Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью: от А до Я


Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью: от А до Я

Источник: Бюллетень недвижимости

Согласно законодательству, преимущественная часть сделок на вторичном рынке недвижимости требует обязательного нотариального удостоверения. Как проходит такая процедура, для чего она нужна и какую дееспособность на самом деле проверяют нотариусы, рассказала нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Анна Таволжанская.

Секреты нотариального удостоверения сделок с недвижимостью были раскрыты на семинаре, организованном учебным центром ГК «Юринфо» при поддержке портала BN.ru. Модератором по традиции выступил вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Штепан.

БЕССПОРНОСТЬ

Анна Таволжанская, нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга, начала выступление с того, что постаралась объяснить главный принцип, положенный в основу нотариального удостоверения. Суть операции заключается в том, чтобы обеспечить максимально возможную бесспорность сделки. Нотариус прикладывает все усилия, чтобы в любом суде любой судья согласился, что процесс отчуждения недвижимости прошел легитимно. Что сделка законна.

Нотариус в процессе сделки является единственным лично не заинтересованным лицом. «Есть стороны сделки, у каждой из которых свой интерес, есть агенты с обеих сторон, отрабатывающие свои комиссионные и не всегда учитывающие интересы противоположной стороны. Нотариус же здесь – единственное беспристрастное лицо. Только он обратит внимание на интересы, цели и чаяния каждой стороны», – констатирует Анна Таволжанская. Цель нотариуса – не навредить ни одной из сторон и провести устойчивую, даже в случае судебных разбирательств, сделку.

Таким образом, все действия нотариуса в ходе удостоверения подчинены одной задаче: он стремится к максимальной бесспорности. Это означает, что, если есть сомнения, нотариус будет перестраховываться – требовать дополнительное документальное подтверждение по разным вопросам владения недвижимостью. И бессмысленно нотариуса за это осуждать.

«Не надо убеждать нотариуса удостоверять сомнительную сделку, когда признак оспоримости налицо и риск оспаривания в суде велик. Ведь подобные решения в принципе нивелируют смысл нотариального удостоверения», – советует юрист.

Выступая, эксперт напомнила и про ответственность нотариусов. Так, нотариус обязан компенсировать свою ошибку при оформлении сделки с недвижимостью на серьезную сумму.

Минимальный уровень страховой защиты профессиональной деятельности нотариуса в Санкт-Петербурге составляет 5 млн руб. Кроме того, ответственность нотариуса защищена коллективным страхованием со стороны региональных нотариальных палат. Также в рамках компенсации речь может идти об имуществе нотариуса. Наконец, сформирован компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты. И эти четыре уровня защиты «следуют» друг за другом. Сначала должен быть исчерпан первый уровень, потом второй и т. д.

Но ущерб компенсируется, только если нотариус действительно виноват, то есть нарушил закон. При этом с 2018 года введен Регламент совершения нотариусами нотариальных действий, в котором четко прописано, как и что должен делать нотариус. Этот факт следует проверять по такому-то документу, а этот – по такому-то… И проступком нотариуса в большинстве случаев будет нарушение данного регламента.

Конечно, среди горожан бытует убеждение, что судиться с юристом бессмысленно: даже совершив ошибку, любой нотариус легко оправдается. Но, по словам Анны Таволжанской, в данный момент идут два судебных дела, в которых велика вероятность, что суд потребует от нотариуса компенсации ущерба.

ОБЯЗАТЕЛЬНО – НЕОБЯЗАТЕЛЬНО

Если сделка требует обязательной нотариальной формы, то без нотариального удостоверения она ничтожна.

К сделкам, требующим удостоверения, относятся рента, пожизненное содержание с иждивением, брачный договор, соглашение о разделе совместно нажитого имущества, договор отчуждения долей недвижимости, продажа всего объекта на праве долевой собственности, залог доли, отчуждение недвижимости несовершеннолетних или недееспособных лиц. И с 1 июня к этому перечню добавится наследственный договор. «Долевая собственность у продавцов – обязательное удостоверение, любая другая (совместная и личная) – необязательное (если речь идет о совершеннолетних и дееспособных лицах). Главный критерий – наличие у продавцов долевой собственности», – подчеркивает юрист.

А вот если объект принадлежит одному лицу, но приобретен по разным основаниям, обязательное нотариальное удостоверение не требуется. «Даже если по документам это – долевая собственность. Один собственник априори не может иметь в долевой собственности всю квартиру», – поясняет нотариус.

Когда продавец квартиры один, а покупателей двое, сделка тоже не требует обязательного нотариального удостоверения. «Отталкиваемся от продавцов», – учит ведущая семинара.

Возникает вопрос, почему совместную собственность можно продать без привлечения нотариуса, а долевую – нет. По словам Анны Таволжанской, это просто не доведенное до конца законодательное решение по возвращению нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью, как было во времена СССР и в девяностые. Процесс возвращения нотариусов на рынок недвижимости идет по частям. И то, что «доли» опередили общую совместную собственность, скорее всего, связано с противодействием рейдерам, которые выкупали микродоли квартир и далее выживали хозяев.

В целом же следует понимать картину так: везде, где появляется обязанность обращения к нотариусу, предполагается, что законодатель хотел защитить чьи-то права дополнительно.

КЛИЕНТ – НЕ ПАЦИЕНТ

Анна Таволжанская поясняет, что нотариальное удостоверение – это регламентированная процедура. Иначе говоря, порядок действий прописан от А до Я. Должны быть выполнены определенные шаги и соблюдены определенные требования. И если процедура нарушена, сделка может быть признана недействительной. «Как написано в законе, так все пошагово и должно происходить», – подсказывает юрист.

Технически процесс начинается с установления личности. Проще говоря, нотариус требует: «Предъявите паспорт». Несовершеннолетним до 14 лет документом служит свидетельство о рождении. Молодые люди от 14 до 18 лет посещают нотариуса с паспортом и свидетельством о рождении.

А дальше следует проверка дееспособности.

Распространено заблуждение, будто нотариусы проверяют дееспособность клиента с точки зрения психического здоровья и с помощью неких тестов определяют, в своем ли уме покупатель, а главное – продавец недвижимости.

Увы, нотариус – не врач. «Мы проверяем юридическую дееспособность», – говорит Анна Таволжанская. Это всего-навсего ответ на два вопроса. Первый – достиг ли клиент дееспособного возраста: частичная дееспособность (с согласия родителей) начинается с 14 лет, а с 18 лет – полная. Второй – есть ли судебные акты о признании лица недееспособным. С точки зрения юриспруденции, человек дееспособен с 18 лет до смерти либо до вынесения судом решения о признании его недееспособным.

Ошибочно думать, будто нотариусы запрашивают справку из психоневрологического диспансера (ПНД). Прежде всего, у нотариата нет таких полномочий, ведь это медицинская тайна.

Впрочем, лицо, которое намерено подтвердить в ходе сделки, что отдает себе отчет в своих действиях, может проявить инициативу и самостоятельно получить заключение психиатра на конкретный день: «Сегодня я нахожусь в состоянии, которое позволяет мне руководить своими действиями и отдавать себе в них отчет…»

Но это не относится к той «дееспособности», которую проверяет нотариус. И даже в случае сомнений сам нотариус запросить такую справку не вправе. Он может только при заключении договора порекомендовать продавцу обратиться в ПНД именно в день оформления сделки, чтобы на будущее исключить любые претензии. «То, что продавец за день, два, за неделю до сделки был в нормальном состоянии, суд может во внимание не принять», – подсказывает Анна Таволжанская.

Все остальные действия и вопросы нотариуса клиентам типа «Вы отдаете себе отчет в происходящем?» к определению дееспособности никакого отношения не имеют. Цель таких вопросов – установить, правильно ли сформулировано волеизъявление участника сделки, что тоже имеет важное значение в процессе нотариального удостоверения. При этом закон не предусматривает верхней возрастной планки для участников сделки: им может быть и 80, и 90 лет.

Анна Таволжанская попыталась ответить на вопрос, откуда взялся миф, что нотариус ставит клиентам диагноз, в своем ли те уме. Отчасти дело объясняется фразой в Регламенте совершения нотариусами нотариальных действий о том, что нотариус отправляет запрос о дееспособности… Но эту фразу мало кто дочитывает, а заканчивается она не «в ПНД», а «в Росреестр» и касается судебных актов о признании лица недееспособным: суд при вынесении такого решения должен отправить в Росреестр копию документа.

Напомним, Росреестр ведет учет правообладателей. Если на момент вынесения решения суда у лица есть недвижимость, документ будет учтен. Если у лица недвижимость отсутствует, документ с большой долей вероятности останется без учета.

ШАГ ЗА ШАГОМ

Далее по регламенту нотариус проверяет полномочия представителя, либо действующего по доверенности, либо выступающего за несовершеннолетнего (любой из родителей) или недееспособного (опекун). В доверенности должны быть указаны соответствующие полномочия.

Нотариус при удостоверении сделки проверяет факт выдачи доверенности и отсутствие сведений о ее отмене.

При этом содержание любого нотариального документа должно быть прочитано вслух. Нет смысла говорить «не утруждайтесь, мы уже ознакомились».

Наконец, приходит черед пункта «Нотариус должен разъяснить сторонам смысл и значение заключаемой сделки, выяснить их волю и разъяснить им последствия». В быту именно это участники сделки понимают под дееспособностью, то есть способностью человека руководить своими действиями, понимать, что происходит.

Это нотариус проверяет в ходе личной беседы. Если человек забывает, о чем говорил три минуты назад, это в юридическом смысле не «недееспособность», но все равно основание для того, чтобы в перспективе сделка была признана недействительной. И если все-таки возникают сомнения в здравом уме собеседника, юрист порекомендует сторонам отказаться от сделки.

Далее приходит время подписания документов. Их подписывают в присутствии нотариуса, и при удостоверении сделок с недвижимостью он проверяет принадлежность имущества. Это делается на основании выписки из ЕГРН.

Сейчас срок получения выписки колеблется в пределах трех дней. При этом закон запрещает нотариусу требовать выписку с участников сделки, благо он сам может ее получить в Росреестре.

Но за сбои электронного взаимодействия с Росреестром нотариусы ответственности не несут. «Мы не имеем прямого доступа к реестру, а направляем запрос и, если сталкиваемся с техническими проблемами, выписку не получаем, – поясняет Анна Таволжанская. – А без выписки мы не проверим принадлежность имущества и сделку не проведем». Соответственно, в случае технических сбоев нотариус вряд ли станет возражать, если выписка поступит «со стороны».

«Вообще-то мы обязаны запросить выписку сами. Но если мы не можем выполнить эту обязанность по объективным причинам, то вынуждены соглашаться на другие решения», – добавляет юрист.

Также специалист посчитала важным пояснить отношение нотариусов к пришедшим «со стороны» выпискам в электронном виде. Если это выписка с электронной подписью, нотариус ее может принять. Если просто некая распечатка – это не документ.