Как подготовить квартиру к запуску краткосрочной аренды: пошаговые действия и чек-лист готового к сдаче объекта
Источник: Авито
Евгений Корнеев
Собственник и управляющий недвижимостью
- Город: Москва
- В собственности: 5 объектов
- Прибыль: 400 000 рублей в месяц
- Средняя загрузка объектов: 88%
Пять лет назад я купил квартиру в Сочи, чтобы отдыхать там со своей семьей, а в остальное время — сдавать её в аренду. Через несколько лет мы с женой занялись арендой как полноценным бизнесом. Мы купили и подготовили к сдаче ещё 4 квартиры: в Москве, Подмосковье и в грузинском курортном Батуми.
Чётко отлаженная схема подготовки квартир к аренде позволила нам сделать бизнес успешным: на сегодня средняя загрузка наших объектов в Москве составляет 95% в месяц, в курортных городах — до 100% в сезон и 75% в несезон. В этой статье расскажу, что нужно сделать, чтобы подготовить квартиру к запуску в посуточной аренде.
Шаг 1. Обставить и укомплектовать квартиру
Обстановка квартиры в посуточной и долгосрочной аренде сильно отличается. Долгосрочным арендаторам не нужны предметы повседневного обихода: если человек въезжает в квартиру, в которой будет жить несколько лет, он привезёт свои подушки и одеяла, посуду и мелкую бытовую технику, купит полотенца и постельное бельё. Даже набор мебели в арендованной квартире может быть минимальный, ведь часто люди переезжают со своим диваном или комодом. В краткосрочной аренде наоборот: нужно подумать за гостя, что ему может пригодиться.
Мы обустроили свою первую квартиру в Сочи так, чтобы нам самим было удобно приезжать туда на отдых. Поэтому составить чек-лист комплектации для посутки нам было несложно. Сначала мы внесли в список всё, что делали для себя, а потом оставили в нём только самое необходимое.
- Постельные принадлежности, полотенца. Я советую выбрать хорошие гипоаллергенные подушки и одеяла, ведь внезапная аллергия может стать причиной досрочного выезда гостя.
- Предметы личной гигиены. Мыло и шампунь можно использовать либо одноразовые, либо разлить их в практичные дозаторы. А вот положить просто кусок мыла в мыльницу — плохая идея, потому что оно теряет свою презентабельность уже после первого мытья рук.
- Сушилка для одежды, гладильная доска, утюг. Они могут пригодиться тем, кто снимает квартиру в командировке. Важно, чтобы эти вещи не были на виду, но при этом гость легко мог их найти. Например, мы убираем все предметы быта в ящик для хранения в кровати с подъёмным механизмом и оставляем на видном месте информацию, что полезного есть в квартире и где это лежит.
- Посуда для приготовления еды, тарелки и столовые приборы. Для гостя квартира ненадолго станет домом, а мы привыкли, что дома можно готовить.
Интерьер квартиры для посуточной аренды может быть лаконичным, если аудитория непритязательна или приехала просто переночевать. Но если в вашу квартиру приезжают на отдых, гости начинают сравнивать её с курортными отелями, поэтому важно уделить внимание интерьеру: в нём должны быть красивые детали, уникальные предметы, яркие, запоминающиеся мелочи.
Когда готовили апартаменты в Батуми, мы ездили по Грузии и Турции в поисках красивых вещей для интерьера. Например, купили дизайнерский шкаф без створок: он не только помогает ничего не забыть при выселении, но и запоминается гостям настолько, что они просят прислать им адрес магазина. Ещё поставили на балконе марокканский столик — гости любят за ним фотографироваться.
Яркий уникальный интерьер решает сразу две задачи. Во-первых, он вызывает у гостей сильные эмоции и они запоминают вашу квартиру — это повышает шансы, что в следующий раз эти люди вернутся к вам снова. Во-вторых, объявления с фотографиями красивой квартиры привлекают новых клиентов: из нескольких десятков похожих объявлений человек выберет то, в котором интерьер ярче.
Шаг 2. Наладить отношения с соседями
Вопрос с соседями лучше решить сразу, ещё до того, как к вам заехали первые гости. Мало кому из постоянных жильцов дома понравится, что квартира по соседству будет сдаваться посуточно, потому что это риск шумных вечеринок по ночам, дебошей в подъезде и просто подозрительных лиц. Конфликтные ситуации у гостей с соседями рано или поздно будут, поэтому собственнику стоит наладить отношения с жильцами дома сразу. Для этого можно договориться о двух простых вещах.
- Отдавать соседям штраф, если гости нарушили правила проживания. При заселении мы предупреждаем гостей о штрафах за порчу имущества и нарушение правил проживания. Компенсацию за испорченное имущество мы оставляем себе. А вот если гости, например, закатили шумную вечеринку, то мы взыскиваем с них штраф и отдаём его соседям: для нас здесь убытка никакого, а жильцы дома становятся гораздо лояльнее.
- Попросить соседей жаловаться лично вам. Я оставляю соседям свой номер телефона и прошу звонить, если гости шумят в неустановленное время. Это повышает уровень доверия к нам со стороны постоянных жильцов дома — они чувствуют, что мы беспокоимся об их комфорте.
Как показывает моя практика, такие звонки бывают нечасто: даже соседка по площадке в Сочи, человек старой закалки, звонила всего несколько раз. Но с моим номером в своей записной книжке она стала лояльнее к идее аренды квартиры по соседству с ней, хотя изначально была настроена очень негативно.
По нашему опыту с соседями нужно дружить. Это не только избавит от конфликтов с ними и разборок с участковым, но и поможет вам вовремя узнавать о возможных проблемах с гостями, ведь жильцы дома всегда начеку.
Шаг 3. Подобрать персонал
Перед запуском посуточной аренды важно понять, какой персонал вам нужен и по какой схеме вы будете с ним работать. Например, нужен ли администратор на входящие заявки или вы будете заниматься этим сами? Нанять встречающего или организовать бесконтактное заселение? Заказывать клининг или самим найти персонал для уборки? Вот каких сотрудников рекомендую искать для запуска объекта в посуточную аренду и в каком формате с ними работать.
- Администратор. Он составляет и размещает объявления, принимает звонки, оформляет брони, покупает всё необходимое в квартиру. Если в собственности находится 2–3 объекта, собственник вполне может справиться с управлением сам — было бы время и желание. Если объектов больше, лучше дополнительно нанять администратора.
Я пришёл к выводу, что с пятью квартирами в посуточной аренде смогут управиться два администратора — в нашем случае это мы с женой. При этом у нас обоих есть основная работа, арендой мы занимаемся в свободное время. Я размещаю объявления, общаюсь с гостями, жена ведёт бухгалтерию и занимается хозяйственными вопросами.
- Встречающий. Нужна ли должность встречающего, зависит от того, в каком ценовом сегменте находится ваше предложение по аренде. Если это дорогое жильё, гостей должен встречать либо хозяин, либо администратор. Если это средний сегмент, то ключи может передавать и забирать у гостей уборщица.
Встречающий не понадобится, если организовать бесконтактное заселение — такой вариант уместен для любого сегмента жилья. Есть разные варианты, как передавать гостям ключи. Например, на объекте в Сочи мы установили надёжный сейф в подъезде: перед заселением сообщаем гостям код, и они сами забирают ключи от квартиры. А ключи от апартаментов в Батуми находятся на ресепшене апарт-отеля. Также можно установить кодовые замки, тогда необходимость передавать ключи гостям отпадет. Например, в нашей московской квартире сразу три кодовых замка: на калитке во двор, на двери, ведущей на этаж, и в самой квартире — это и безопасно, и удобно.
Мы перешли на бесконтактное заселение в период пандемии и решили сохранить эту схему — она оказалась удобной для всех. Для нас это сокращение административной нагрузки и оптимизация расходов на персонал, для гостей — гибкое время заселения. Я сообщаю, когда квартира будет готова, а они сами выбирают время заезда — нам не надо договариваться о передаче ключей, мы не зависим друг от друга. Основной минус — для некоторых гостей это непривычно, и они задают много вопросов. Приходится долго разъяснять, где взять ключи и как попасть в квартиру.
- Клининг-менеджер. Здесь есть два варианта: простой и дешёвый.
Простой вариант — заключить договор с клининговым агентством, которое будет присылать персонал для уборки, замены постельного белья и полотенец, стирки. Проблема в том, что нет страховки от плохой уборки. Максимум, что в таком случае может агентство, — дать скидку на следующий клининг.
Дешёвый вариант — найти уборщиков самостоятельно через сайты трудоустройства. В этом случае придётся потратить время на собеседования, а потом следить, как работает сотрудник. Например, качество уборки может быть высоким в начале, когда человек хочет, чтобы его наняли, но заметно ухудшиться спустя несколько месяцев. Тогда придётся снова тратить время на подбор нового сотрудника. Но эти административные усилия себя оправдывают, когда удаётся найти подходящих людей. По моему опыту, «своя» уборщица обходится на 20–30% дешевле услуг клининга.
Уборщицам, которых я нанял сам, можно поручить дополнительные задания, например, они помогают мне проводить видеоинспекцию квартиры после выезда гостей. Мы созваниваемся по видеосвязи, проходим по квартире, смотрим, всё ли в порядке, ничего ли не сломано, не нужно ли что-то докупить. Такое не получится с сотрудниками клининга.
Коротко: что сделать перед запуском квартиры в посутку
Укомплектовать квартиру
- Постельные принадлежности, полотенца
- Посуда, столовые приборы
- Предметы для ухода за одеждой
- Предметы личной гигиены
- Детали интерьера
Наладить отношения с соседями
- Объяснить, на каких условиях сдаётся квартира
- Компенсировать им моральный ущерб в случае шума и дебошей за счёт штрафов с гостей
- Оставить номер телефона и оговорить, в каких случаях нужно звонить хозяину квартиры
Подобрать персонал
- Администратор. Его роль может выполнять собственник, если во владении 2–3 объекта.
- Встречающий. Вместо него можно организовать бесконтактное заселение.
- Клининг-менеджер. Это может быть сотрудник клининговой компании или нанятый вами уборщик.
