Согласование перепланировки в 2022 году: важные моменты
Источник: Обзор рынка новостроек
Не всегда удается купить квартиру, которая идеально подходит по всем показателям – иногда приходится жертвовать планировкой, чтобы приобрести большее количество квадратных метров по низкой цене, либо ради удачного местоположения. Впрочем, не стоит расстраиваться – в большинстве случаев, даже из самой неудобной квартиры можно сотворить настоящее чудо дизайна и эргономичности: достаточно лишь сделать эффективную перепланировку. В нашей статье мы расскажем, как узаконить такое переустройство в Петербурге в 2022-м году.
Зачем вообще согласовывать перепланировку?
Не все понимают важность согласования, однако это принципиальный момент – как минимум, для вашего личного спокойствия: даже если на вас пожалуются соседи, то представители власти уйдут ни с чем – ведь в вашем доме все сделано по закону. Как правило, именно жалобы со стороны УК или соседей-недоброжелателей становятся причиной согласования для владельцев квартир, которые в свое время не собрались узаконить изменения.
Есть и другие, не менее веские причины, взяться за это важное дело:
· Квартиру, в которой согласованы изменения, можно без проблем продать – если же перепланировка не будет узаконена, то найти покупателей окажется исключительно сложно (в частности, нереальным будет продать квартиру в ипотеку – ни один банк не позволит привлечь ипотечный займ на объект недвижимости с проблемными документами).
· Вы будете уверены в том, что ваша квартира не станет источником проблем для соседей, что дом не разрушится, что вы не затопите помещения снизу: по большому счету, именно с этой целью и согласуют проект перепланировки еще до момента ее реализации – чтобы все работы были выполнены безопасно, чтобы переустройство не вредило конструкциям здания.
· На вас не наложат штраф, не придется возвращать квартиру в первоначальный вид: в некоторых случаях согласовать планировку постфактум оказывается крайне сложно даже через суд, и тогда собственника обязывают не только заплатить штраф (который в любом случае накладывается на владельца жилья, если изменения не узаконены), но и вернуть помещение в изначальный вид.
В соответствии с законодательными требованиями любая перепланировка требует специального согласования – в идеале взяться за эту процедуру собственник должен до начала ремонта. Потребуется разработать проект изменений, узаконить его в органах, а затем на его основе осуществлять отделку помещения, сносить или достраивать стены и т.д. Однако, если ремонт уже выполнен, узаконить перепланировку все равно можно: главное, чтобы переустройство не затрагивало важных конструкций здания.
Какие документы нужно собрать?
Перепланировка начинается даже не со сбора документов, а с разработки проекта. Для этого следует обратиться к специалисту (а лучше в аттестованный центр, который имеет полномочия на разработку проектов – во многих случаях такие конторы помогают в узаконивании). Важно выяснить, был ли проведен первичный учет в квартире – сделать это можно в БТИ.
К обязательным документам, которые потребуются для согласования, относятся:
· Технический паспорт/план квартиры с экспликацией (если квартира находится в новом жилом комплексе, то эти документы, скорее всего, придется заказывать самостоятельно, а если при перепланировке планируется снести или изменить несущую стену или иные несущие конструкции, потребуется запрашивать согласование у архитекторов здания, у авторов проекта – когда авторы неизвестны, нужно обратиться в местную администрацию).
· Выписка из Росреестра: получить такую можно онлайн, обычно она оформляется за 2-3 дня и не требует больших финансовых затрат. Документ подтверждает, что квартира принадлежит именно вам.
· Свидетельство о праве собственности (если квартира была куплена несколько лет назад, когда права собственности на специальных бланках еще выдавались), а также правоустанавливающие документы – это может быть договор купли-продажи, ДДУ, договоры дарения или наследования.
· Если вы обращаетесь в стороннюю компанию, которая будет осуществлять перепланировку, от всех совершеннолетних собственников жилья потребуется оформить доверенность на данную организацию.
· Если квартира расположена в центре города или просто в историческом здании, для получения дополнительных разрешений потребуется обратиться в КГИОП.
· Разрешение от сотрудников газовой службы (нужно, если в планах собственника – отключение квартиры от газа или перенос плиты на другое место).
Большой сложности в получении перечисленных документов нет, однако важно озаботиться их сбором не в последний момент, а заблаговременно – иногда (особенно если речь идет не о новостройке, а о старом здании) случаются задержки в получении разрешительной документации от КГИОП.
Какие виды перепланировки запрещены на законодательном уровне?
Есть несколько видов переустройств, которые нельзя осуществлять из-за действующих запретов: мы настоятельно не рекомендуем производить изменения из этого списка.
· Вырубка стены между балконом и комнатой: если вы планируете присоединить балконное пространство к жилому, то разрешается убрать дверь и окно, однако сама конструкция здания должна остаться неизменной;
· Увеличивать площадь ванной или туалета за счет жилых помещений (то есть, лучше «откусить» часть коридора, но вот от комнаты забирать кусок в пользу санузла запрещено – и этому есть вполне логичное объяснение: если вы зальете соседей, то вода попадет к ним в комнату, а не в ванную);
· Перекрывать вентиляцию;
· Демонтировать стены между квартирами – даже небольшой участок (в некоторых случаях это разрешается на этапе строительства здания, пока документы на квартиру еще не получены, такую возможность застройщик прописывает в договоре и иногда даже предлагает приобрести смежные квартиры для расширения пространства);
· Помещать мокрую зону над жилыми комнатами соседей (примечательно, но если вы купили квартиру на втором этаже, и под вами коммерческий объект, проблем с переносом мокрой зоны не возникнет);
· Ликвидировать дверные проемы в несущих стенах: такие двери обычно удачно маскируют, вписать их в дизайнерский проект не составляет труда.
Как согласовать уже совершенную перепланировку?
Если ваша перепланировка отвечает требованиям закона, вы можете узаконить ее и после завершения ремонта. Алгоритм следующий:
· Обратитесь к специалистам для разработки проекта на основе проделанных работ, получите техническое заключение;
· Оформите технический план на квартиру, в котором будут отображены осуществленные изменения;
· Предоставьте эти документы в уполномоченный орган, и, если в течение сорока пяти календарных дней вам не предоставили ответ, направляйте исковое заявление в суд;
· Если суд принял положительное решение (либо вам одобрили проект в БТИ), направьте эти документы в Росреестр (можно подать через центр «Мои документы»);
· После завершения кадастровых работ вы получите новую справку из Росреестра, где будут учтены все изменения.
Если все изменения законны, то скорее всего вам не понадобится обращаться в суд – такая процедура требуется только в том случае, если местные органы сомневаются в соблюдении норм безопасности. Если же суд вынесет отрицательное решение, то придется возвращать квартиру к первоначальному виду.
