Автор: Павел Симонов
- Продажа жилой недвижимости
Жилая недвижимость - жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, садовые дома и земельные участки (и доли в указанном имуществе)
Налоговый нерезидент — это человек, который пробыл за пределами России более 183 дней в течение 12 месяцев.
*Примечание 1:
- Право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником (отец, мать, сестра, брат, ребенок, супруг или супруга);
- Право собственности получено в результате приватизации;
- Право собственности получено по договору ренты;
- Продажа единственного жилья.
Т.е. на момент сделки в собственности нет другой квартиры.
Кроме того, закон разрешает покупку новой квартиры в течение 90 дней до продажи старой — она не повлияет на статус единственного жилья.
- Регионы, где установлены свои сроки минимального владения недвижимостью.
Например, в Севастополе и Ставропольском крае – это 3 года, а в Ростовской обл. вообще нет мин. срока владения. Важно! Объект и регистрация продавца должны находится в этом регионе.
Список регионов можно посмотреть здесь: https://journal.tinkoff.ru/news/vladeu-nedolgo/
**Примечание 2:
В ряде случаев семьи с детьми могут не платить налог при продаже единственного жилья, не зависимо от срока владения, если соблюден ряд критериев (только для резидентов):
- в семье двое и более несовершеннолетних детей (для учащихся очно ограничение по возрасту до 24 лет);
- продав жилье, семья в течение того же календарного года покупает другое (или до 30 апреля следующего года);
- общая площадь больше или кадастровая стоимость выше, чем у проданного;
- кадастровая стоимость жилья, которое продается, не превышает 50 млн рублей;
- на момент продажи жилого помещения ни гражданин, ни его дети не являются собственниками более 50% иного жилого помещения с общей площадью, превышающей общую площадь приобретённого жилого помещения.
Как можно уменьшить величину налога (только для резидентов)
- Уменьшить доходы на расходы. Т.е. величину дохода, полученного от продажи недвижимости, на фактически произведённые и документально подтверждённые затраты на ее покупку (т.е. налог будет на разницу между суммой покупки и продажи недвижимости)
- Также возможно уменьшение доходов на сумму маткапитала для жилья, на оплату которого потратили маткапитал.
- Уменьшить на сумму выплаченных процентов по ипотеке банку для жилья, купленного в ипотеку.
- Применить имущественный налоговый вычет. Если нет документального подтверждения расходов на приобретение недвижимости, то можно применить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн за 1 календарный год для жилой недвижимости.
- Взаимозачет налога к возврату в счет налога с продажи.
НДФЛ к уплате при продаже недвижимости уменьшается на сумму налога к возврату за тот же год.
Как считают срок владения
- Начало отсчёта — момент государственной регистрации права на жильё (по договору купли-продажи или договору дарения).
- Если речь о квартире, полученной по столичной программе реновации, то в срок владения ею засчитывается время, в течение которого в собственности была квартира в старом доме.
- Для случаев, когда увеличивается доля в объекте недвижимости, стартом отсчета минимального срока служит дата приобретения «первой» части.
- Для договоров долевого участия, с момента оплаты договора целиком, не важно, собственными средствами или за счёт ипотеки.
- Если вы продаёте приватизированное жильё, то срок владения исчисляется с даты приватизации недвижимого имущества.
- При продаже унаследованной недвижимости отсчёт срока владения будет вестись со дня смерти наследодателя.
- Если право собственности на недвижимое имущество было получено через суд, то началом отсчёта будет считаться момент вступления в силу решения суда.
Нужно ли подавать налоговую декларацию, если минимальный срок владения закончился
Если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения.
Когда подавать налоговую декларацию
Декларацию 3-НДФЛ надо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а уплатить налог — до 15 июля (того же года).
- Продажа нежилой недвижимости (нежилое помещение, офис, апартаменты, магазин, склад и т.д.)
- Помещение не использовалось в коммерческих целях (не использовалось в принципе или использовалось в личных целях – проживание в случае апартаментов, мастерская, склад, …)
Налоговый нерезидент — это человек, который пробыл за пределами России более 183 дней в течение 12 месяцев.
*Примечание 1:
- Право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником (отец, мать, сестра, брат, ребенок, супруг или супруга);
- Регионы, где установлены свои сроки минимального владения недвижимостью.
Например, в Севастополе и Ставропольском крае – это 3 года, а в Ростовской обл. вообще нет мин. срока владения.
Важно! Объект и регистрация продавца должны находится в этом регионе.
Список регионов можно посмотреть здесь: https://journal.tinkoff.ru/news/vladeu-nedolgo/
Как можно уменьшить величину налога (только для резидентов)
- Уменьшить доходы на расходы. Т.е. величину дохода, полученного от продажи недвижимости, на фактически произведённые и документально подтверждённые затраты на ее покупку (т.е. налог будет на разницу между суммой покупки и продажи недвижимости)
- Применить имущественный налоговый вычет. Если нет документального подтверждения расходов на приобретение недвижимости, то можно применить имущественный налоговый вычет в размере 250 т.р. за 1 календарный год для нежилой недвижимости.
- Взаимозачет налога к возврату в счет налога с продажи.
НДФЛ к уплате при продаже недвижимости уменьшается на сумму налога к возврату за тот же год.
Как считают срок владения
- Начало отсчёта — момент государственной регистрации права на недвижимость (по договору купли-продажи или договору дарения).
- Для договоров долевого участия, с момента оплаты договора целиком, не важно, собственными средствами или за счёт ипотеки.
- При продаже унаследованной недвижимости отсчёт срока владения будет вестись со дня смерти наследодателя.
- Если право собственности на недвижимое имущество было получено через суд, то началом отсчёта будет считаться момент вступления в силу решения суда.
Нужно ли подавать налоговую декларацию, если минимальный срок владения закончился
Если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения.
Когда подавать налоговую декларацию
Декларацию 3-НДФЛ надо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а уплатить налог — до 15 июля (того же года).
- Помещение использовалось в коммерческих целях: сдавалось в аренду, велась хозяйственная и коммерческая деятельность.
При этом в не зависимости от сроков ведения такой деятельности и сроков владения объектом недвижимости налог будет от всей суммы продажи объекта недвижимости и налоговые вычеты не применяются.
Налоговый нерезидент — это человек, который пробыл за пределами России более 183 дней в течение 12 месяцев.
*Примечание:
- Если физ. лицо зарегистрировано в качестве ИП, то применяется выбранная система налогообложения ИП. Но, чтобы платить налог от продажи апартаментов как индивидуальный предприниматель, при регистрации ИП нужно выбрать код ОКВЭД 68.10.22 «Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений».
При выборе УСН «Доходы» предприниматель должен будет платить в бюджет 6% от всех полученных за счет объекта доходов, в том числе и при его продаже.
Когда подавать налоговую декларацию
Декларацию 3-НДФЛ надо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а уплатить налог — до 15 июля (того же года).
Данная памятка по налогам при продаже недвижомсти не является индивидуальной налоговой рекомендацией и создана исключительно в информационных целях. За основу взята информация из открытых источников, в т.ч. портал ФНС nalog.ru.
При копировании и размещении материала, просьба указывать ссылку на источник: https://domybereg.ru/zametki-investora/nalogi-pri-prodazhe-nedvizhimosti-v-2025-godu-fiz-litsami/
Автор: Симонов Павел
Дата: 25.12.2024
Источник фотографии: ru.freepik.com
