Разрешение на строительство дома: лишние хлопоты или необходимые гарантии?


Разрешение на строительство дома: лишние хлопоты или необходимые гарантии?

Источник: Загородное Обозрение

В разрешении не отказывают

Разрешение на строительство жилого дома на участке, предназначенном для ИЖС, необходимо для оформления техплана. Который, в свою очередь, является обязательным документом при постановке на кадастровый учет и оформлении права собственности на построенный дом.

Без оформленного права собственности, в частности, нельзя заключить договор на поставку газа с ресурсоснабжающей организацией: газ не поставляется на пустой участок. Газоснабжающая организация требует и документ о собственности, и технический план здания. Если собственность не оформлена, это причина отказать в газоснабжении.

Получение разрешения на строительство в последнее время, по информации участников рынка загородной недвижимости, носит скорее уведомительный характер, отказов практически не бывает. Дело лишь за несколькими визитами в районную администрацию или в МФЦ.

У будущего владельца дома есть два пути: получить разрешение на строительство самостоятельно или с помощью застройщика коттеджного поселка. Большинство застройщиков оказывают эту услугу за дополнительную плату. И ею охотно пользуются собственники участков, когда райцентр расположен достаточно далеко от участка (например, Выборг или Приозерск).

Но и самостоятельное обращение не сулит проблем. Важно это сделать до того как дом построен.

Необходимые документы

За разрешением можно обратиться в МФЦ. Кроме заявления (его форма обычно представлена на сайте администрации соответствующего района), надо представить правоустанавливающие документы на земельный участок. Также необходим градплан участка (ГПЗУ), который является выпиской из правил землепользования и застройки и содержит информацию об ограничениях застройки. Потребуется еще схема планировочной организации участка с обозначением места размещения дома.

Районная администрация также вправе требовать от застройщика (владельца участка, строящего дом) данные о высоте и об этажности будущего дома, о сетях инженерно-технического обеспечения.

Форма и содержание запрашиваемых сведений могут отличаться в зависимости от охранных или других ограничений на территории. Могут понадобиться данные по фундаменту, цвету фасада или стеновым материалам дома. Поэтому может быть проще всего предоставить эскизную часть проекта, с указанными высотными доминантами и другими размерами.

Если проекта нет (это законно, но неправильно и на практике случается), можно все описать в декларации.

Что делать с самостроем

Если дом на участке ИЖС построен без разрешения на строительство, он является самовольной постройкой и по закону подлежит сносу за счет собственника участка.

Что делать тем, кто не знал о необходимости получения разрешения или пренебрег этой обязанностью (в расчете на дачную амнистию, например)? Надо отметить, что собственники участков в коттеджных поселках на землях ИЖС получают всю необходимую информацию. Во многих поселках Ленобласти застройщик сам внимательно следит за тем, чтобы строительство не начинали без разрешения — даже если в поселке продают участки без подряда.

Что все же делать, если дом уже есть, а разрешения нет? Случается, что ответственные лица выдают разрешение без выезда на участок. Кадастровый инженер, приглашенный для составления техплана дома, безусловно, увидит, что с момента выдачи разрешения до окончания строительства прошло мало времени, но он не обязан уведомлять администрацию об ошибке.

Но вероятнее, что попытка получить разрешение постфактум будет выявлена и в разрешении откажут.

В этом случае придется заказывать техплан, подавать документы на регистрацию собственности. И уже с отказом Росреестра (попытка обязательна!) обращаться в суд.

Построенный без разрешения дом может быть узаконен при соблюдении трех условий:

- права заявителя на землю допускают возможность строительства индивидуального дома;
- построенный объект не нарушает градрегламентов;
- постройка не угрожает окружающим и не нарушает ничьих прав.

Для судебного решения может понадобиться оценка стоимости постройки (от этого зависит размер пошлины), экспертиза соответствия строительным нормам, документы, подтверждающие затраты на строительство и материалы.

Получить разрешение на строительство заранее стоит дешевле. Услуга выдачи разрешения на строительство объекта ИЖС бесплатна. На выдачу разрешения отводится 7 дней, еще 3 дня добавляется на доставку документов из МФЦ и обратно из районной администрации.

Следование закону дает преимущество тому из соседей, кто оформил разрешение на строительство первым: в схеме планировочной организации участка закреплено место размещения дома, и другим соседям придется размещать свои постройки с учетом ранее разрешенного дома.