Источник: Домклик
Нередко пары, не состоящие в официальном браке, хотят купить общую квартиру, в том числе в ипотеку. Сделать это можно, но у таких сделок есть некоторые нюансы. Так как покупка недвижимости в так называемом гражданском союзе, имеет свои риски, главный из которых — отсутствие режима совместной собственности, предусмотренного СК РФ для законных супругов.
Если квартира оформлена на одного партнера, второй юридически ей не владеет и при расставании рискует потерять все вложенные средства, даже если они были общими. Доказать свое право на долю можно только через суд по нормам Гражданского кодекса о долевой собственности, что требует документального подтверждения каждой копейки вложений.
О рисках и о том, как правильно оформить покупку недвижимости на двоих без брака, разбираемся в статье вместе с экспертами.
Имущество, купленное в незарегистрированном браке: что нужно знать
Если в официальном браке все совместно нажитое имущество, в том числе и ипотечная квартира, делится пополам (если иное не прописано в брачном договоре), то в случае с незарегистрированными отношениями эта норма не действует. Вот что говорит об этом юрист:
Ипотека, которая была оформлена в сожительстве, не равна ипотеке, которая была оформлена в браке. Сожительство по российскому законодательству браком не является. Поскольку это не брак, тут имеет место одно ключевое последствие — отсутствие режима совместной собственности супругов. Это означает, что если недвижимость приобретается на имя одного из «супругов», то это его личная собственность, и претендовать на нее вторая половина не может.
Если же квартира была приобретена в браке, то независимо от того, на чье имя она оформлена, объект является совместной собственностью и будет разделен пополам (если иное не установлено брачным договором).
Софья Волкова, юрист адвокатского бюро Asterisk
То есть, если ипотека оформляется на кого-то одного в паре, собственником будет именно он. Второй же никаких прав на недвижимость не приобретает, в том числе и когда по кредиту платили оба. Более того, претендовать на нее тот не сможет, даже если молодые люди через какое-то время распишутся. Когда при расставании и разводе (если брак регистрируется после оформления ипотеки на одного человека) не удается поделить имущество мирным путем, выход один — суд. В первом случае можно будет потребовать компенсацию, во втором — и часть недвижимости.
Даже если все ипотечные платежи совершает тот сожитель, который не является ее собственником или сособственником, это не дает ему права претендовать на выдел доли. В таком случае он сможет потребовать возврат денег, которые суд квалифицирует как заем, но только если докажет, что давал эти суммы. Поэтому лучше переводить средства на карту с указанием цели платежа, а не передавать наличными. Если на первоначальный платеж деньги выделил только один из «супругов», то об этом также желательно составить расписку
Софья Волкова, юрист адвокатского бюро Asterisk
Вариант с обращением в суд сложный, долгий и требует доказательств оплаты ипотеки. При этом совсем не факт, что суд встанет на сторону потерпевшего. Поэтому самый оптимальный способ купить общую квартиру или дом без брака — оформить ипотеку на двоих.
Правовой статус сожителей: иллюзия семьи перед лицом закона
В российском законодательстве понятие «гражданский брак» отсутствует как правовая категория. С точки зрения права это два посторонних человека, ведущих совместное хозяйство.
Семейный кодекс РФ — это основной закон, регулирующий имущественные отношения лиц, вступивших в официальный брак. Он устанавливает презумпцию того, что все нажитое с момента регистрации является общим, независимо от того, на кого из супругов оно записано.
Гражданский процессуальный кодекс РФ — это свод правил ведения судебных процессов, который определяет порядок доказывания. Именно он возлагает на незарегистрированного партнера бремя доказывания факта передачи денег, которое крайне сложно выполнить спустя годы после совершения платежей наличными или переводами без назначения.
Давайте рассмотрим несколько вариантов. В гражданском браке квартира, купленная на деньги родителей одного из партнеров, при расставании остается у того, на кого оформлена. Соответственно, второй партнер теряет вложения, если не может их доказать.
Как можно защититься? Например, оформлять жилье только на ребенка родителей (сожителей); заключать письменное соглашение о правах пользования; сохранять все документы и переводы; родителям вне брака — дарить средства именно своему ребенку с указанием цели.
Доказать участие можно только документально: банковские выписки, договор займа/инвестирования, письменное соглашение о вложениях и разделе имущества. Свидетели и переписка — лишь дополнение, потому что без бумаг шансы минимальны.
Что еще важно проверить, чтобы не потерять ни жилье, ни деньги? На кого оформляется квартира, есть ли обременения. Документируйте все вложения (банковские выписки), заключите письменное соглашение о долях и порядке раздела при расставании. Без официальных подтверждений второй партнер не докажет свои права даже при совместной стабильной оплате.
Марьяна Байбородова, директор агентства «Самолет Плюс», город Тюмень
Как взять ипотеку на квартиру на двоих
Гарантией получения половины жилья в случае расставания является только изначальное приобретение квартиры в долевую собственность. Как правило, в этом случае созаемщики приобретают имущество в ипотеку в равных долях.
Софья Волкова, юрист адвокатского бюро Asterisk
Препятствий для того, чтобы взять ипотеку, не будучи в родственных отношениях, нет. В этом случае один партнер будет выступать титульным созаемщиком (основным заемщиком), второй — созаемщиком. Фактически же они будут считаться равноправными созаемщиками, поскольку для банка разницы между ними нет — по договору несут равную ответственность оба.
Как именно распределить эти роли, стороны решают сами. Но нужно иметь в виду, что ежемесячный платеж будет списываться со счета основного заемщика, то есть прежде всего оплату будут требовать с него. И только потом — если на его счете не окажется денег — с созаемщика. Пополнять счет заемщика может кто угодно, в том числе и созаемщик. Досрочно погашать ипотеку последний имеет право и со своего счета.
О том, в каких долях платить по кредиту, партнеры также договариваются между собой. Можно вносить платежи и 50% на 50%, и 70% на 30%, и 100% на 0%.
Что касается самой квартиры, она оформляется в общую долевую собственность. Размер долей пара должна определить самостоятельно, причем сделать это нужно заранее — такие данные потребуется указать в договоре-основании (таковым является, например, договор участия в долевом строительстве).
В остальном процедура получения ипотеки такая же, как на одного человека. Порядок оформления, требования к созаемщикам и необходимые документы от банка к банку могут различаться.
Плюсы и минусы такой сделки
У ипотеки на двоих есть как преимущества, так и недостатки. Сначала расскажем о плюсах.
- Привлечение созаемщика позволяет увеличить сумму кредита и взять, например, более комфортное жилье (по площади, с точки зрения транспортной доступности и так далее). Для этого лишь нужно доказать его платежеспособность.
- Вдвоем платить по ипотеке легче, к тому же один человек всегда может подстраховать другого.
- Налоговый вычет имеет право получить каждый созаемщик.
Вместе с тем у такой формы ипотеки есть и другая сторона.
Так как имущество находится в долевой собственности, у каждого партнера после выплаты ипотеки есть право делать со своей долей все что угодно: продать, сдать, подарить. В некоторых случаях это чревато дополнительными проблемами. Допустим, молодые люди расстались, и один из них захотел съехать, сдав свою часть квартиры в аренду. Для этого нужно согласие второго собственника, который, в свою очередь, может это разрешение не дать.
Другая ситуация: один из партнеров решил продать свою долю. У второго собственника, конечно, есть преимущественное право покупки, но денег на это у него может не быть. И тогда возникает риск соседства с посторонним человеком.
Кроме этого, кто-то из пары может просто отказаться платить по ипотеке, и тогда вся финансовая ответственность ляжет на другого. При этом с первого можно будет взыскать невыплаченную сумму, но доля в жилье за ним сохранится.
Стоит отметить, что в основном такие сложности могут возникнуть, только если пара разошлась — причем, скорее всего, не на хорошей ноте — и не может или не хочет договориться мирно. В целом же в этих вопросах можно найти решение, которое устроит обе стороны.
Главные риски покупки недвижимости вне брака
Теперь рассмотрим главные риски при покупке недвижимости в гражданском союзе.
💔 Риск первый: потеря инвестиций при расставании
Представим стандартную ситуацию: пара живет вместе 5 лет, бюджет полностью общий. Мужчина покупает квартиру за 15 млн рублей. Из них 5 млн — его личные накопления до знакомства, а 10 млн вносятся со счетов обоих партнеров в течение года ремонта и обустройства. Квартира оформляется исключительно на мужчину. Через месяц после новоселья происходит конфликт, и женщина оказывается на улице.
Если она не брала с мужчины расписок о получении денежных средств, не сохраняла банковские выписки с назначением платежа «на покупку доли в квартире» или «возврат займа», доказать факт вложения своих денег будет практически невозможно.
Так, судебная практика показывает, что свидетельские показания друзей и родственников о том, что «бюджет был общим», суды игнорируют. Требуются только первичные финансовые документы. Без них партнер, на которого не оформлено жилье, остается ни с чем, а собственник получает дорогостоящий актив за гораздо меньшие личные вложения.
Если банк требует одного титульного заемщика, а платить планируют двое, право собственности по умолчанию оформляется только на этого заемщика. Второй участник (созаемщик) несет солидарную ответственность по кредиту, но не становится собственником автоматически и не получает долю в квартире.
Так можно ли сразу зафиксировать доли? Отвечу коротко: да, если квартира приобретается вне брака, необходимо обязательно оформить долевую собственность (например, 50/50 или пропорционально доходам) можно прямо в договоре купли-продажи все это указать. А именно:
1️⃣ Долевая собственность с указанием долей каждого в договоре.
2️⃣ Письменный договор инвестирования, фиксирующий вклады и порядок раздела при расставании.
3️⃣ Оба партнера — созаемщики по ипотеке, квартира оформляется на двоих
.В этом случае оба участника становятся совладельцами с момента регистрации сделки, и их доли фиксируются в ЕГРН.
Марьяна Байбородова, директор агентства «Самолет Плюс», город Тюмень
💔 Риск второй: смерть собственника и выселение наследниками
Этот сценарий наиболее трагичен. Если собственник квартиры умирает, а партнер, состоящий в неофициальных с ним отношениях, не призывается к наследованию по закону. Наследниками первой очереди являются дети, родители и официальные супруги умершего, но не сожители (ст. 1142 ГК РФ). Так, биологические родственники могут годами не общаться с умершим, но по закону именно они вступят в права собственности. Выселить нового собственника из единственного жилья, где вы прожили 10 лет, можно только в судебном порядке.
Поэтому единственный способ защиты — наличие зарегистрированного завещания. Однако стоит учитывать статью об обязательной доле в наследстве: несовершеннолетние или нетрудоспособные дети умершего, о которых второй партнер может не знать, получат свою часть вопреки любому завещанию и станут ее новыми сособственниками.
Гражданский муж или жена не являются наследниками первой очереди. По закону наследниками являются дети, родители и официальный супруг (если он есть). Сожитель может претендовать на наследство только как наследник восьмой очереди — при отсутствии всех остальных родственников, что на практике почти невозможно.
Единственный способ защитить партнера в гражданском союзе — завещание. Но и здесь есть подводные камни: если у умершего есть нетрудоспособные родители или дети-инвалиды, они получат обязательную долю (не менее 50% от той, что причиталась бы по закону), даже если есть завещание на сожителя.
Поэтому более надежный вариант — еще при жизни оформить квартиру в общую долевую собственность или подарить долю. Наследственный договор тоже возможен, но он сложен в исполнении, и об этом стоит помнить.
Наталья Романенко, руководитель агентства «Ваша сделка под защитой»
💔 Риск третий: банкротство одного из партнеров
Если ипотека или потребительские кредиты оформлены на собственника квартиры, а фактически их гасила пара из общего бюджета, при банкротстве титульного владельца недвижимость попадает в конкурсную массу. Финансовый управляющий выставит квартиру на торги для погашения долгов перед банками.
Партнер, чьи деньги уходили на платежи, превращается в обычного необеспеченного кредитора третьей очереди. Шансы вернуть свои миллионы из массы банкрота стремятся к нулю.
Эта тенденция покупки недвижимости до официальной регистрации отношений сейчас очень популярна. Если брать мою практику, то в категории 25–35 лет — это самая активная аудитория. Причём 60% сделок инициируют женщины, мужчины — 40%.
За последние 2 года (2024–2026) тренд только усилился. Люди перестали воспринимать брак как обязательное условие для жилья. Они рассуждают прагматично: рынок растет, ипотека дорожает — важнее войти в квадратные метры сейчас, а не тратить деньги на пышную свадьбу. Более того, я вижу, что растет число брачных договоров — раньше это было исключением, а теперь стало разумной стратегией. Клиенты хотят договориться «на берегу», без лишних эмоций.
Самое главное — помнить одно: «В гражданском браке закон не защищает того, кто вкладывает деньги, но не является собственником. Любая ваша помощь — это личный кредит титульному владельцу, который он может никогда не вернуть».
Поэтому если вы не готовы к такому риску — либо сразу оформляйте доли нотариально, либо покупайте квартиру только на себя. И обязательно советуйтесь со специалистами до подписания договора, а не после конфликта. Рынок недвижимости не прощает эмоций — он про документы, расчет и здравый смысл.
Наталья Романенко, руководитель агентства «Ваша сделка под защитой»
💔 Риск четвертый: использование материнского капитала
Использование государственных субсидий в неофициальном союзе создает патовую ситуацию. Согласно ФЗ № 256, при использовании маткапитала владелец сертификата обязан выделить доли всем членам семьи: себе, своему официальному супругу и детям. Отец детей, не являющийся официальным мужем матери, не признается членом семьи в контексте данного закона.
Если квартира оформлена на одного, то второй не имеет на нее прав, даже если помогал с ремонтом или оплатой. Это не злая шутка закона, это норма для гражданского брака: режим совместной собственности не действует.
Я никогда не отговариваю покупателей, но всегда предупреждаю. И настоятельно рекомендую покупать только на одного или в долевую если:
1️⃣ Вклады неравны — например, один вносит 70%, другой 30%. Без брака это верный путь к судебным тяжбам.
2️⃣ Нет письменного «плана Б» — если партнеры не готовы зафиксировать доли или порядок раздела, лучше не рисковать.
3️⃣ Используется материнский капитал — здесь я вообще категорична. Если вы вкладываете сертификат в квартиру без брака и без нотариального обязательства выделить доли детям, это почти гарантированно приведет к конфликту с опекой. В таком случае покупайте жилье единолично на владельца сертификата.
Помните, при перепродаже единоличный собственник получает всю прибыль.
Наталья Романенко, руководитель агентства «Ваша сделка под защитой»
Как минимизировать риски: инструменты защиты
Исходя из комментариев экспертов недвижимости, рассмотрим инструменты, с помощью которых можно минимизировать риски и сохранить свои финансы и имущество в незарегистрированном браке. Закон оставляет для гражданских супругов несколько легальных механизмов фиксации финансовых договоренностей.
- Брачный договор — это соглашение лиц, вступающих в брак, определяющее их имущественные права и обязанности в браке и в случае его расторжения. Но помните, согласно ст. 41 СК РФ, договор вступает в силу только с момента государственной регистрации брака. Заключить его заранее, живя гражданским браком, нельзя — он будет юридически ничтожен до дня свадьбы.
- Соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности — это гражданско-правовой контракт, который используется для фиксации реальных финансовых вложений людей. В нем прописывается, что, к примеру, Петр Иванов вносит 70% стоимости, а Ангелина Симонова — 30%, и соответственно распределяются доли в Росреестре сразу при покупке. Это самый надежный способ защиты, по мнению экспертов.
- Договор целевого дарения денежных средств — составляется, если один партнер дает другому крупную сумму на первоначальный взнос. В договоре указывается: «Даритель безвозмездно передает Одаряемому сумму А для внесения взноса по договору купли-продажи объекта Б». Это защищает дарителя от претензий кредиторов одаряемого, но лишает самого дарителя права требовать долю в квартире (ведь подарок возврату не подлежит).
- Расписка в получении денежных средств — простейший инструмент. При передаче наличных всегда нужно брать рукописную расписку с указанием паспортных данных, суммы и цели («в счет оплаты покупки квартиры по адресу...»). Для банковских переводов необходимо в поле «Назначение платежа» указывать ту же формулировку.
Здесь главный вопрос — чьи деньги. Сожитель, вложившийся в ремонт, сможет претендовать лишь на компенсацию своих расходов, и то — если сможет доказать их в суде.К сожалению, в гражданском браке презумпция общности имущества не действует. Чтобы взыскать деньги, придется доказывать факт и размер вложений в суде.
Поэтому сохраняйте все:
🟢 письменные соглашения (договор займа или соглашение о порядке финансирования ремонта);
🟢 чеки, квитанции, выписки по карте с назначением платежа «За ремонт в квартире по адресу...»;
🟢 договоры с подрядчиками, где плательщиком указаны оба;
🟢 переписку в мессенджерах, где партнер признает ваш вклад.
Но имейте в виду: суд может признать только капитальный ремонт, который значительно увеличивает стоимость жилья (перепланировка, замена окон, стяжка пола). Обои, краска, сантехника и мебель обычно считаются текущими расходами и не компенсируются.
Мой совет, если вкладываете крупные суммы, заключайте не договор займа, а соглашение о компенсации затрат, где пропишите, что при продаже квартиры в течение определенного срока вы получите свою долю из вырученных средств. Это надежнее, чем надеяться на чеки.
Наталья Романенко, руководитель агентства «Ваша сделка под защитой»
Типичные ошибки, ведущие к потере жилья
Приобретение квартиры вне брака превращает вопрос любви и доверия в строгую бухгалтерию и документооборот. Единственным способом спать спокойно является либо немедленная регистрация отношений в ЗАГСе, либо оформление недвижимости в общую долевую собственность с четким разделением метров в соответствии с каждым внесенным рублем.
А также стоит знать о типичных ошибках и уловках при покупке жилья в незарегистрированном браке:
- Оформление квартиры на родителя одного из партнеров «для упрощения налогов». Родители имеют полное юридическое право выселить совершеннолетнего ребенка и его семью в любой момент, а также продать квартиру, подарить ее другому лицу или завещать третьему человеку. Деньги признаются подарком родителям.
- Оплата ипотеки с личной карты того, кто не является собственником. Эти платежи в суде будут трактоваться как добровольная помощь или неосновательное обогащение собственника, но не как покупка доли. Вернуть их можно только в пределах срока исковой давности (3 года) и только тело платежа, без учета роста цен на недвижимость.
- Вера в обещания «распишемся позже и переоформим». За время выплаты ипотеки рыночная стоимость квартиры может вырасти вдвое, и собственник может передумать жениться и делить удорожавший актив.
Один из частых вопросов: если бюджет ограничен только одной суммой первоначального взноса, что безопаснее: купить маленькую студию целиком одному партнеру или внести эти деньги как первоначальный взнос по ипотеке, где второй партнер будет созаемщиком?Однозначно — купить студию одному. В первом случае, право собственности четко ваше, второй партнер не несет кредитных обязательств.Во втором, оба солидарно отвечают перед банком. При расставании один может продолжать платить, а второй нет, квартира останется в долевой собственности и второй будет иметь право на свою долю.Очень часто у партнеров не получается договорится при расставании и это приводит к плохой кредитной истории и потере объекта недвижимости из-за просрочек перед банком.
Наталья Романенко, руководитель агентства «Ваша сделка под защитой»
Главное
- Взять ипотеку на жилье на двоих, не будучи в официальном браке, можно.
- Оформить ее нужно в долевую собственность — и лучше выделить одинаковые доли, чтобы у каждого в собственности была половина квартиры.
- Оба партнера будут равноправными созаемщиками по ипотечному договору.
- О размере платежей пара договаривается между собой сама.
Источник фотографии: ru.freepik.com
