Как изменить состав заемщиков ипотеки
Источник: Обзор рынка новостроек
Ипотечный кредит выплачивают годами, а иногда и десятилетиями. За это время многое может измениться – в том числе, может потребоваться и смена созаемщиков. Как поменять состав заемщиков в договоре с банком, и кто может выступить в их лице? Читайте в материале.
Созаемщик и поручитель – не одно и то же?
Прежде всего, давайте разберемся с терминологией. Созаемщик – тот, кто несет ответственность наравне с основным заемщиком. Он отвечает за кредит ровно на тех же условиях, что и лицо, которое оформляло договор с банком. Банк вправе обратиться к любому из созаемщиков с требованием погасить долг в случае, если второй заемщик по той или иной причине не может этого сделать.
Поручитель – это совсем другое лицо. Под этим понятием скрывается тот, кто отвечает, чтобы основной заемщик своевременно платил по кредиту. И только в случае, если заемщик сильно задолжал, банк имеет право обратиться к поручителю.
Супруг: всегда созаемщик?
Чаще всего созаемщиком становится супруг или супруга. Это происходит, даже если кредит оформлен на кого-то одного. Исключением может служить только наличие брачного договора, в котором четко указано, что квартира принадлежит тому, кто выплачивает ипотеку.
Однако иногда банки фиксируют мужа или жену не как заемщика, а как поручителя. Так работают, в том числе, и некоторые крупные банки – например, ВТБ. Чаще всего это происходит, когда супруг не может стать созаемщиком – например, не имеет официальной работы.
Другие созаемщики – кем они могут являться?
Они могут быть кем угодно – детьми, родителями, братьями, сестрами… и даже просто друзьями или коллегами! Созаемщиком может стать абсолютно любой человек, который на это согласен – главное, чтобы у него была положительная кредитная история, и чтобы у него был достаточный доход (и официальный его источник).
Какие изменения в составе договора разрешают банковские учреждения
Важно понимать, что любое изменение договора – это фактическое его переоформление. При этом банк заново осуществляет все проверки и оценивает риски – в связи с этим он может отказать (например, если новые созаемщики его не устроят).
Исключение созаемщиков из состава должников, как правило, предшествует изменению состава заемщиков. Вот как это происходит. Представим ситуацию – Александр и Анна женаты, они покупают квартиру в ипотеку. Главным заемщиком становится Анна, Александр становится созаемщиком. Позднее пара решает развестись, квартира и ипотека остается Анне. Если официального дохода Анны достаточно, то Александр просто исключается из числа созаемщиков. Однако, если у Анны недостаточный для выплат по ипотеке официальный доход, ей необходимо найти созаемщика – например, одного из родителей или кого-то из родственников.
Могут быть и другие причины смены заемщиков – например, в собственности выделяется доля члену семьи. Чтобы быть уверенным, что он тоже будет участвовать в выплате ипотеки, его решают сделать созаемщиком.
Варианты изменить состав заемщиков
Фактически существует 2 способа это сделать:
Договориться с банковским учреждением. В этом случае банк закроет старый ипотечный договор и заключит новый – в нем доли будут распределяться иначе, чем в первом. В этот же момент вы можете осуществить и реструктуризацию ипотеки, если в этом есть необходимость, а у банка есть выгодные предложения. В большинстве случаев банки отказывают, если собственность оформлена не на главном заемщике.
Если перед вами стоит задача перевести супруга из статуса поручителя в статус заемщика, нужно вносить изменения как в сам договор, так и в закладную. В этом случае банк может потребовать оплатить комиссионные (информацию о комиссии вы можете получить у сотрудников банка, в котором оформлен договор). Чтобы изменить данные, вам потребуется написать заявление с причинами, по которым вы хотите переоформить документ – в течение двух недель банк его рассмотрит и даст ответ.
Рефинансироваться в другом банке. На консультации в банковском учреждении вы можете уточнить все нюансы, и если новый банк пойдет навстречу, то договор будет составлен иначе. В этом случае ваш новый кредитор переведет в старый банк сумму на погашение, и вы возьмете там закладную. Если бывшего супруга надо исключить из поручителей, это произойдет автоматически – ведь кредит будет считаться погашенным, и обязательства по нему закончатся. По сути, в новом банке вы оформите новую ипотеку – и в ней будете иметь право указать в качестве созаемщиков тех людей, которые желают ими стать. Новым заемщикам потребуется предоставить документы, подтверждающие их трудоустройство и официальный доход. И, конечно, потребуется принести паспорт.
Кто может стать собственником объекта недвижимости?
В право собственности имеют право вступить созаемщики, их родители и супруги, дети, а также супруг или супруга основного заемщика. Если необходимо выделить долю несовершеннолетнему (с недавних пор Росреестр и органы опеки разрешили это делать) до погашения кредита, его в обязательном порядке нужно включить в состав поручителей.
Пакет документов для изменения состава созаемщиков
Для редактуры документов банка потребуется подготовить:
· Заявку от участников контракта и мужа/жены;
· Заявку от нового заемщика;
· Удостоверяющие личность документы всех текущих и будущих заемщиков;
· Справки, которые удостоверяют наличие официального трудоустройства и уровень заработной платы нового участника;
· Документы на квартиру – договор долевого участия или договор цессии (если дом еще не достроен) и выписку из ЕГРН (если дом уже сдан и поставлен на учет);
· Предыдущий контракт с банком;
· Брачное свидетельство или документ, подтверждающий развод, справку о том, что имущество разделено.
Процесс изменения условий ипотечного договора
Чтобы внести правки в этот важный финансовый документ в рамках одного банка (без рефинансирования в другом учреждении), потребуется воспользоваться следующим алгоритмом:
· Подача документов на изменение состава заемщиков (в некоторых банках возможно направить такое заявление и прикрепить к нему документы онлайн);
· Проверка банком предоставленного документационного комплекта, рассмотрение заявки и принятие окончательного решения;
· При положительном исходе – предоставление официального согласия (смс, письмо на имейл);
· Внесение изменений: оформление дополнительного соглашения и редактура закладной (либо полное переоформление договора, если это необходимо);
· Регистрация нового ипотечного контракта в Росреестре;
· Предоставление в банк документации, которая подтверждает регистрацию (например, выписки из ЕГРН);
· Внесение новой информации в банковскую систему учета.
Как видите, внесение изменений в договор – процедура вполне реальная. Главное, чтобы новые заемщики удовлетворяли требованиям банковского учреждения и были готовы предоставить соответствующие документальные подтверждения.
