Источник: Банки.ру
На рынке аренды недвижимости встречаются мошенники. В этой статье расскажем, как снять квартиру, чтобы не потерять деньги: как проверить собственника, что прописать в договоре и какие заверения собственника должны вас насторожить.
Если вы снимаете квартиру у другого человека и пользуетесь ею для проживания, а не бизнеса, то с юридической точки зрения это не аренда, а найм. Но для простоты восприятия мы будем говорить «аренда».
Какие документы нужно проверить до подписания договора аренды
Перед заключением договора нужно убедиться, что вы снимаете квартиру у человека, который вправе ее сдавать. Бывают случаи, когда человек завладел ключами от квартиры и быстро сдал ее, пока собственник в отпуске или больнице.
Проверить собственника поможет выписка из ЕГРН. До 2016 года выдавали бумажные свидетельства о праве собственности на квартиру, а сейчас информация о собственнике хранится в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Владелец квартиры может заказать эту выписку в МФЦ, Росреестре или на «Госуслугах».
Чтобы проверить подлинность выписки, отсканируйте QR-код, который находится в правом углу. Если вам прислали электронную выписку, загрузите ее на сайте Росреестра в сервис «Проверка электронного документа».
Попросите у арендодателя паспорт и сравните данные в документе с написанным в договоре. Они должны совпадать на 100%, иначе получится, что с арендатора взятки гладки, ведь его паспортных данных в договоре нет.
Сдавать квартиру может только собственник. Если собственников несколько, например брат с сестрой получили квартиру в наследство, тогда каждый должен дать свое письменное согласие на сдачу жилья. Может быть такое, что собственник не присутствует на показе квартиры и на самой сделке, тогда его представитель должен иметь с собой доверенность. Если собственник не может показать документы, потому что «потерял», «забыл» или их «украли», лучше поискать другое жилье.
Если документы в порядке, то можно внести залог. Не всегда есть деньги, чтобы сразу отдать комиссию риелтору и внести оплату за первый и последний месяц. Может выручить займ. Если вы обращаетесь впервые и сможете вернуть деньги в течение нескольких дней, то можно использовать такой инструмент: деньги поступят сразу на карту.
- Подробно зафиксировать состояние квартиры.
Когда-нибудь вы будете выезжать из квартиры, и собственнику может показаться, что после вас в ней подтекает кран и скрипит кровать, а с кухни пропал набор кастрюль. На этом основании он может не только удержать залог, но и требовать дополнительную компенсацию
Чтобы не получать такие претензии, нужно зафиксировать состояние жилья:
- В присутствии собственника пройтись по всему помещению и снять на телефон все проблемные моменты, всю мебель, технику, бытовые приборы. Проверьте, как открываются окна и дверцы шкафов, как работает санузел, как включаются телевизор и микроволновка. Проследите, чтобы собственник был рядом и хотя бы раз попал в кадр.
- Составьте акт приема-передачи, в котором подробно опишите, что находится в квартире и в каком состоянии. Перечислите в документе все найденные повреждения и недостатки.
Если вы составили полный перечень проблемных зон и бережно относились к имуществу, пока жили в квартире, у собственника не будет оснований предъявлять к вам претензии. Главное: храните сделанную видеозапись, пока не съедете с квартиры, а лучше еще дольше. Чем детальнее опишете состояние квартиры, тем меньше придирок будет при выезде.
- Прописать, в каких случаях возвращается залог
При сдаче квартиры арендодатель обычно просит залог (который в законе называют обеспечительным платежом). Если после выезда жильца с квартирой все в порядке, арендодатель обязан вернуть деньги, оставленные в залог.
В некоторых случаях собственник имеет право не возвращать обеспечительный платеж:
- Арендатор не оплатил аренду или коммунальные услуги.
- Арендатор нанес ущерб имуществу, например, сломал технику, испортил мебель, измазал стены. Естественный износ не считается: арендатор не должен компенсировать мелкие потертости и выцветание.
- Арендатор нарушил условия договора, например, против правил курил в квартире или заселил собаку, которая погрызла диван.
Собственник должен обосновать удержание залога, а для этого предъявить доказательства. Например, показать видеозапись, где сдает квартиру с белоснежным диваном, на котором теперь неотстирываемые пятна. Собственник может не вернуть залог, только если докажет порчу имущества или нарушение условий договора.
- Зафиксировать правила повышения арендной платы
До конца действия договора собственник квартиры не может изменять арендную плату по своему усмотрению: если вы договорились на 45 тысяч в месяц, нельзя вдруг потребовать с вас 50. Некоторые считают, что рост инфляции сам по себе дает право поднимать стоимость аренды, но это миф.
Собственник может лишь предложить вам новые условия, а вы можете согласиться или найти другое жилье. Но есть одно исключение.
Повышение платы может быть предусмотрено в договоре. Например, можно прописать, что стоимость повышается один раз в год на 5000 ₽, жильца нужно предупредить об этом за 30 дней, отправив заказное письмо или сообщение в мессенджер. Если при подписании договора вы соглашаетесь на такие условия, будьте готовы и к повышению цены.
Арендную плату можно повышать только по предварительной договоренности.
- Прописать порядок досрочного расторжения договора
Любой договор можно прекратить когда угодно по соглашению сторон: достаточно составить письменное соглашение о расторжении. Если договор заключен бессрочно, его можно расторгнуть в одностороннем порядке, но нужно предупредить собственника за три месяца (в договоре этот срок можно изменить). Также в договоре можно прописать право расторжения в любой момент.
Иногда приходится идти в суд, например, если:
- собственник создает препятствия в пользовании квартирой, например, уже второй месяц не может сделать ключ от домофона;
- в квартире вскрылись недостатки, о которых заранее не было известно, например, электропроводка не соответствует правилам пожарной безопасности;
- квартира требует капитального ремонта, а собственник отказывается его оплачивать.
Перед обращением в суд нужно собрать доказательства того, что ваши права действительно нарушены. Например, это может быть фотофиксация нарушений.
Вы можете прописать в договоре право расторжения в любой момент, а также срок, в который нужно уведомить собственника.
- Определить, кто оплачивает коммунальные услуги и ремонт
По умолчанию собственник обязан оплачивать капитальный ремонт (замену изношенных конструкций, проводки, труб, установку новой сантехники, выравнивание полов) и коммунальные услуги (уборку и освещение подъезда, содержание лифта и вывоз мусора, а также свет, воду, газ и электричество). Но если посмотреть объявления о сдаче квартир, коммунальные услуги чаще всего ложатся на жильца, и это прописывают в договоре. Капитальный ремонт тоже можно возложить на жильца, предусмотрев это в договоре аренды.
Также собственник оплачивает содержание имущества, например, обеспечивает герметичность полов и труб в санузлах, чтобы не затопить соседей. Если затопление произошло, по закону это вина собственника, и он должен нести ответственность. Позже он может попробовать доказать, что затопление произошло по вине арендатора, и потребовать компенсацию.
Аналогично с оборудованием и электроприборами: если произойдет возгорание, ответственность по умолчанию на собственнике. Позже он может попытаться взыскать ущерб с арендатора, но только если докажет его вину.
По закону собственник должен платить за все, что происходит с квартирой, но это можно изменить в договоре.
- Прописать порядок визитов собственника
Собственник может приходить в квартиру только по согласованию с вами, иначе нарушается ваше право на неприкосновенность жилища (ст. 25 Конституции). Согласовывать визит можно устно, например по телефону, а можно прописать это в договоре, например, раз в месяц или три месяца. В экстренных ситуациях владелец квартиры может прийти без предупреждения: при прорыве трубы или пожаре.
Собственник будет приходить так часто, как пропишете в договоре. Если не прописать ничего, собственник может войти в квартиру только в экстренной ситуации.
- Что делать, если собственник нарушает договор
Для начала можно попробовать договориться: вежливо объяснить суть претензии и предложить решение. Возможно, собственник нарушил условия случайно и не против исправить свою ошибку.
Иногда договориться не получается. В этом случае нужно обращаться за защитой своих интересов в суд.
- Соберите доказательства нарушения договора. Например, если квартира оказалась в предаварийном состоянии и это было скрыто при осмотре, можно в качестве доказательств представить фотографии и видеозапись.
- Напишите досудебную претензию собственнику, приложите доказательства и скажите, что намерены обратиться в суд. На этом этапе собственник может оценить свою правовую позицию с юристом, признать вину и пойти на мирное решение конфликта.
- Обратитесь в суд, если переговоры не помогли. Вы можете потребовать от собственника устранить неисправности, вернуть деньги, которые потратили из-за его бездействия, или снизить плату за период, когда условия проживания ухудшились.
Собственник (как и арендатор) обязан соблюдать не только условия договора, но и все остальные законы РФ. Например, если в договоре не прописано, что собственнику нельзя приходить в квартиру по своему усмотрению, это не значит, что он получает такое право. Начните с попытки мирно урегулировать спор, а если приходится обращаться в суд, собирайте доказательства.
Какие условия договора должны насторожить
В договоре должно насторожить все, что ставит вас в заведомо невыгодную позицию. Это еще не означает, что собственник хочет вас обмануть, но лучше не давать ему такой возможности. Например, собственник может включить в договор такие положения:
- неадекватно большой залог;
- предоплата за полгода вперед;
- удержание залога по своему усмотрению;
- право приходить в квартиру в любое время.
Подобные формулировки дают слишком широкие полномочия и создают для вас риски остаться без денег. Если вам предлагают невыгодные условия, лучше не подписывайте договор сразу, а попросите копию, чтобы пообщаться с юристом.
Договор должен создавать равные условия для участников сделки, а не давать односторонние преимущества.
Самые распространенные ошибки арендаторов
Ошибки арендаторов, как правило, связаны с чрезмерным доверием к собственнику. Владелец квартиры может быть харизматичным и улыбающимся, а в объявлении бывают такие приятные условия, что хочется снять квартиру как можно раньше, пока ее не забрали.
В результате арендатор может не прочитать договор и не проверить квартиру, закрыть глаза на расплывчатые формулировки или внести предоплату наличными. После этого в квартире обнаруживаются дефекты, о которых не было ни слова в объявлении, а до собственника почему-то не дозвониться.
При заключении любой сделки имеет смысл спросить себя: «Если меня сейчас обманывают, как я смогу защитить свои интересы?»
Что нужно запомнить
- До подписания договора нужно проверить и собственника, и квартиру.
- Ваши права защищены не только договором, но и российскими законами.
- Некоторые собственники могут обманывать жильцов. Грамотно составленный договор и тщательный осмотр квартиры помогут избежать рисков.
Источник фотографии: ru.freepik.com
