные в 214 ФЗ, не так уж и страшны. К тому же у нововведений есть неочевидные последствия, в том числе положительные.

Июльские поправки в основном характеризуются ужесточением требований к застройщикам. В частности:

— повышаются квалификационные требования — работать могут только хозяйственные общества; никакие некоммерческие организации, фонды и прочие организации больше не имеют права привлекать средства дольщиков — только «специализированные застройщики»;

— опыт компании оценивается в годах (не менее трех лет) и в квадратных метрах успешно построенной и сданной недвижимости — минимально 10 000 квадратных метров (хотя эту норму сейчас оспаривают);

— на банковском счете застройщика должно быть не менее 10% проектной стоимости будущего объекта;

— нулевая задолженность по кредитам, займам и ссудам (исключение — целевое кредитование);
— одно разрешение на строительство = один застройщик (исключение составляют только комплексные проекты).

Расходы застройщиков тоже берут под особый контроль:

Порогом в 10% ограничены все расходы компании. Сюда входят аренда, заработные платы штату сотрудников, реклама и прочие хозяйственные издержки. Сейчас эти затраты значительно превышают указанное значение — почти в 2-2,5 раза. Если компания раскрывает информацию о себе, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности, тогда указанный порог возрастает до 20%. Для справки: из более 4000 компаний, осуществляющих деятельность в сфере строительства, насчитывается только 13 (!), которые реально проходят эту процедуру.

Есть три основных неочевидных последствия поправок, внесенных в 214 ФЗ. Положительный эффект, например, от ужесточения квалификационных требований к застройщику, безусловно, будет. Главная цель нововведений — избежать появления новых обманутых дольщиков. Повышение требований к опыту застройщика поможет избежать ситуации, в которую нередко попадали компании-новички: не имея подтвержденного опыта, знаний и мощностей, они начинали реализовывать серьезные замыслы и беспрепятственно привлекали деньги людей в сомнительный проект, который так и оставался «бумажным вариантом».

Но у медали всегда две стороны, поэтому сразу скажем об обратном эффекте, также неочевидном на первый взгляд: требования к опыту работы компании спровоцируют появление нового рынка по продаже открытых обществ и организаций с нужными по закону параметрами. Сохранить постоянное число игроков на любом, даже жестко регулируемом рынке невозможно. Кто-то будет уходить, какие-то компании будут появляться.

Такие новички, чтобы начать девелоперскую деятельность, могут, конечно, сначала работать как подрядчики, копить опыт и, в конце концов, начать строить самостоятельно, а могут просто купить опыт и возраст и начать строить сразу.

Кстати, к покупке новых предприятий будут обращаться не только новые игроки. Компании с опытом, привыкшие вести параллельно четыре-пять объектов, но с июля ограниченные правилом один застройщик — одно разрешение, также могут воспользоваться такой возможностью.

Второй неочевидный эффект — создание банками и застройщиками совместных структур. Сейчас банковским организациям отведена роль регуляторов, но выступать в такой роли банку неинтересно. Да и, если честно, это не может быть задачей для финансовой структуры, поскольку в интересах банка — получение прибыли.

Вероятно, в ближайшие пару лет мы увидим новые, выгодные обеим сторонам партнерские образования — совместные финансовые структуры банков и застройщиков, возможно даже синдикаты. С застройщиками все понятно — без надежного финансового партнера им будет непросто продолжать работать, вся их деятельность теперь зависит от банка. Что же касается банков, то на них возложена функция регулятора и контролера: они обязаны проверять договоры дольщиков и иные документы по строительству каждого проекта каждого застройщика, отслеживать и проверять исполнение работ и документацию (акты, накладные и прочее). Я думаю, что мало кто из банков готов к такому объему незнакомой деятельности, поэтому ситуацию может спасти только надежное партнерство с ответственными и добросовестными компаниями.

Как этот эффект отразится на рынке? Отлаженная работа двух структур и стабильное проектное финансирование оптимизируют процесс стройки. Хотя бы потому, что система проектного финансирования предполагает простой принцип: построил, сдал, получил деньги, получил прибыль и можешь начинать новый проект. Здесь застройщику интересен высокий темп работы: проектное финансирование — это деньги от банка под процент. И ставка на данный вид кредитования некоторыми банками уже объявлена публично — от 6% у Сбербанка до 12% у банка «Российский капитал». Чем дольше строишь, тем больше процентов заплатишь и получишь меньше прибыль. И наоборот: чем быстрее построишь и больше проектов реализуешь, тем больше денег заработаешь.

Для качественного и быстрого строительства, скорее всего, будут использоваться панели: панельное домостроение сокращает сроки реализации каждого проекта почти в два раза. (Сейчас, кстати, доля панельного домостроения на первичном рынке не превышает и трети от всех проектов.) Как указанный эффект отразится на покупателях? Они получат за короткий срок жилье готовое, но менее выразительное с архитектурной точки зрения (панель есть панель).

Третий эффект, о котором хотелось бы сказать: банки получают доступ к миллиардам рублей, принадлежащих дольщикам. Деньги будут храниться на эскроу-счетах до окончания стройки. Доступ к этим средствам для застройщиков закрыт, но при этом банкам вроде как не запрещено пользоваться средствами дольщиков, которые превратятся просто во вкладчиков. По крайней мере, в поправках об этом ничего не сказано.

Как утверждают юристы, по общему правилу эскроу-агент (в данном случае — банк) не вправе использовать переданные ему на депонирование средства и распоряжаться ими, в том числе удерживать в счет своего вознаграждения (п. 3 ст. 926.4, п. 2 ст. 926.2 ГК РФ). При этом по «горячей линии» ЦБ на данный вопрос отвечают так: все деньги, которые поступают в банк, используются им в обороте, заморозки средств будущих дольщиков нет. Как все это будет работать дальше, неизвестно, сейчас у сотрудников ЦБ никакой информации по данному вопросу нет, инструкций от руководства они не получали, и какие штрафы/наказания грозят банку за использование средств дольщиков, если таковой запрет все-таки будет введен, тоже пока непонятно.

При этом предметный интерес банков и к строительной сфере, и вообще к рынку недвижимости очевиден — тот же самый сервис «Домклик» тому доказательство. Сервис по продаже недвижимости от Сбербанка «Домклик» с возможностью оформления сделок онлайн с привлечением ипотеки от указанного банка встряхнул игроков и рынок, электронный сервис заметно оттянул на себя клиентов и спрос. Люди совершают сделки, не выходя из дома, а Сбербанк частично получает те комиссионные, которые раньше собирали агентства недвижимости. Например, клиент платит за оценку недвижимости, оформление закладной, проверку чистоты сделки, электронную регистрацию права собственности, а вместо аренды банковской ячейки можно воспользоваться услугой «безопасные расчеты» (предоставляется ООО «Центр недвижимости от Сбербанка») за 2000 рублей. Стоимость и алгоритм действий виден в личном кабинете после регистрации, финальная сумма формируется, исходя из того набора функций, которые требуются в каждом отдельном случае, и может составлять от 10 000 до нескольких сотен тысяч рублей в зависимости от цены объекта недвижимости.