Риски собственника: как безопасно зарегистрировать арендатора


Риски собственника: как безопасно зарегистрировать арендатора

Источник: ЦИАН

Вы сдаете квартиру, и арендатор просит сделать ему регистрацию? Не спешите. Сначала прочитайте нашу шпаргалку. Рассказываем о подводных камнях и отвечаем на самые частые вопросы.
Регистрируя у себя жильца, собственник квартиры рискует столкнуться с проблемами. Ведь арендатор пользуется всем имуществом, принимает у себя гостей, на его имя доставляют письма и посылки.

Если он окажется неплательщиком или должником, судебные приставы или коллекторы придут по адресу временной регистрации. И разбираться с ними придется собственнику квартиры.

Личная история: неожиданные сложности

«Я зарегистрировал в своей квартире приезжего предпринимателя, который занимался торговлей. Первые два года проблем не было: жилец платил регулярно, вел себя тихо, соседи не жаловались. А потом он исчез в неизвестном направлении. Как я узнал позже, у него появились проблемы с законом. А так как зарегистрирован человек был в моей квартире, через некоторое время сюда нагрянули судебные приставы. Мне потребовалось немало сил, чтобы доказать, что холодильник, плазма, музыкальный центр и еще ряд вещей принадлежат мне, а не жильцу. С тех пор я никого не регистрирую — наверно, это неправильно, но собственный покой мне дороже».
Николай, арендодатель

Чем рискует арендодатель? Разбираем страхи собственников в вопросах и ответах.

Обязательно ли регистрировать в квартире арендатора?

Собственник квартиры дает арендатору согласие на регистрацию по месту пребывания. Это его право, а не обязанность, так что в регистрации арендатору допустимо отказать.

Но надо помнить: если срок аренды больше, чем 90 дней, регистрацию необходимо оформить по закону. Если этого не сделать, и гость, и собственник квартиры понесут административную ответственность.

Штраф для собственника жилья составит от 2 до 5 тыс. рублей, для гостя — от 2 до 3 тыс. рублей. Если нарушителем является юридическое лицо, его ждут штрафные санкции — от 250 до 750 тыс. рублей.

В городах федерального значения — Москве и Санкт-Петербурге штраф для собственника и арендатора — от 5 до 7 тыс. рублей, а для юридических лиц — от 300 до 800 тыс. рублей.

Арендатору временная регистрация пригодится, чтобы пользоваться инфраструктурой и социальными бонусами. Например, она позволяет устроить ребенка в школу или детский сад возле дома. И главное — помогает официально трудоустроиться.

Есть плюсы и для собственника квартиры: оформив регистрацию арендатору, он избежит претензий со стороны контролирующих органов.

На какой срок оформлять временную регистрацию арендатору?

Срок временной регистрации определяется по взаимному соглашению арендодателя и арендатора. Нормативно ни минимальный, ни максимальный срок регистрации по месту пребывания не установлен.

Но юристы советуют оформлять временную регистрацию на срок, не превышающий срока аренды квартиры.

Если арендатор занимается незаконной деятельностью, меня могут привлечь?

Арендодатель не отвечает за действия арендатора и не несет вместе с ним уголовной ответственности.

Но из этого правила есть исключения. Если собственник знает, что квартира используется для проведения азартных игр или для потребления наркотических средств, психотропных веществ или их аналогов, то его могут привлечь к уголовной ответственности.

Я зарегистрировал(-а) арендатора. Получил ли он какие-либо права на мою квартиру?

Временная регистрация позволяет гостю пользоваться квартирой — это уведомительный учет, что он проживает на этой жилплощади.

На право собственности временная регистрация никак не влияет — у человека с временной регистрацией просто нет и быть не может возможности владеть и распоряжаться жильем.

Арендаторы вправе зарегистрировать своих детей в моей квартире без моего ведома. Смогу ли я их выселить?

Да, арендаторы могут зарегистрировать своих детей в вашей квартире самостоятельно (постановление Правительства РФ от 17 июля 1995 года № 713). Более того, они даже не обязаны ставить в известность хозяина жилья.

Если родитель ребенка зарегистрирован в квартире, препятствий для регистрации в ней его ребенка нет. Но и особенных правовых сложностей в связи с этим у собственника не возникает.

В этом случае права детей производны от прав родителей: их регистрация заканчивается вместе с прекращением временной регистрации родителей.

Как аннулировать регистрацию, если арендатор решил съехать раньше?

Для этого нужно подать заявление о снятии жильца с регистрационного учета по месту пребывания с указанием даты убытия (если такая дата известна) в орган регистрационного учета, который производил регистрацию вашего арендатора по месту пребывания. Заявление можно направить почтовым отправлением или через Единый портал госуслуг. Получать согласия арендатора для этого не понадобится.

У меня вырастут коммунальные расходы, если я зарегистрирую в своей квартире арендаторов?

У собственника квартиры могут появиться дополнительные расходы. Например, размер платы за вывоз мусора в некоторых регионах рассчитывается исходя из числа зарегистрированных в квартире людей. Это означает, что после регистрации (в том числе временной) нового жильца собственник будет платить больше за вывоз мусора.

Не исключено, что увеличится плата за коммунальные услуги (электроэнергия, водоснабжение), если в квартире нет счетчиков.

Но собственник может избавить себя от лишних расходов. В договоре аренды надо указать, что коммунальные расходы оплачивают жильцы.

Смогу ли я продать квартиру, если там зарегистрированы другие люди?

Вряд ли покупателю понравится, что в его будущем жилье кто-то зарегистрирован, пусть и временно. Поэтому перед продажей стоит снять арендаторов с временного учета. Как мы указывали выше, для этого не потребуется согласия арендатора.

Собственник подает заявление о снятии жильца с регистрационного учета по месту пребывания с указанием даты убытия (если такая дата известна) в орган регистрационного учета, который производил регистрацию по месту пребывания арендатора. Либо заявление надо направить почтовым отправлением или через Единый портал госуслуг.

Не забудьте заранее предупредить арендатора о том, что вы собираетесь продавать квартиру, чтобы у него было время на поиск нового жилья.

Мне предлагают за деньги зарегистрировать у себя приезжую семью. Это рискованно?

«Боюсь, что они придут в квартиру, а я не смогу ничего сделать»

Конечно, они говорят, что им нужна только регистрация, им есть где жить. Но я опасаюсь, что в один прекрасный день они могут появиться у меня в квартире, и я ничего не смогу сделать: ведь они здесь зарегистрированы.

А вот этот страх оправдан. Временно зарегистрированный вправе жить в квартире на законных основаниях. И фиктивная регистрация грозит собственнику реальным вселением в его квартиру нового жильца. Не забывайте, что арендатор к тому же имеет право зарегистрировать в квартире своих несовершеннолетних детей без согласия собственника.

Рискует владелец квартиры и материально. Ему грозит как административная ответственность (штраф — от 2 до 3 тыс. рублей, в Москве и Санкт-Петербурге — от 3 до 5 тыс. рублей), так и уголовная ответственность. Согласно статье 322.2 Уголовного кодекса РФ, штраф за фиктивную регистрацию — от 100 до 500 тыс. рублей или в размере заработной платы (иного дохода) за период до трех лет, принудительные работы до трех лет или даже лишение свободы на срок до трех лет.

Законодательство защищает интересы собственника недвижимости. Но регистрировать ли у себя арендатора — только ваш выбор.

Редакция благодарит за помощь Екатерину Дятлову, юриста практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»; Сергея Болотина, юриста Европейской юридической службы; Светлану Тонких, старшего юриста Knight Frank; Дмитрия Сидорова, ведущего юрисконсульта «Центра правового обслуживания», Елену Мищенко, руководителя Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ –Супермаркет недвижимости».