Процедура покупки недвижимости в Испании
Источник: Prian.ru
Какие обязанности есть у иностранных собственников домов и квартир? На что обратить внимание при поиске риелтора? Как проходит типичная и дистанционная сделка? И сколько сверх стоимости объекта должен будет заплатить покупатель? Перед вами инструкция по приобретению недвижимости в Испании.
Права и обязанности иностранных покупателей
Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Испании?
Недвижимость в Испании могут купить граждане любой страны мира. Для проведения сделки нет необходимости становиться резидентом, получать вид на жительство или какое-либо разрешение от местных органов власти. Объект можно оформить на физическое или юридическое лицо.
Иностранцы традиционно очень активны на местном рынке. Большинство продаж приходится на британцев, французов, немцев. Среди покупателей не из стран Евросоюза активны китайцы и россияне.
По данным Генерального совета нотариусов, в первой половине 2020 года из-за пандемии продажи жилья иностранцам в Испании упали на 37,4%, до 32 395 транзакций. Тем не менее даже с учётом спада это 17,3% от общего числа покупок.
Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?
Никаких ограничений по типам недвижимости, которая может принадлежать иностранцам, в стране также нет. Разрешается приобретать в полную собственность апартаменты на первичном и вторичном рынках, виллы с землёй, незастроенные участки, любые виды коммерческой недвижимости.
Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Испании?
Владелец любой недвижимости независимо от её стоимости может подать заявление на многократную шенгенскую визу. По ней можно находиться в стране до 90 дней в полугодие. Если необходимо оставаться в Испании дольше, надо оформлять вид на жительство.
В 2013 году вступил в силу так называемый закон «О золотой визе». С тех пор все покупатели, вложившие в недвижимость от €500 тыс., получили право оформить вид на жительство для всех членов семьи. За эти годы программа несколько раз дорабатывалась и с учётом последних поправок стала одной из самых востребованных в Евросоюзе.
В 2019-м программа «золотой визы» побила рекорд по числу заявителей. Их оказалось 1 422, а в 2018-м было 1 188. С 2014 года эта программа привлекла 5 515 инвесторов.
Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Испании?
Права у иностранцев на приобретение недвижимости в Испании такие же, как у местных жителей, но и обязанности тоже. Прежде всего, есть обязанность регулярно оплачивать коммунальные услуги и платить налоги на недвижимость. Если объект сдаётся туристам, необходимо также выполнять требования арендного законодательства, которое в последние годы ужесточается.
Кроме того, налоговые резиденты России должны также соблюдать законы своей страны. К примеру, в случае открытия банковского счёта в Испании или создания юрлица (что может потребоваться при сделке) необходимо сообщить об этом в налоговую. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.
Поиск недвижимости в Испании
Начинать рекомендуем с изучения особенностей рынка недвижимости Испании. Прочитайте свежие статьи и новости об этой стране, ознакомьтесь с личным опытом людей, которые уже приобрели недвижимость.
В 2018 году съёмочная группа Prian.ru съездила в Испанию и подготовила серию видеосюжетов из популярных курортных регионов. Посмотрите спецпроект «Испанская мечта», чтобы составить лучшее представление о том, что там продаётся.
Также вы можете пообщаться с консультантами по Испании и уточнить у них непонятные для вас вопросы. Определиться с выбором поможет и посещение вебинаров по зарубежной недвижимости.
Большая база объектов недвижимости в Испании на русском языке собрана на Prian.ru. Сортируйте предложения по важным для вас параметрам, сохраняйте понравившиеся варианты и подписывайтесь на обновления. Если захотите получить больше информации о недвижимости, не стесняйтесь обращаться к продавцам (на странице каждого объекта есть кнопка «Связаться с продавцом»).
Также вы можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риелторы и застройщики сами пришлют вам подборки подходящих вариантов.
Риелторы и юристы в Испании
При поиске помощников в проведении сделки стоит учитывать несколько обстоятельств.
Участие риелтора в сделке необязательно. Главное – для регистрации купли-продажи необходим нотариус, который и несёт ответственность за юридическую чистоту сделки. Но большинство иностранцев пользуются услугами агентов, которые, как правило, для покупателей бесплатны.
Испания очень популярна у зарубежных покупателей недвижимости. Для россиян она и вовсе безусловный лидер спроса. Соответственно, местный рынок ориентирован на работу с иностранцами. В курортных регионах есть множество компаний, основанных выходцами из России и других стран бывшего СССР. Фирмы, которыми владеют испанцы, также часто нанимают русскоговорящих агентов.
Кроме того, у многих из них есть представители в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах. А значит, найти сервис на родном языке не составит труда, по крайней мере если вас интересует испанское побережье Средиземного моря. В других регионах – сложнее. Специалисты традиционных испанских агентств часто не говорят даже по-английски.
При этом риелторская деятельность в Испании не подлежит обязательному лицензированию. Открыть такой бизнес несложно – не нужны большие капиталы, длительное обучение, получение сертификатов… В результате есть риск связаться с фирмой-однодневкой, получить некачественный сервис или заплатить завышенную комиссию.
Поэтому перед началом работы рекомендуем проверить вашего риелтора: зарегистрированное юрлицо (не полгода назад), офисы в разных регионах и даже странах, качественный и регулярно обновляемый сайт, готовность предоставить контакты бывших клиентов… Одним из показателей качества может быть участие компании в профессиональной ассоциации – Gestor Intermediario en Promociones de Edificiones (GIPE) или Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API).
Размер и порядок начисления агентского вознаграждения в Испании также не регулируется законом. Стандартная практика – комиссию 3–5% от цены объекта выплачивает продавец. Но бывает (особенно если в цепочке участвует несколько агентов), что стоимость недвижимости искусственно завышается, чтобы увеличить вознаграждение риелтора. Во избежание таких случаев рекомендуем проверить, не опубликован ли тот же самый объект в других базах по другой цене, сравнить его цену с похожими предложениями и заказать независимую оценку.
Заключение оценщика можно получить онлайн за €10–30 на сайтах многих банков. Хотя, конечно, лучше найти агента, которому вы доверяете.
И наконец, объём и типы услуг, которые предоставляют испанские риелторы, тоже очень сильно разнятся. Одни только подбирают объекты, возят на просмотры и участвуют в переговорах; другие могут и мебель подобрать, и договоры с поставщиками коммунальных услуг заключить, и сдать недвижимость в аренду. Этот вопрос стоит также обсудить перед началом работы.
Главную ответственность за сделку несёт не риелтор, а юрист – адвокат или нотариус. Юрист проверит чистоту сделки, составит документы, зарегистрирует сделку, осуществит контроль за переводом средств. Юрист, разбирающийся в тонкостях процесса, поможет вам сэкономить время и деньги, а также снизить риски при заключении сделки. Порекомендовать юриста могут риелтор или знакомые. Также можно его найти через юридические сообщества.
Пошаговая процедура сделки в Испании
Этап 1. Подготовка к сделке
Идентификационный номер иностранца
Для проведения крупных сделок, в том числе покупки недвижимости, трудоустройства или открытия бизнеса, иностранцу понадобится идентификационный номер (numero de identificacion de extranjero, NIE). Его можно получить заранее, в консульстве Испании в своей стране, или на месте, в отделе по иммиграции в полиции.
Документы для оформления NIE: оригинал и ксерокопия всех страниц паспорта, две фотографии, квитанция об уплате государственной пошлины (около €10), заполненная анкета EX-15. Обычно риелторы помогают своим клиентам получить номер иностранца.
Оформление NIE может длиться от нескольких дней до нескольких недель – в зависимости от числа заявок. Забрать документ может представитель иностранца, делать это лично необязательно.
Счёт в испанском банке
Для проведения сделки понадобится счёт в банке Испании, поэтому открыть его лучше заранее. С иностранцами работают многие финансовые учреждения, например Sabadell, Bankia, Caixabank.
При обращении в банк нужны будут следующие документы: заграничный паспорт, идентификационный номер иностранца и, скорее всего, документы, подтверждающие ваш доход (справка с работы о занимаемой должности и зарплате, формы 2-НДФЛ или 3-НДФЛ, справки о продаже недвижимости в России и т. п.). Многие банки просят представить документы с переводом на испанский и легализацией апостилем.
Сама операция открытия счёта в евро бесплатная, но в дальнейшем при положительном балансе будет взиматься ежеквартальная (или ежегодная) комиссия. Первая сумма взноса может быть даже нулевой. Этот же счёт можно будет использовать для оплаты коммунальных услуг. Сейчас все банки дают доступ в онлайн-кабинет, соответственно, все операции легко проводить удалённо.
Этап 2. Бронирование и проверка объекта
Когда подходящий объект найден, можно снять его с продажи, оставив продавцу задаток, подтверждающий серьёзность намерений покупателя. На рынке принято передавать для бронирования €3–5 тыс. Собственник подпишет квитанцию о получении задатка, в дальнейшем эта сумма будет зачтена в стоимости объекта.
После бронирования недвижимости риелтор заказывает справку из реестра обо всех собственниках и обременениях. К примеру, типичными обременениями являются обязательства перед банками или муниципалитетом провести ремонт или улучшение прилегающей инфраструктуры.
Если в ходе проверки выясняются объективные причины, мешающие сделке, покупатель имеет право на возвращение задатка в полном объёме.
Этап 3. Предварительный договор
После проверки объекта и принятия окончательного решения по сделке стороны (пока без участия нотариуса) подписывают предварительный договор (контракт резервирования, предварительное соглашение, contrato de arras). Документ содержит информацию об объекте, обязательствах продавца (например, провести ремонт или оставить в квартире мебель) и покупателя (в какой срок должен быть заключён основной договор и перечислена вся сумма).
В момент подписания покупатель должен передать продавцу 10% от цены объекта или больше (в зависимости от договорённостей). Обычно в договоре прописываются штрафы за его расторжение. К примеру, если покупатель отказывается от сделки, он теряет залог, если же продажу срывает продавец, он должен выплатить залог в двойном размере.
Заявка на кредит (в случае необходимости)
Если покупатель собирается брать ипотеку в Испании, то ещё до подписания договора купли-продажи у нотариуса необходимо заручиться поддержкой банка. Обычно покупатель вместе с представителем (риелтором или финансовым консультантом) собирает пакет документов и отправляет заявку в один или несколько банков. Одобрение кредита занимает от пары недель до нескольких месяцев.
В Испании ипотека выдаётся на срок до 30 лет под 2,5% годовых и выше. Для выдачи ссуды банку потребуется паспорт заявителя, налоговый номер (NIE), предварительный договор купли-продажи, налоговая декларация и банковские выписки из страны проживания.
Этап 4. Нотариальный договор
Сделка купли-продажи недвижимости в Испании всегда проводится нотариусом, что обеспечивает максимальную безопасность.
Документы на объект передаются нотариусу, который проводит собственную проверку на обременения и задолженности. На каждую сделку заводится дело, к которому подшиваются все необходимые документы, вплоть до квитанций на оплату коммунальных услуг. В дальнейшем это дело будет храниться в архивах нотариуса.
Покупатель и продавец выбирают дату, когда встретятся у нотариуса для подписания договора (escritura publica). У каждой стороны может быть свой представитель, например риелтор. Когда сделка проходит с кредитом, должны присутствовать сотрудники банка. Плюс, если одна из сторон – иностранец, не говорящий по-испански, необходимо участие присяжного переводчика.
Как правило, ещё до подписания купчей сто́роны внимательно изучают договор и приходят к соглашению по важным параметрам. Поэтому на встрече нотариус просто зачитывает документ, объясняет участникам их права и обязанности, при необходимости вносятся мелкие правки.
Если договор не вызывает возражений, нотариус делает запрос в Реестр собственности и блокирует объект – с этого момента никакие другие операции с ним невозможны.
Затем стороны заключают контракт. Все документы покупатель подписывает непосредственно с владельцем недвижимости. При покупке на вторичном рынке это физическое лицо, при приобретении новой недвижимости – компания-застройщик. Можно подписывать документы о покупке с агентством, если у последнего есть нотариальная доверенность от продавца на право совершить сделку от его имени.
Покупатель передаёт продавцу банковские чеки на оставшуюся стоимость объекта, а нотариусу – чек на предварительно рассчитанную сумму налогов и сборов. А продавец передаёт ключи, документы на недвижимость и квитанции об уплате налогов и внесении коммунальных платежей. Также покупатель получает на руки копию договора купли-продажи; оригинал можно будет забрать после регистрации объекта в Реестре недвижимости.
После подписания купчей надо переоформить договоры с поставщиками коммунальных услуг (вода, свет, газ) на нового владельца. Как правило, в этом вопросе клиенту помогает риелтор.
Этап 5. Оплата сделки
Самый распространённый способ оплатить недвижимость в Испании – банковские чеки. Сначала иностранец открывает счёт в испанском банке, затем перечисляет на него средства со своего счёта в родной стране (для этого потребуется подтверждение источника доходов). Перед подписанием договора купли-продажи испанский банк выдаст покупателю чек, который он передаст продавцу.
Этап 6. Регистрация сделки
Передачей ключей сделка не заканчивается. Нотариус направляет оригинал договора в реестр, где его ещё раз проверят и зарегистрируют права нового собственника. Этот процесс может занимать до трёх месяцев. После регистрации новый владелец получает на руки выписку из реестра и зарегистрированный оригинал договора купли-продажи.
Удалённая сделка
Если покупатель не может приехать в страну для проведения сделки, её можно заключить удалённо по доверенности. Доверенность на подписание договора и оформление сопутствующих документов можно оформить у нотариуса в стране вашего проживания.
Доверенность отправляют по почте доверенному лицу, например агенту по недвижимости. Он, в свою очередь, переведёт документ на испанский язык и заверит апостилем.
Налоги и дополнительные расходы
Налог на покупку недвижимости
Размер налога на приобретение недвижимости в Испании не зависит от того, кто является покупателем – местный или иностранец. Все платят одинаковые государственные сборы. А вот от объекта зависит – жилая или коммерческая, новостройка или вторичка.
На вторичном рынке
Налог на переход права собственности (impuesto sobre transmisiones patrimoniales, ITP). Его размер зависит от региона: в среднем по стране – 8,0%, но, например, в Каталонии – 10,0%, а на Канарских островах – 6,6%.
На первичном рынке
Налог на добавленную стоимость, то есть НДС (IVA – impuesto sobre valor añadido). Для объектов во всех регионах Испании ставка одинаковая – 10%.
Если вы покупаете земельный участок или коммерческую недвижимость, НДС будет выше – 21%.
Гербовый сбор (только для новостроек)
Гербовый сбор, или налог на юридическую фиксацию акта (IAJD – impuesto sobre los actos jurídicos documentados), взимается только при сделках с новой недвижимостью. Размер сбора варьируется от 0,5 до 1,5% в зависимости от региона.
Услуги риелтора
Стандартная комиссия риелторов в Испании – 3–5% от цены объекта. Часто эту сумму выплачивает продавец, а для покупателя услуги бесплатны.
Но возможны исключения, особенно если покупателю нужны дополнительные услуги. К примеру, агентство может взять с покупателя 3% от цены объекта, а в эту сумму уже будут включены не только подбор объектов и сопровождение на сделке, но и работа юриста, получение номера иностранца, открытие счёта в банке, помощь в оформлении ипотечного кредита и другие услуги. Рекомендуем перед сделкой обсудить этот вопрос с вашим агентом.
Гонорар юриста
Если юридическое сопровождение не предоставляется агентством недвижимости, можно нанять юриста самостоятельно. Порядок оплаты зависит от специалиста и сложности сделки. Некоторые юристы берут почасовую оплату – €50–300 в час, у других есть фиксированные тарифы на проверку и проведение стандартной сделки с недвижимостью – €1500–2000, третьи требуют процент от цены объекта – 1,0–1,5%.
Нотариальные расходы и регистрация объекта
За работу нотариуса и регистрацию объекта в Реестре собственности платит покупатель. Эту сумму высчитывает нотариус; как правило, получается 1–2% от цены объекта.
Услуги переводчика
Если покупатель не понимает испанского, на сделке должен присутствовать переводчик. Стандартная ставка за его услуги – €100 в час + НДС. На внимательное прочтение договора может понадобиться несколько часов. Помощь переводчика может быть включена в оплату услуг агентства.
Ипотечные сборы
В случае привлечения ипотеки расходы покупателя увеличатся. Надо будет оплатить оценку объекта (€300–500), сбор за открытие кредита (0,5–1,0%), застраховать имущество (€100–1000 в год в зависимости от суммы покрытия и типа недвижимости). Возможно, потребуется дополнительно оплатить услуги ипотечного брокера – 0,5–1,0% от суммы кредита.
Резюме
Законы Испании не ограничивают иностранцев в правах на покупку недвижимости. Можно приобретать все виды объектов.
Владельцы любого жилья в Испании имеют право на многократную шенгенскую визу, а обладатели объектов от €500 тыс. могут получить вид на жительство.
Обязательный участник сделки с недвижимостью – нотариус. Без него покупка не может быть зарегистрирована.
В Испании нет фиксированных ставок оплаты услуг риелтора, этот вопрос надо обсуждать со своим агентом.
При покупке недвижимости местные жители и иностранцы платят одинаковые налоги.
Дополнительные расходы при покупке составляют 10–15%. Эту сумму нужно прибавлять к цене объекта.
